вещные права на земельный участок

вещные права на земельный участок
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ 6
1.1. Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений 6
1.2. Понятие земельного участка как объекта гражданских прав 14
ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК 33
2.1. Участие земельных участков в гражданском обороте 33
2.2. Правовой режим земельного участка 44
2.3. Реализация права собственности на земельный участок в процессе сделок 64
2.4. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 92
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 95
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.
Многовековая практика подтверждает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. В настоящее время земельно-ресурсный потенциал России составляет 1,7 млрд. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира .
Российская Федерация, проводя реформы практически во всех сферах жизни российского общества, не могла обойти вниманием регулирование отношений, связанных с землей, поскольку земля есть основа жизни и деятельности людей. Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота.
Совершение сделок с землей регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю.
В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться имеющимся в его собственности участком по собственному усмотрению.
Земельные участки на сегодняшний день активно вовлекаются в гражданский оборот. Употребление словосочетания «рынок земли» стало привычным в обществе. Рыночные преобразования потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению земельных участков в гражданский оборот. На первом месте стояла задача в необыкновенно короткие сроки создать нормативную базу, которая обеспечивала бы законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную. Это не могло не сказаться на качестве таких норм.
Объектом исследования является вещные права на земельные участки.
Предметом исследования являются нормы права, закрепленные в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, федеральных законах РФ, международных правовых актах.
Целью исследования является изучение и анализ наиболее актуальных теоретических и практических проблем реализации вещных прав на земельные участки.
Достижение данной цели требует разрешения следующих задач:
• рассмотреть значение категории объектов гражданских правоотношений для правового регулирования общественных отношений;
• осуществить анализ всех аспектов классификации объектов гражданских правоотношений;
• определить юридическое понятие и признаки земельного участка;
• исследовать правовой режим земельного участка как объекта гражданских правоотношений, определить его место в системе иных объектов гражданских правоотношений;
• изучить правовую специфику гражданского оборота земельных участков;
• определить возможность долей земельных участков быть объектами гражданских правоотношений;
• выявить особенности совершения сделок с земельными участками;
• разработать предложения по совершенствованию законодательства и углублению теоретических положений, касающихся предмета исследования;
Специфике правового режима земельного участка посвящено достаточно большое количество научных трудов таких авторов, как Ф.Х. Адиханов, В.В. Алакоз, Т.С. Бакунина, М.В. Бархатов, С.А. Боголюбова, С.Н. Братусь, Н.Н. Веденин, Л.А. Грось, А.Н. Гуев, А.В Дегтев, Б.В. Ерофеев, Е.В. Ельникова, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, Е.А. Киндеева, М.И. Козырь, А.Ю. Колов, Н.И. Краснов, О. И. Крассов, В.В. Можаровский, О.М. Оглоблина, Е.Ю. Петров, М.В. Попов, М.Г. Пискунова, Е.А. Суханов, Н.А. Сыродоев, Л.П. Фомина, P.O. Халфина, А.Е. Черноморец, Г.В. Чубуков, Л.В. Щенникова, Г. Эйриян и др.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы позволят пополнить потенциал науки гражданского и земельного права и могут повлиять на процесс видоизменения и совершенствования отдельных норм и положений гражданского и земельного законодательства РФ.
ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНЫХ ПРАВ
1.1. Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений
Проблема объекта правоотношения является одной из самых спорных и недостаточно разработанных не только в теории правоотношения, но и в общей теории права в целом. Чуть ли не каждый автор, обращавшийся к проблеме объекта, отмечает это обстоятельство. «Здесь все подвергается сомнению: начиная от того, нужна ли вообще такая категория, как объект правоотношения, и кончая вопросом, что же следует понимать под объектом правоотношения», - писал еще в 1959 году Ю.К. Толстой . То же отмечает и P.O. Халфина 15 лет спустя. Только одно, пожалуй, в юридической науке в настоящее время по вопросу об объекте правоотношения является бесспорным - это само существование такого понятия.
Вопрос о понятии и классификации объектов гражданских правоотношений не является специальным для настоящей работы, однако необходимость его выяснения обусловлена потребностью обеспечить логику дальнейшего исследования .
Поскольку вопрос об объекте правоотношения общей теорией государства и права в принципе не решен, поскольку она, как наука методологическая, не дала отраслевым юридическим наукам единого общего определения объекта правоотношения, постольку изучается эта проблема отраслевыми юридическими науками с разных исходных позиций, в результате чего делаются разрозненные, а порой даже противоречивые выводы.
Если обратиться к работам по теории правоотношения в различных отраслях правовой науки (государственного, административного, гражданского, процессуального права и т.д.), то мы редко найдем автора, который сам не конструировал бы общего понятия объекта правоотношения, образуя затем из него специальное понятие объекта правоотношения применительно к «своей» отрасли.
В самом общем виде объект правоотношения обычно определяется как благо. В Словаре гражданского права приведено следующее определение: «Объекты гражданских прав - материальные и нематериальные блага, по поводу которых возникают гражданские правоотношения ». По мнению СИ. Ожегова слово «благо» может иметь два основных значения. Первое - добро, благополучие. Второе - то, что дает достаток, благополучие, удовлетворяет потребности . Иными словами, «благо» может означать как состояние удовлетворенности потребностей, так и средство их удовлетворения. В приведенном определении объекта правоотношения слово «благо» использовано во втором значении. Однако средство удовлетворения потребностей превращается в объект правоотношения только тогда, когда становится предметом присваивающей деятельности лиц, у которых возникают права и обязанности. То есть в правоотношении «благо», как и «вещь», есть предмет присвоения. В этом смысле «благо» выступает синонимом «вещи» в широком смысле слова. Различия между названными дефинициями носят смысловой характер. Так, категория «благо» изначально предполагает оценку и причем положительную. «Вещь» же, напротив, лишена в своем первоначальном значении какой-либо эмоциональности. Однако если оба термина используются для обозначения предметов и явлений, используемых в деятельности людей, то есть принципиально полезных, то и их содержание, по сути, унифицируется.
В общепринятом смысле под объектами гражданских правоотношений понимаются материальные и нематериальные блага либо процесс их создания, составляющие предмет деятельности субъектов гражданского права. Материальные блага в их естественном состоянии или произведенные людьми называются в науке гражданского права вещами (имуществом). Идеальные блага выступают в виде продуктов (результатов) творческой деятельности или в виде личных неимущественных благ. Процесс создания материальных и духовных благ именуется либо производством работ, либо оказанием услуг.
Рассмотрев множественность теорий объекта правоотношения, представляется необходимым дать научную классификацию последнего.
Вопрос классификации объектов правоотношений получил в юридической литературе более чем достаточное освещение. Ни один учебник по гражданскому праву или по теории права, не говоря уже о специализированных монографических работах, не обходится без той или иной классификационной схемы. Даже законодатель не смог остаться в стороне и изложил официальную точку зрения на этот вопрос в подразделе 3 ГК РФ.
Основные положения официальной классификации объектов гражданских правоотношений отражены в ст. 128 ГК РФ. Названные в статье виды объектов можно распределить по следующим группам:
1. Имущество. Данная категория включает в себя две разновидности: вещи и права. Среди вещей особое внимание закон уделяет а) деньгам и б) ценным бумагам.
2. Работы и услуги.
3. Информация. Особо говорится о специальной разновидности информации - результатах интеллектуальной деятельности. Эти результаты отождествляются с исключительными правами на самих себя.
