Рынок промышленной недвижимости |
|
Введение 3 1. Промышленная недвижимость: понятие, виды и основные характеристики 4 2. Рынок промышленной недвижимости 10 Заключение 15 Список литературы 16 Введение Недвижимость, как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилась и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство - обращаться на товарном рынке в виде специфического товара - недвижимого имущества - и на фондовом рынке в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий, организаций и частных лиц функциях. От эффективности управления недвижимым имуществом собственника зависят конечные результаты его деятельности, так как рациональное использование имеющихся ресурсов, в данном случае, имущества позволяет снизить затраты и тем самым увеличить прибыль. Актуальность темы исследования продиктована появлением и динамичным развитием (до недавнего времени) рынка промышленной недвижимости. Цель исследования заключается в изучении рынка промышленной недвижимости. Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: охарактеризовать недвижимость как товар; рассмотреть рынок промышленной недвижимости. Предметом исследования выступает промышленная недвижимость как экономическая категория. В работе использованы труды ведущих специалистов в области управления недвижимости. 1. Промышленная недвижимость: понятие, виды и основные характеристики Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия недвижимости. Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [2, с.346]. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют [3, с.111]. Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле [4, с.198]. Как видно из вышеперечисленных определений, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Законодательством России к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения [1,ст.130]. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.) [1, ст.130]. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Одновременно термин «недвижимость» применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности [1, ст.132]. По составу объекты недвижимости могут быть простыми и сложными (Таблица 1). Таблица 1- Виды недвижимого имущества № п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1 Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права 2 Участки недр 3 Обособленные водные объекты 4 Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения 5 Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону В России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу [13, с.8-9]. К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению как офисные, торговые, складские и производственные. Базовый объект недвижимости - это земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса), которая является основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров. Наряду с делением на типы, недвижимость можно классифицировать по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, а также управления ими [14, с.7-8]: 1. По функциональному назначению: - производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара): здания, помещения, строения, склады; - непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые дома, квартиры, коттеджи, гостиницы, школы, детские сады, предприятия сервиса и сферы услуг, предприятия здравоохранения. 2. По происхождению: - воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения). Данная категория по назначению может быть поделена на жилую (дома, подъезды, этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом), коммерческую (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс) и общественную недвижимость ((больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы, детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады, административные здания (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и); - невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны, участки недр). 3. По степени готовности к эксплуатации: объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию; объекты недвижимости, требующие реконструкции и капитального ремонта; объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: - при консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ; - при полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей. 4. По форме собственности: - объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в коллективно-долевой собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в коллективно-совместной собственности; - объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций. 5. По отраслевой принадлежности: промышленные; строительные; сельскохозяйственные; жилищно-коммунальные; культурно-бытовые и др. Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде [5, с.158]: 1. Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. 2. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д. 3. Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее. 4. Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. 5. Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным. 6. Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни. 7. Долговечность. Если говорить о «чистой» земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости. 8. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Предприятия управляют и должны управлять своим недвижимым имуществом с целью получения положительного финансового результата - прибыли от конечной деятельности. Необходимость имущества предприятия как объекта управления состоит в том, что в современных условиях данный вид управления является важным фактором эффективности производственно-хозяйственной деятельности предприятия, так недвижимое имущество является самым дорогим его стоимостным ресурсом. 2. Рынок промышленной недвижимости «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [10, с.15]. Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих. «Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [8, с.47]. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: - создание новых объектов недвижимости; - передачу прав на недвижимость; - установление равновесных цен на объекты недвижимости; - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; - распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; - инвестирование в недвижимость. Рынок промышленной недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Рынок промышленной недвижимости обладает многочисленными особенностями: - низкой ликвидностью; - цикличным характером; Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. - высокой степенью регулирующего государственного воздействия; - наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени; - высоким уровнем трансакционных издержек. Спад на рынке промышленной недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя. Поглощение созданных объектов промышленной недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца. Насыщение рынка промышленной недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. Важнейшей особенностью рынка промышленной недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов (таблица 2). Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является исчерпывающей. Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке промышленной недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением промышленной недвижимости [3, с.75]. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости. Таблица 2 - Система факторов, влияющих на спрос и предложение Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости Увеличение Уменьшение Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение Увеличение Уменьшение Увеличение Уменьшение Ставки арендной платы: рост сокращение Увеличение Уменьшение Уменьшение Увеличение Стоимость строительства: рост сокращение Уменьшение Увеличение Увеличение на рынке готового жилья Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение Увеличение Увеличение 2. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ Реальная налоговая ставка: рост понижение Увеличение Уменьшение Увеличение Уровень налога на имущество: рост понижение Увеличение Уменьшение Уровень земельного налога: рост сокращение Увеличение Увеличение Зональные ограничения: более строгие менее строгие Увеличение Увеличение Условия совершения сделок: либеральные ограничительные Увеличение Увеличение Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные Увеличение Уменьшение 3. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ Экологическая обстановка: улучшение ухудшение Увеличение Уменьшение Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий Увеличение Уменьшение В настоящее время на российском рынке промышленной недвижимости существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом. К особенностям рынка промышленной недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности. Преимущества: - возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости; - достаточная устойчивость потребительского спроса; - меньшая подверженность колебаниям экономических циклов; - наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов. К недостаткам можно отнести: - информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций; - отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости; - необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости; - «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса; - издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие. Заключение Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Деятельность по управлению недвижимым имуществом становится актуальной в настоящее время, так как недвижимость приобрела свойства товара и обращается на рынке. Чтобы обеспечить ее конкурентоспособность на рынке, повысить эффективность от использования, необходимо осуществлять деятельность, связанную с ее управлением. В этом случае изучение рынка промышленной недвижимости, ценообразование на объект недвижимости и изучение факторов, влияющих на формирование цены, играет важную роль, так как определяет ее рыночную стоимость. Неверное определение цены может привести к отсутствию спроса на недвижимость (в случае завышения цены) или формирования безубыточности, а в худшем случае и получения убытка от продажи (при низкой цене реализации). Недвижимость может рассматриваться с точки зрения объекта вложения или инвестирования средств. Данный факт обусловлен постоянными темпами роста на данный товар и имеющимся спросом. Список литературы 1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с. 2. Артеменко Т.В., Севастьянов А.В. Экономика недвижимости; учебное пособие. М.:ГУЗ, 2008 - 127 с. 3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2009. - 208 с. 4. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. -М.: АО Центр ЮРНФОР, 2006.- 371 с. 5. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. - М.: Книжный мир, 2007. - 860 с. 6. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2. // Полный сборник кодексов РФ. - М., Информэкспо, 2008. - 880 с. 7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Дашков и Ко, 2008. - 836 с. 8. Гриненко С. В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009. - 107 с. 9. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. - М.: ВШПП, 2009. - 368 с. 10. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. - М.: КноРус, 2007. - 184 с. 11. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Книга-сервис, 2009. - 176 с. 12. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб.: Лань, 2010. - 480 с. 13. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов /Под общ. ред. П. Г. Грабового и Н. Ю. Яськовой. - СПб.: ООО Лимбус Пресс, 2008. - 472 с. 14. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.:Филинъ, 2007. - 288 с. 15. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 320 с. |
| « Пред. | След. » |
|---|