4. Нематериальные блага.
Указанный перечень объектов в ст. 128 ГК РФ, равно как и весь третий подраздел, представляет собой первую попытку отражения в законе существующей в доктрине многолетней традиции классификации объектов гражданских правоотношений.
По замыслу законодателей, кодекс классифицирует объекты гражданского права, используя в качестве критерия различные их свойства, а целью такого рода классификации является введение в случае необходимости специальных режимов, отражающих особенности тех или иных объектов .
Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам. В юридическом смысле вещь является одной из центральных и фундаментальных категорий гражданского права, его важнейшим объектом. Гражданское право, начиная со времен Древнего Рима, не могло обходиться без этой категории. Вещи как объект гражданского права помещаются законодателем на первое место среди многих других объектов. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, т.е. продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей . Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты, а также предметы, недоступные на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают.
Наряду с понятием «вещь» в гражданском законодательстве традиционно используется понятие «имущество». Понятие имущества законодатель не расшифровывает. Интересно, что в начале текущего столетия русский цивилист Г.Ф. Шершеневич по этому поводу заметил: «Наше законодательство не выдерживает строгой терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении ». Данное утверждение актуально и применительно к современному закону.
Термин «имущество» употребляется в нашем законодательстве и литературе в различных значениях. В большинстве случаев под имуществом того или иного субъекта права понимается совокупность вещей, принадлежащих ему на том или ином правовом основании - праве собственности, оперативного управления, по договору найма и т.д. Это определение имущества в узком смысле слова. А в широком - под имуществом понимается не только «вещественный состав», но и другие материальные ценности.
Так, в ст. 128 ГК к объектам гражданских прав отнесены вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Как видно, в ст. 128 ГК РФ к имуществу отнесены не только вещи и иные материальные блага, но и нематериальные ценности. В таком значении термин имущество употребляется во многих законодательных и подзаконных актах, когда необходимо обозначить весь комплекс принадлежащих субъекту имущественных ценностей, его актив. Что же касается пассива, то есть долговых обязательств и иных обременении, то они также входят в состав имущества того или иного субъекта права. Иными словами, в состав имущества субъекта права включается не только его актив, но и пассив .
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. Это обуславливает не только теоретическое, но и большое практическое значение научной классификации вещей, призванной служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определения объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.
Правила ст. 129 ГК РФ об оборотоспособности сформулированы для всех объектов гражданских прав, а не только для вещей. Однако они небезосновательно рассматриваются как основания классификации вещей. Общеизвестно утверждение о том, что вещи являются основным объектом гражданских правоотношений . Кроме того, в отношении многих объектов сама процедура ограничения оборотоспособности является просто излишней. Способность субъективных прав и обязанностей, а также продуктов духовного творчества обращаться на рынке полностью определяется законодательством, это снимает необходимость как-то специально ограничивать их оборот.
Еще в римском праве было разработано деление объектов гражданского оборота на вещи, находящиеся в обороте (res i corranercio), и вещи, изъятые из оборота (res extra commercioum). При этом учеными отмечается, что внеоборотные вещи были для римских юристов не неправоспособными вещами в пассивном смысле понятия неправоспособности, какими они стали для европейской юриспруденции, а необоротоспособными только в имущественном смысле .
Действующее гражданское законодательство делит все объекты гражданских прав с точки зрения оборотоспособности на три группы. К первой группе относятся объекты, не ограниченные в гражданском обороте. По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 129 ГК РФ, всякая вещь полагается полностью оборотоспособной или, иначе выражаясь, неограниченной в обороте. «По умолчанию» любая вещь имеет режим полностью оборотоспособной. Это положение полностью соответствует принципу диспозитивности.
Под оборотом в данном случае понимается гражданский оборот. Понятие гражданского оборота включает в себя сделки и иные действия, направленные на возмездную и безвозмездную передачу имущества и иных объектов в рамках возникающих между их участниками гражданских правоотношений. За пределами гражданского оборота находятся отношения, объектами которых являются неотчуждаемые права, свободы и другие нематериальные блага.
Полностью оборотоспособные объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом. При универсальном правопреемстве имущество как единое целое, в том числе имущественные права и обязанности, переходит от одного лица к другому лицу (другим лицам), например, при наследовании, реорганизации юридического лица. Иные способы перехода объектов гражданских прав связаны с частичным правопреемством (переходом не имущества в целом, а отдельной вещи, прав или обязанностей) и другими случаями, предусмотренными законом .
Ко второй группе относятся объекты ограниченно оборотоспособные, которые, во-первых, могут принадлежать лишь определенным участникам гражданского оборота (например, объекты, относящиеся к исключительной федеральной собственности, указанные в Федеральном законе от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006г.) «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах » и Федеральном законе от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ (в ред. от 10 мая 2007 г.) «Об особо охраняемых природных территориях »). Во-вторых, объекты, нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению, например, стрелковое оружие для охоты на диких зверей и птиц, приобретаемое гражданами в установленном законом порядке (Федеральный закон от 13 декабря 1996 г. № 150-ФЗ «Об оружии» ).
К третьей группе относятся объекты, изъятые из оборота, нахождение которых в обороте не допускается (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
В этой же норме законодатель упоминает о земле и иных природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ), однако на прямую не относит их ни к одной из выделяемых групп. Это порождает закономерный вопрос о месте земли и иных природных ресурсов в классификации объектов гражданских прав, осуществляемой по признаку свободы участия в гражданском обороте. Данная норма имеет отсылочный характер. В соответствии с ней вопросы, связанные с объемом оборотоспособности указанных объектов, должны решаться в законах о земле и природных ресурсах. Что же касается правового механизма, используемого при отчуждении и переходе земли и других природных ресурсов от одного лица к другому, то таковой полностью сохраняет свою гражданско-правовую природу.
Рассматривая место земельных участков среди иных объектов гражданских прав, следует согласиться с мнением Ю.В. Скворцовой, которая утверждает, что они не относятся ни к группе объектов гражданских прав, изъятых из оборота, ни к группе объектов гражданских прав, ограниченных в обороте. Учитывая особенности земли как природного ресурса, а также особенности земельного участка, как имущества, обладающего уникальными качествами, включая и особенности формулирования презумпции оборотоспособности земельных участков, закрепленные в Гражданском кодексе, она делает вывод, что они относятся к иной категории объектов гражданских прав, которую условно называем «особые объекты гражданских прав, нахождение которых в гражданском обороте допускается только в случаях и в пределах, установленных специальным (природоресурсным) законодательством ».
Однако положения ст. 129 ГК РФ имеют и некоторые отрицательные аспекты. Так, представляет интерес сам способ установления ограничения для участия вещей в обороте. В трудах классиков цивилистики рассуждения относительно способности вещей быть предметом правовых отношений занимают довольно много места и всегда привязываются к свойствам вещей (например, указание на невозможность частного присвоения воздуха, звезд). Наш же современный закон сумел изложить всю теорию оборотоспособности в двух словах, почти полностью игнорируя при этом любые свойства вещей. Есть запрет - вещь ограничена или изъята из оборота, нет запрета - оборачивается свободно. В данном случае все ограничения оказались связаны только с субъективным фактором - волей законодателя. Никакие объективные обстоятельства ГК РФ в расчет не принимает. Указанные обстоятельства, с одной стороны, снимают все ограничения на пути возможных злоупотреблений власти или тех, кто эту власть использует, но с другой - объективные критерии могут понадобиться для защиты от противоположного бедствия - чрезмерного стеснения свободы оборота.
Возможным отступлением от законодательного субъективизма выглядит п. 3 ст. 129 ГК РФ. Объективные свойства вещей оказались в нем приняты во внимание. Земля и другие природные ресурсы законом выделены из общей массы объектов гражданских прав, и такое выделение произведено именно на основании особой физической природы указанных природных ресурсов. Но в итоге получается та же картина, что и с прочими вещами: все зависит от указаний закона (однако налицо исключение возможности применения подзаконных актов).
Еще одним интересным моментом является ст. 129 ГК РФ, содержащая исчерпывающий перечень способов ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав. На первом месте оказывается ограничение по кругу собственников, затем следует ограничение посредством выдачи специального разрешения. Возможно также сочетание обоих указанных способов. Никакие иные способы ограничения оборотоспособности вещи при буквальном толковании абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК РФ не могут иметь места. Закон предусматривает иные способы отчуждения или перехода прав от одного лица к другому лишь в п. 3 указанной статьи и только в отношении земли и других природных ресурсов.
Получается, что п.п. 2 и 3 ст. 129 ГК РФ являются исключениями из общего правила п. 1 ст. 129 ГК РФ о свободе обращения объектов гражданских прав, а все исключения следует толковать только буквально или же ограничительно, поскольку расширительное толкование приводит к уничтожению самого правила. Отрицание свободы обращения вещей для гражданского права - дело совершенно немыслимое, следовательно, толковать п. 2 ст. 129 ГК РФ нужно только буквально.
Между тем отнюдь не редкими являются законодательные ограничения в виде особо строгого порядка совершения сделок, когда такой порядок не сводится к получению специального разрешения. Так, в случае если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу, продажа предприятия осуществляется только путем проведения закрытых торгов . Статья 5 закона РСФСР от 15 декабря 1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры », устанавливает, что при продаже данных памятников государство имеет преимущественное право покупки. Пункт 1 ст. 11 ФЗ РФ от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ (в ред. от 5 июля 2007 г.) «О валютном регулировании и валютном контроле » определяет, что купля-продажа иностранной валюты производится только через уполномоченные банки.
1.2. Понятие земельного участка как объекта гражданских прав
Понятие «земля» как объект земельных отношений используется в Земельном кодексе РФ, прежде всего, для общей характеристики процессов природоохранной направленности (мониторинг земель, контроль за состоянием и использованием земель и т. д.). В первоначальном варианте проекта Кодекса речь шла о «земельном фонде РФ» как объекте земельных отношений. Однако такая позиция воспринята не была .
В сфере государственного управления землями объект земельных правоотношений находится в зависимости от компетенции органа управления землей и вида управленческой функции. Это может быть весь земельный фонд (ведение государственного земельного кадастра, охрана земель), земля в пределах определенных административно-территориальных границ (предоставление и изъятие земель, планировка земель населенного
Российская Федерация является федеративным государством - все земли на территории Российской Федерации независимо от форм собственности на них образуют земельный фонд Российской Федерации, который в свою очередь состоит из земельных фондов субъектов Российской Федерации. В пределах земельного фонда субъекта Российской Федерации формируются муниципальные земельные фонды в пределах границ муниципального образования.
Земельный участок - это геометризованный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами . При этом земельный участок может являться объектом имущественных прав (вещных и обязательственных).
Часть земельного участка может выступать объектом имущественных отношений только в случаях прямо указанных в Земельным кодексе или иных федеральных законах, при условии ее выделения в соответствии с нормами права на плане земельного участка, составной частью которого она является. Ряд ученых к объектам гражданских и земельных отношений относит земельную долю, которая не предусмотрена в ст. 6 Земельного кодекса РФ.
Каждый земельный участок обладает общим правовым режимом, который зависит от правового режима категории земли в составе, которой он находится и вида разрешенного использования и специальным правовым режимом, характеризующим индивидуальную определенность земельного участка. При этом общий правовой режим той или иной категории земель закрепляется исключительно нормами экологического и земельного права, то есть это вопросы использования, управления и охраны. А правовой режим конкретного земельного участка (специальный правовой режим) - это уже и область применения гражданского права. Земельный участок как объект гражданского правоотношения может быть рассмотрен как объект статики и динамики данного правоотношения. Статика гражданского правоотношения определяет собой юридическое закрепление земельного участка за теми или иными субъектами на различных правовых титулах. Динамика гражданского правоотношения характеризует оборот земельных участков, то есть смену правообладателей. Под оборотоспособностью понимается допустимость совершения сделок и иных действии, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений .
В правоотношениях статики приоритет правового регулирования отдается нормам земельного законодательства, поскольку именно оно определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок и условия этого правообладания. Здесь на правовой режим земельного участка оказывает давление общий правовой режим той или иной категории земель. Вместе с тем содержание институтов прав на землю (вещных и обязательственных), на которых земельные участки могут быть предоставлены различным субъектам, должно устанавливаться гражданским законодательством.
При динамике правоотношения, объектом которого выступает земельный участок, применяются нормы Гражданского кодекса РФ, если нет специальных норм федерального законодательства, устраняющих их применение. Роль специальных законов о земле видится в установлении запретов, определяющих границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим. Это подтверждается п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом.
Земельный участок относится к объектам недвижимого имущества.
Говоря о недвижимости, Г.Ф. Шершеневич писал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям отличаются от сделок по движимостям. Но основание по разграничениям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам ».
По римскому праву, недвижимостью считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью. Деление вещей на движимые и недвижимые, опираясь на римское частное право, воспринято правовыми системами большинства стран мира.
Различие между движимым и недвижимым имуществом устанавливает ст. 516 Гражданского кодекса Франции (ФГК). Статьи 517 - 525 ФГК определяют вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам, вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, имеющие своим предметом возвращение недвижимости. Германское Гражданское Уложение к недвижимым вещам относит земельные участки, включая существенные их составные части, под которыми понимаются строения, части строений, растения на корню, высаженные в почву семена .
В Швейцарии понятие недвижимость применяется достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости ».
Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле .
Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами современности, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительно государственной собственностью. В результате в нормативных актах вплоть до начала 90-х годов термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался. Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР о собственности и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в новом ПС РФ, придающем данному делению первостепенное значение, оно получило относительно полное и завершенное воплощение .
Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя ст. 130 ПС РФ и их рассуждения сводятся лишь к комментарию указанного определения . Концепция развития законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК РФ.
Однако некоторые предложения, высказанные в Концепции, встретили значительную критику со стороны и ученых, и практиков. По их мнению, никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре.
Редкая норма ГК РФ, по мнению проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина , является большим объектом критики, чем ст. 130 ГК РФ. Совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции развития законодательства о недвижимых вещах) Л.В. Щенникова. По ее мнению, разработчики Концепции не смогли дать новую формулировку ст. 130 ГК РФ, поскольку сразу обнажились бы ошибки этого видения категории недвижимости . Перед нами предстал бы сведенный до минимума куцый перечень недвижимых вещей с сохраненным общим, очень неудачным определением, с которым сегодня буквально мучается правоприменительная практика.
Ст. 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и не совсем правильно было бы их отождествлять .
Так, Г.В. Чубуков рассматривает недвижимое имущество и недвижимость как разновидности недвижимых вещей, олицетворяющие имущественную и неимущественную сущности. Недвижимое имущество -это предметы, созданные человеком. Они всегда имеют имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание. Недвижимость - это предметы, не имеющие имущественной сущности. Это объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи и природы. Недвижимостью являются земля и другие природные объекты и ресурсы. Именно они в подлинном смысле слова недвижимость, поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно. Они не перемещаемы по воле человека, даже при вложении несоизмеримых затрат, поскольку создаются природой, а не человеком. Такая недвижимость может иметь свою пообъектную классификацию (земельная, горная, водная ).
Следует согласиться с мнением О.М. Козырь, которая считает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами . Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 132 ГК РФ представляется исключением, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно. Употребление в этой статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Последняя категория, видимо, призвана указать на связь с зарубежным законодательством, где деление на недвижимое и движимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.
Е.М. Тужилова-Орданская отмечает, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму .
Особого внимания при анализе определения «недвижимые вещи» требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории. Объекты, отвечающие тому или другому из указанных ниже критериев, относятся к категории вещей, «недвижимых по природе».
Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, так как речь идет не о земле вообще, а об участке, части земли, определенной площади. Гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте в качестве объекта правовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю, мы покупаем ее часть, в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.
Другим критерием определения недвижимости является прочная связь с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Отнесение земли и всего, что прочно связано с ней, к недвижимости означает, что в нашем законодательстве восстановлено деление вещей, традиционное для многих систем права, в том числе и для дореволюционного российского права, что не является случайным. Это закономерное следствие глубинных процессов, происходящих в настоящее время во всех социально-экономических отношениях, в том числе непосредственно связанных с землей и ее использованием в производственно-хозяйственном и гражданском обороте .
Признак прочной связи с землей является определяющим, и это особенность российской правовой системы. Однако такое понятие довольно спорно . Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью ».
У некоторых современных ученых названный критерий также вызывает несогласие. Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в ст. 130 ГК РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно ». Она поясняет свое мнение ссылкой на высказывание Н.А. Сыроедова: «Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению ».
Деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам и сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже передвигают, не принося им ущерба. А лес и многолетние насаждения при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей, просто меняют свое назначение. Растущее на земле дерево предназначено, скажем, для выработки кислорода. Срубленное дерево не менее ценно и может быть использовано как строительный материал.
Е.М. Тужилова-Орданская справедливо отметила, что целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения больше соответствуют положению дел .
Используемые в ст. 130 ГК РФ критерии прочности связи объекта с землей носят, как верно отмечает Б.М. Гонгало, оценочный характер .
Представляется, что ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к недвижимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно .
Вызывает также возражение формулировка, которая дается законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ: «в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Отдельные специалисты считают, что указанная формулировка означает установление законом примерного перечня конкретных вещей в составе группы объектов недвижимого имущества под названием «и все, что прочно связано с землей». Другими словами, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства автоматически признаются недвижимыми вещами, то есть в отношении этих вещей не нужно выяснять, есть ли у них прочная связь с землей, отсутствует ли возможность их перемещения без несоразмерного причинения ущерба их назначению.
О таком толковании норм права могут свидетельствовать следующие формулировки, предусмотренные действующим законодательством РФ: «сооружение или иное недвижимое имущество », «недвижимое имущество (включая земельный участок, здание (строение), сооружение) ».
Вышеуказанное толкование ст. 130 ГК РФ также имеет место в судебных актах .
Определение понятия «недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость)» также содержится в ст. 1 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 18 декабря 2006г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »: «Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».
Интерес в этом определении представляет собой отнесение к объектам, которые связаны с землей так, что их перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно, таких объектов, как жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. По мнению А.Н. Абакшина в отношении этих объектов также не нужно выявлять прочную связь с землей, указанные объекты автоматически являются недвижимым имуществом. У таких объектов (жилые и нежилые помещения , предприятия как имущественные комплексы) их «прочная связь с землей» имеет существенную особенность, которая признается автоматически.
С позиции других специалистов, для признания правового статуса такого рода вещей как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, необходимо выяснить, есть ли у них прочная связь с землей, а именно - установить наличие либо отсутствие возможности их перемещения без несоразмерного причинения ущерба их назначению. Специалисты считают, что указанная в ст. 130 ГК РФ формулировка «в том числе... сооружения» вовсе не означает, что сооружения автоматически признаются недвижимыми вещами, т.е. в отношении указанных вещей всегда нужно установить наличие либо отсутствие прочной связи с землей.
Установив, что существует возможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба назначению, т.е. у этого имущества отсутствует прочная связь с землей, имущество признается движимым.
Существует и третья точка зрения по данной проблематике. Ее представители, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, анализируя действующее законодательство, заявили, что практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов не отвечают критериям недвижимости и по этой причине должны быть из статьи исключены .
В частности, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, было предложено исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Что и сделал Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-Ф3 (далее ЛК РФ). Лесным участком, в соответствии со ст. 7 ЛК РФ, является земельный участок, границы которого определяются в установленном законом порядке.
Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не означает, что они перестали считаться недвижимыми вещами.
В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не сам водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод (ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации от 3 мая 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 19 июня 2007 г. ) (далее ВК РФ), а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006г.) ).
С учетом сказанного авторы предлагают исключить водный объект из числа объектов недвижимости, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, и внести соответствующие изменения в ВК РФ.
Таким образом, по мнению авторов Концепции, перечень объектов недвижимости должен включать земельные участки, участки недр, здания и сооружения, при этом добавив список комплексом недвижимого имущества, помещениями (жилыми и нежилыми), а также объектами незавершенного строительства.
Однако, по мнению Л.В. Щенниковой , в результате перечень объектов недвижимости оказался урезанным, а логика его построения пострадала. Ведь само понятие недвижимости формулировалось в строгой логической последовательности как земля, ее составные части и принадлежности. Логика выделения предметов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей легко прослеживается во французском законодательстве, поскольку первоначально выделен земельный участок со строением и урожаем, к нему плюсируется то, что субъекты гражданского права помещают на участок (семена, животные, голуби, кролики - ст. 524 французского Гражданского кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса). Такая же логика присуща и немецкому законодательству .
Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является критерий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствующий правовой режим. По его мнению, очень важно различать составные части и принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.
Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме . Однако, как представляется, данная проблема заслуживает серьезного внимания. Особенно это касается правового режима таких «произрастаний земли», как леса, которые составляют особую специфику, являясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями по «предварению», как говорили дореволюционные цивилисты.
По нашему мнению, решая задачи, поставленные сегодняшней практикой, такие как включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, авторы Концепции оставили в стороне концептуальный момент - по какому принципу это делать. В результате можно упустить очень важную задачу определения правового режима объектов недвижимости, представляющих собой «существенные составляющие части земли», «существенные составляющие части здания».
На сегодняшний день наше законодательство не дает ответа на вопрос, кто и каким образом в отношении конкретного объекта должен определять возможность или невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба, т.е. является ли этот объект недвижимостью или нет. Возникает ситуация, когда заинтересованному лицу предоставляется свобода выбора в использовании любых доказательств в подтверждение позиции об отсутствии у данного объекта прочной связи с землей. В этой связи заинтересованным участникам гражданского оборота, которые придерживаются данной правовой позиции, необходимо получить письменные доказательства того, что конкретное имущество не относится к недвижимому имуществу.
Кроме названных критериев, которые обычно считают материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим недвижимости. Указанная категория вещей считается «недвижимыми в силу закона».
Отнесение к недвижимости вещей, не имеющих прочной связи с землей, не является новеллой гражданского законодательства, оно было свойственно еще русскому дореволюционному гражданскому праву. Свод законов Российской Империи (т. X ч.1 ст. 384-400) к недвижимости относил «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железные дороги, корабли ». Словарь Брокгауза и Ефрона определяет, что «недвижимое имущество обнимает собою землю и все то, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения ». Д.И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление совпадало с физической неподвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот ».
В настоящее время к вещам недвижимым в силу закона относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Гражданский кодекс прямо называет указанные объекты недвижимостью.
Единого мнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включить движимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правил продажи недвижимости, нет.
Так, А.П. Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота .
М.И. Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации ». Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.
В последние годы в науке гражданского права была выдвинута теория о том, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не фактическое. Данная теория является составной частью дискуссии о сущности объекта гражданских прав применительно к недвижимости. Представители этой теории утверждают, что недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы .
О.М. Козырь указывает: «Недвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ -это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация ». Логика здесь понятна, ведь категория недвижимости имеет юридическое значение для гражданского оборота. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы . Из этого следует, что государственная регистрация является юридическим признаком недвижимости.
Однако данное положение подвергается многочисленной критике в юридической литературе. Так, Б.М. Гонгало отмечает, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того».В обоснование данного мнения положены следующие доводы: деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами; государственная регистрация не является классификационным признаком недвижимости.
Последняя точка зрения, на наш взгляд, является наиболее верной, поскольку она основана на объективном характере выделения недвижимости. В этой связи следует отметить ряд важных дополнительных моментов. Во-первых, если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (а данный факт не оспаривается), то нелогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации. Так, в ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации прав на него. Оно существует и до этого акта, но права на него возникают после совершения акта регистрации. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его ».
Во-вторых, не следует отождествлять понятия «государственная» и «техническая регистрация». Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или скот тоже регистрируется, но недвижимостью не являются . В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который справедливо указывает на различие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско-правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, замечает ученый, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение .
Итак, представляется более правильным считать, что государственная регистрация прав - это не признак недвижимости, а следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.
Во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо-техническое средство, как фикция: когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.
Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие . Отечественными учеными, по нашему мнению, недостаточно внимания обращается на такую характеристику конструкции недвижимого имущества, предусмотренную ГК РФ, как ее динамичность. Между тем Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации » в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Имеются и иные примеры расширения перечня недвижимого имущества. ГК РФ отнес к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс, а также иной имущественный комплекс. При этом само понятие «иной имущественный комплекс» ГК применяет наряду с предприятием в нормах, регулирующих залоговые отношения. Иные федеральные законы пополнились такими категориями недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, кондоминиумы и т.д.
ГЛАВА 2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
2.1. Участие земельных участков в гражданском обороте
Состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земельных участков и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности .
Основу оборота земельных участков составляют положения Конституции РФ об экономическом пространстве, о свободе предпринимательства, о поддержке конкуренции, о гарантиях собственности граждан и юридических лиц на землю, о равной защите всех форм собственности, которые нашли дальнейшее развитие в ГК РФ.
Проблема участия земельных участков в гражданском обороте является предметом обширных научных дискуссий. На страницах научной литературы активно обсуждаются вопросы соотношения таких понятий, как «земельный оборот», «рынок земли», «гражданский оборот» и др. Однако единодушие в понимании содержания указанных понятий, а также их соотношения друг с другом отсутствует.
Появившиеся в нашем государстве с начала 90-х г. земельные отношения, регулируемые гражданским правом, именовались учеными и практиками как оборот или рынок земли либо земельных участков. Так, Э.А. Крылатых определяет рынок земли как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредованно денежным или натуральным платежом. Земельный рынок, по ее мнению, охватывает следующие виды гражданских сделок: купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсация при изъятии земли для государственных и общественных нужд .
Вопрос соотношения понятий «оборот земли» и «рынок земли» рассматривают Г.А. Волков, А.К. Голиченков и О.М. Козырь. Они считают, что указанные понятия различны по объему: первое понятие шире второго и включает помимо системы сделок с землей (земельным участком, частью земельного участка, земельной долей, правами на землю) также обеспечивающие их механизм и инфраструктуру .
И.А. Иконицкая предлагает разделить земельный оборот на два вида: рыночный и внерыночный. Она считает, что «внерыночный земельный оборот характерен в условиях исключительной собственности на землю государства, когда наделение земельными участками граждан и юридических лиц осуществлялось только в административном порядке , внерыночный земельный оборот осуществлялся путем распределения и перераспределения земель между землепользователями на основе исполнительно-распорядительных актов органов государственной власти. И запрещение частного (рыночного) земельного оборота не означало отсутствие земельного оборота вообще ». При этом автор использует понятия «земельный рыночный оборот» и «земельный рынок» как идентичные.
Однако Н.А. Сыроедов справедливо, по нашему мнению, указывает на недопустимость смешения экономических понятий, которым, в частности, является рынок земли, с юридическими понятиями, к которым можно отнести оборот земли.
Следует отметить, что само понятие «оборота земли» не несет на себе какой-либо юридической нагрузки, являясь характерным скорее для обыденного правосознания. Юриспруденция использует термин «гражданский оборот» и не вводит новых для характеристики оборота тех или иных объектов гражданских прав. Иначе нам бы пришлось употреблять понятие «оборот транспортных средств», «оборот мебели», «оборот лекарственных препаратов» и т. д.
Учитывая вышеизложенное, применительно к рассматриваемой нами сфере общественных отношений наиболее верным представляется употребление понятия «гражданский оборот земельных участков».
Гражданское законодательство прямо не устанавливает понятие гражданского оборота, однако его можно сформулировать из анализа положений ст. 129 ГК РФ. Формулировки этой статьи приводят к выводу о том, что гражданский оборот есть не что иное, как совокупность обязательств, влекущих переход права собственности на имущество. Такой подход к определению гражданского оборота был высказан еще О.А. Красавчиковым .
С.Н. Братусь под гражданским оборотом понимал совокупность сделок и иных юридических фактов, порождающих гражданские правоотношения, в силу которых осуществляется переход имущества по тому или иному юридическому титулу от одного лица к другому .
По мнению С.С. Алексеева, категория гражданского оборота используется в качестве обозначения сферы действия гражданского права .
А.В. Дозорцев определяет гражданский оборот как совокупность отношений в сфере производства и обмена, регулируемых гражданским правом независимо от того, возникли ли они из гражданско-правовой сделки, административно-распорядительного акта или их сочетания .
Наиболее верное, по нашему мнению, определение гражданского оборота высказывает Н.А. Сыроедов. Он определяет, что под оборотом земельных участков во всех случаях понимается гражданский оборот, который предполагает, прежде всего, возможность распоряжения соответствующими объектами гражданских прав: купля-продажа, залог, дарение и т. д., оборот не исчерпывается, вопреки мнению некоторых юристов , только сделками. Он включает переход прав к другому лицу и иными способами, среди которых, в частности, наследование по закону, правопреемство юридических лиц, приобретательская давность .
С учетом изложенного представляется необходимым определить понятие гражданского оборота земельных участков следующим образом: гражданский оборот земельных участков представляет собой совокупность отношений по переходу прав на земельные участки (доли в праве собственности на земельные участки) путем совершения участниками гражданского оборота различных сделок или в силу иных юридических фактов.
Ст. 27 ЗК РФ определяет, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. На что ГК РФ предлагает непростую схему. Так, ст. 260 ГК РФ предусматривает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Ст. 209 ГК РФ отсылает, в свою очередь, к нормам ст. 129 ГК РФ.
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1). Пункт 3 указанной статьи конкретизирует данное положение применительно к земле и другим природным ресурсам, которые «могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». Принципиальное различие состоит в том, что оборотоспособность всех (кроме земли и других природных ресурсов) объектов гражданских прав предполагается, так как «виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из гражданского оборота), должны быть прямо указаны в законе (п. 2 ст. 129 ГК РФ)». Относительно земли и других природных ресурсов применяется иное правило. По смыслу ст. 129 ГК РФ непосредственно в законе о земле необходимо не только определить земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения оборотоспособности земли, т.е. какие сделки с землей допускаются, какие условия установлены для их совершения и т.п., если бы дело ограничивалось бы только определением земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, то оговорки, содержащиеся в п. 3 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, были бы излишними .
Категория земельных участков, изъятых из оборота, определена в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому таковыми признаются те из них, которые не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В этой связи представляется неточным толкование В.В. Залесским в Комментарии к Земельному кодексу РФ указанной статьи, который полагает, что изъятие земельного участка из оборота означает лишь, что по поводу такого участка невозможны гражданско-правовые сделки .
Следует отметить, что ЗК РФ устанавливает открытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Дело в том, что в ЗК РФ речь идет только о земельных участках, занятых объектами, находящимися в федеральной собственности. Субъекты Российской Федерации могут также относить к числу земельных участков, изъятых из оборота, т.е. которые заняты объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (например, земельные участки, занятые зданиями законодательных и исполнительных органов государственной власти, правительства субъектов РФ и т.д. ).
Под объектами ограниченной оборотоспособности в ст. 129 ГК РФ понимаются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Виды указанных объектов определяются в порядке, установленном законом. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливаются ЗК РФ и федеральными законами (п. 4). При этом в данной статье содержится исчерпывающий перечень земельных участков, ограниченных в обороте .
Однако ст. 27 ЗК РФ так и не дает четкого указания на конкретные субъекты земельных прав, которые в определенных случаях могут быть участниками земельного оборота, а также случаи, когда оборот земельных участков возможен только по специальному разрешению, хотя по смыслу ст. 129 ГК РФ такие признаки ограничения оборотоспособности должны быть указаны.
В качестве примера такого вида ограничения оборота, как получение разрешения на участие в нем, может послужить с п. 2 ст. 615 ГК РФ, которая определяет, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество (в том числе, земельный участок) в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя.
Таким образом, в законе необходимо четко определить каким правовым характеристикам должны отвечать участники оборота соответствующих земельных участков, в каких конкретно случаях требуется разрешение на совершение той или иной сделки и кто управомочен давать такое разрешение.
В этой связи, как справедливо отмечает Н.А. Сыродоев, ЗК РФ не только не дал законченного перечня земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, но и не урегулировал надлежащим образом вопросы, касающиеся допущения в оборот земельных участков и установления особенностей совершения сделок с ними. В ЗК РФ по существу отсутствуют нормы, устанавливающие общие правила на этот счет .
Прежде чем приступить к изучению особенностей совершения сделок с земельными участками, необходимо определить нормами гражданского или земельного права регулируются данные отношения, поскольку указанные отрасли права по-разному определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права.
Пункт 1 ст. 2 ГК РФ определяет, что имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников, регулируются гражданским законодательством. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2 ГК РФ).
Пункт 3 ст. 129 ГК РФ конкретизирует указанные положения, определяя, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На первый взгляд все просто. Оборот земельных участков, а также их гражданско-правовой режим составляют предмет гражданского, а не земельного законодательства.
Однако оговорка п. 3 ст. 3 ЗК РФ демонстрирует совершенно противоположное: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, указанная норма необоснованно разрешает земельному законодательству регулировать имущественные отношения, составляющие предмет гражданско-правового регулирования и, кроме того, предлагает делать то же самое и иным отраслям законодательства.
Разумеется, здесь появляется повод для дискуссии о том, какой закон должен иметь главенствующее значение в сфере своего (отраслевого) регулирования и соответственно - в чью пользу решать имеющиеся в законах противоречия. Однако этот путь может оказаться тупиковым, поскольку разными законами опять-таки предлагаются разные способы решения. Если ГК РФ в абз. 2 п. 2 ст. 3 требует соответствия своим нормам норм гражданского права, содержащихся в других законах (в том числе, следовательно, и в ЗК РФ), то ЗК РФ со своей стороны, во-первых, прямо допускает «иное» (п. 3 ст. 3), а во-вторых, позволяет считать земельно-правовыми любые отношения по использованию земли и соответственно -земельно-правовыми любые нормы, посвященные этому вопросу (что вытекает из содержания подп. 1 п. 1 ст. 1). Конечно, в последнем случае снимается вопрос о соотношении lex specialis и lex generalis, поскольку их предметы предполагаются однородными (одноотраслевыми). Но тогда открывается безграничная возможность самостоятельной регламентации любых земельных отношений, что вряд ли соответствует намерениям самого законодателя, пытавшегося дифференцировать их (абз. 2 подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК) .
Проблемы соотношения предмета правового регулирования гражданского и земельного законодательства не раз обсуждались на страницах научных публикаций таких ученых-правоведов, как Ф.Х. Адиханов, Г.Е. Быстров, В.В. Витрянский, Л.А. Грось, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.И. Крассов, В.Е. Лукьяненко, Е.А. Суханов, Н.А. Сыроедов и др.
Так, В.В. Витрянский, обоснованно критикуя подход законодателя к правовому регулированию земельных отношений, отмечал, что «...гипотетически можно представить ситуацию, когда все нормы ПС РФ о сделках, об отдельных видах договоров, о праве собственности окажутся вообще не используемыми. В то же время в ЗК РФ, лесном, водном законодательстве будут предусмотрены в принципе все необходимые нормы обеспечения регулирования оборота соответствующими объектами недвижимого имущества. А если бы в ГК РФ было аналогичное положение, что к земельным отношениям применяется земельное законодательство, если иное не установлено гражданским законодательством? Ведь это ровно то, что сказал ЗК РФ в отношении чужого предмета правового регулирования. Применительно к ГК РФ даже мысль о возможности такого положения недопустима. Почему же стало возможно это в ЗК РФ? По сути, это может быть прямым путем к разрушению пока еще нестабильной, только формирующейся системы правового регулирования имущественного оборота ».
Следует отметить, что большинство гражданско-правовых норм, призванных регламентировать вещные права на земельные участки и их оборот, которые содержатся в ЗК РФ, не отличаются высоким уровнем, а зачастую просто противоречат соответствующим положениям ГК РФ.
Например, нормы о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ст. 28 ЗК РФ); об обязательном заключении договора купли-продажи, а также государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при его предоставлении для строительства (п. 7 ст. 30 ЗК РФ); о запрете отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ); об объявлении недействительными определенных условий договоров купли-продажи и мены земельных участков, например условия, наделяющие продавца правом выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ); о сохранении права на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения (ст. 39 ЗК РФ) и др.
Комментируя норму п. 3 ст. 3 ЗК РФ, Е.А. Суханов отмечает, что «никакой специфики земельно-правового регулирования... не просматривается. Наоборот, речь идет об очевидном смешении разнородных подходов к предмету, с необходимостью влекущем затем противоречия в законодательном регулировании, которых вполне можно было бы избежать ».
Л.А. Грось считает, что правило п. 3 ст. 3 ЗК РФ ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им (нормам ГК РФ) статус субсидиарно применяемых институтов. Нормы ЗК РФ о вещных правах на землю и сделках с земельными участками являются гражданско-правовыми. Их приоритет над гражданско-правовыми нормами ГК РФ не установлен в самом ГК РФ, хотя мы находим в нем варианты, когда указывается конкретный специальный закон и лишь в случае соответствия ему применяются нормы ГК РФ (ст. 815, п. 3 ст. 968, ст. 970 ГК РФ).
По мнению Л.А. Грось, анализ главы 17 ГК РФ позволяет выделить нормы, отсылающие:
• к собственно земельно-правовым нормам ЗК РФ (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209; п. 2 ст. 214; п. п. 1 и 2 ст. 260; п. 1 ст. 261; п. 2 ст. 279; ст. 285, 286, 287 ГК РФ);
• к гражданско-правовым нормам, установленным иными законами, в том числе и к гражданско-правовым нормам ЗК РФ (ст. 258, п. 2 ст. 263; п. 2 ст. 264; ст. 265; п. 1 ст. 269; п. 1, п. 3 ст. 271; п. 5 ст. 274, ст. 287 ГК РФ);
• к водному и лесному законодательству, законодательству о недрах (п. п. 2 и 3 ст. 261; п. 1 ст. 262 ГК РФ);
• к градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 1 ст. 263 ГК РФ).
Правило п. 3 ст. 3 ЗК РФ должно было бы найти отражение в ГК РФ, например, в виде нормы: «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не противоречат Земельному кодексу» или «Правила главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к вещным правам на земельные участки и сделкам с земельными участками постольку, поскольку они не урегулированы Земельным кодексом ».
В целом позиция Л.А. Грось по проблеме соотношения норм гражданского и земельного законодательства представляется верной, однако, по нашему мнению, изменения следует вносить не в ГК РФ, а именно в ЗК РФ, поскольку, как справедливо отмечает Е.А. Суханов, специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не «своеобразие» регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. С учетом этого, в конце концов, должны быть определены и предмет, и содержание ЗК РФ, из которого необходимо изъять гражданско-правовые нормы. Земельный кодекс должен устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли «как основы жизни и деятельности человека» и «исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы», как определено в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земельных участках как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву так же, как предоставить финансовому праву рассматривать земельные участки как объект налогообложения, уголовному праву - как объект соответствующих преступных посягательств и т.д. Поэтому, очевидно, что нормы ЗК РФ нуждаются в существенном изменении как общей концепции, так и их конкретного содержания.
Указанная проблема носит настолько актуальный и принципиальный характер, что ряд ученых в области земельного и гражданского права заявляют о целесообразности обращения в законодательные органы с предложением о создании комиссии из компетентных лиц - представителей науки и практики - с целью выработки предложений по внесению в ЗК РФ и ГК РФ кардинальных изменений, основной задачей которых будет четкое разграничение норм гражданского и земельного права в сфере регулирования оборота земель в РФ . Считаем, что такое разграничение должно осуществляться из принципа четкого разделения норм частного (гражданского) и публичного (земельного) права.
Проблема определения правового режима земельного участка как объекта гражданских правоотношений непосредственно связана с самим фактом отнесения земельных участков к особому виду недвижимого имущества и включения в гражданский оборот.
Гражданское и земельное законодательство, регулируя оборот такого объекта гражданских прав, как земельный участок, установило адекватные особенности этого оборота. Эти особенности выражены в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний, создающих особую направленность правового регулирования и, таким образом, могут быть признаны неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков как объектов гражданских прав.
В общетеоретической литературе правовой режим стал объектом изучения в результате активной разработки его понятия в отраслевых исследованиях. Исследователь истории этого понятия в теории земельного права О.И. Крассов отмечает, что начало использованию термина было положено в учебнике по земельному праву 1940 г., где он употреблялся нечетко, применительно к характеристике земель специального назначения . В дальнейшем термин получил свое доктринальное определение в работах многих ученых, таких как Г.А. Аксененок, В.П. Балезина, Б.В. Ерофеева, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, A.M. Турубинер и др.
2.2. Правовой режим земельного участка
В современной цивилистической литературе, в том числе и учебной, понятие «правовой режим» не просто широко используется, но и получает дальнейшее теоретическое развитие: в правовом режиме усматривается «смысл категории объектов гражданских прав», делаются предложения, что правовые режимы многообразных благ, а не сами блага можно было бы признать объектами гражданских правоотношений . Сам же правовой режим определяется вполне традиционно как система юридических правил, устанавливающих положение объекта гражданского права, его правовую характеристику, «статику и динамику правового существования» объекта, особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав применительно к объекту , возможность или невозможность совершения с объектом определенных действий .
Очевидно, что естественными адресатами правового режима являются участники, субъекты правовых отношений, поскольку правовой режим определяет их поведение и тогда, когда он устанавливается по поводу имущественных благ, в связи с ними. Справедливо заметил Р. Саватье, «реальные вещи выступают в юридической жизни только через посредство прав, которые осуществляются в отношении этих вещей ». Посредством дифференциации правового режима объектов право воздействует на поведение субъектов: «режим объекта» - лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования, выраженного в характере и объеме прав по отношению к объекту », «меры активности » лиц по совершению допускаемых и незапрещенных действий. Правовой режим вещи как материального объекта гражданских правоотношений характеризует то, что в доктрине гражданского права по аналогии с правоспособностью лиц называют «пассивной правоспособностью вещи » или «определением правообъектности », т.е. способности вещи быть предметом гражданских (частных) правоотношений: отношений присвоения (обладания) и обмена (оборота) .
Содержание понятия «правовой режим земельного участка» отлично от содержания понятий «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель».
Основными элементами содержания понятия «правовой режим земельного участка» являются права и обязанности его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Определить правовой режим конкретного земельного участка в такой ситуации можно только на основе учета целого комплекса различных факторов.
Главным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Именно целевое назначение категории земель в свою очередь определяет возможность использования земли на соответствующем титуле: праве собственности или на титулах, производных от права собственности .
Концепция деления земель по целевому назначению пронизывает весь массив норм земельного законодательства и обуславливает построение всей особенной части земельного права. Справедливо, таким образом, высказывание О.И. Крассова о том, что составляющие особенную часть земельного права земельно-правовые институты с их специфическими правовыми режимами имеют важное значение для правильного порядка использования и охраны земельного участка как объекта купли-продажи и иных форм гражданского оборота .
Определение целей, для которых могут использоваться земли, является той базой, на которой устанавливаются главные положения правового режима соответствующей категории земель. Средством уточнения и детализации правового режима конкретной категории земель служит зонирование территорий, предусмотренное в ЗК РФ и Градостроительном кодексе РФ. Кроме того, п. 2 ст. 7 ЗК предусматривает, что общие принципы и порядок проведения зонирования должны быть установлены федеральными законами.
Являясь характерным правовым инструментом определения правового режима земель, зонирование оказывает определенное воздействие на установление режима земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (п. 2 ст. 87 ЗК РФ) и земель историко-культурного назначения (п. 4 ст. 99 ЗК РФ). Территориальное зонирование в отношении иных категорий земель земельное законодательство не предусматривает. Большую роль играет территориальное зонирование при предоставлении земельных участков (п. 3 ст. 34 ЗК РФ).
Огромное значение для лица, использующего земельный участок, имеет разрешенное использование этого участка. Разрешенное использование представляет собой результат отнесения участка к соответствующей категории земель и территориального зонирования в отношении участка земли. Когда на основании зонирования определены виды разрешенного использования, лицо, использующее земельный участок, вправе выбирать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнительных разрешений и согласований .
Ст. 6 ЗК РФ определяет разрешенное использование в качестве критерия для признания земельного участка делимым.
Разрешенное использование определяется при предоставлении земельного участка для строительства с его формированием без предварительного согласования (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Кроме того, разрешенное использование служит правовой основой для возведения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и т.п. зданий и сооружений, проведения оросительных, осушительных и т.п. работ (п.п. 2 и 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В то же время в соответствии с п. 1 ст. 42 ЗК РФ собственник участка обязан использовать землю как в соответствии с целевым назначением, так и разрешенным использованием.
Что касается совершения сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками, то ст. 29 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» прямо запрещает изменение их целевого назначения и разрешенного использования. Ст. 14 ФЗ «О государственном земельном кадастре» содержит положение о том, что в Едином государственном реестре земель содержатся, в частности, следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков.
Содержание понятия «разрешенное использование» в законодательстве не раскрыто. Если попытаться раскрыть его содержание, основываясь на анализе положений действующего законодательства, то суть этого понятия связана с территориальным зонированием. Можно попытаться определить суть этого термина путем логического толкования, не подкрепляя рассуждения ссылками на правовые нормы, поскольку их просто нет. В этом случае вполне возможно прийти к выводу, что суть разрешенного использования составляют права лица по использованию земельного участка, то есть разрешенное - это конкретное разрешенное целевое использование земельного участка .
Следует отметить, что термин «разрешенное использование» употребляется в Земельном кодексе РФ практически в отношении всех категорий земель, вызывая тем самым немало затруднений на практике, однако речь, в данном случае, должна идти только о тех категориях земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование.
Правовое регулирование сделок с земельными участками, в отличие от регулирования сделок с иным имуществом, является достаточно специализированным. Правила совершения сделок не одинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками. Данная особенность сделок с земельными участками: небольшое количество норм общего характера при установлении разных правил совершения одного и того же вида сделок для различных участков объясняется производным характером правового режима земельного участка от его функционального назначения - быть естественным средством производства в сельском хозяйстве или пространственным базисом, прежде всего, для различного рода сооружений, а равно осуществления иных видов экономической деятельности .
Такое единение двух самостоятельных объектов недвижимости оказывает влияние на правовой режим обоих. В целях развития рынка недвижимости, обеспечения эффективного использования земельных участков Правительство РФ сначала в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в РФ, утвержденной постановлением от 9 сентября 1999 г. (в ред. от 29 ноября 2000 г.) , а затем в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением от 10 июля 2001 г. № 910-р (в ред. от 6 июля 2002 г.) , поставило задачу законодательного оформления правовой концепции «единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7). Содержательная сторона концепции указанными источниками не определялась. Некоторым исключением можно считать положения о передаче права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости; о приватизации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов .
Между тем принцип «единого объекта» не находит своего выражения ни в нормах об учете объектов недвижимости, ни в правилах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И в отношении земельных участков, и в отношении зданий и сооружений ведется раздельный пообъектный учет. Он осуществляется различными органами по особым для каждого вида недвижимости правилам. Порядок учета земельных участков определяет ФЗ «О государственном земельном кадастре» и принятые в соответствии с ним правовые акты . Такой учет, называемый кадастровым, проводит Федеральная служба земельного кадастра.
Здания и сооружения в составе прочих объектов градостроительной деятельности подлежат специальному учету в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 , а также Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными приказом Госстроя РФ от 31 мая 2001 г. № 120 . Учет и соответствующий реестр ведут специальные государственные предприятия или учреждения, уполномоченные Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем РФ). Ему сопутствует присвоение объектам учета инвентарных, реестровых и кадастровых номеров и оформление технических паспортов. Таким образом, организация специального учета объектов недвижимости отнюдь не работает на идею единого объекта.
Концепция единого объекта не находит своего воплощения и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (в ред. от 22 ноября 2006 г.)2, называют лишь один вариант «единого объекта», состоящего из земельного участка и здания, - кондоминиум .
По мнению В.В. Витрянского идею «единого объекта» (то есть земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственника здания или сооружения отчуждать его по своему усмотрению. Кроме того, зачастую стоимость и ценность зданий и сооружений, находящихся на земельных участках, значительно превосходят значение и стоимость самих земельных участок и никак не могут считаться «улучшениями» соответствующих земельных участков .
Двойственностью и внутренней противоречивостью отличается регулирование оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающейся в следующем:
1. ЗК РФ провозгласил в качестве одного из принципов земельного законодательства «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Не трудно заметить, что земельный участок и недвижимость, прочно связанная с ним, рассматриваются ЗК РФ как объекты гражданского оборота, связанные единой судьбой, но отнюдь не как «единый объект». Кроме того, провозгласив принцип следования судьбы зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, судьбе земельного участка, Земельный кодекс РФ при регулировании конкретных отношений не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа .
Так, ст. 35 ЗК РФ определяет, что земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания, строения, сооружения. В комментариях к положениям подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ утверждается, что земельный участок является главной вещью, а прочно связанная с ним недвижимость - его принадлежностью ; в то же время ст. 35 ЗК РФ рассматривает в качестве нормы, которая главной вещью называет строение, а принадлежностью -земельный участок . Буквальное следование тексту закона приводит к взаимоисключающим суждениям о типе связи между земельным участком и находящимися на нем зданиями или сооружениями .
По нашему мнению, правильной позиции по вопросу о том, являются ли земельные участки и здания единым объектом или нет, придерживается Б.А. Булаевский. Он считает, что между земельным участком и зданием, безусловно, имеется известная связь, которая, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права, земельные участки и прочно связанные с ними объекты, т.е. строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ) .
Однако это не единственное противоречие действующего законодательства.
2. Выработке единого правового режима земельного участка и расположенного на нем здания препятствует установленный в законодательстве различный круг вещных прав на указанные объекты недвижимости. Например, в соответствии с гражданским законодательством РФ на здания и сооружения могут возникать следующие права: право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право аренды и т.д. Земельный кодекс РФ выделяет иные права на земельные участки: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право собственности, сервитут и т.д.
3. Существенные различия наблюдаются в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки. Например, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрен законом или договором, и, в частности, ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости) » реализует эту возможность . Кроме того, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п. 1 ст. 64 данного закона), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч. 2 ст. 69 данного закона).
4. Ст. 35 ЗК РФ предусматривает случаи, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков: отчуждение части здания, старения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.
5. ГК РФ в п. 2. ст. 271 использует понятие «право пользования земельным участком» при характеристике права, которое возникает в результате перехода права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке к другому лицу. ЗК РФ в п. 1 ст. 35 при характеристике аналогичных правоотношений употребляет понятие «право на использование», которое гражданскому праву вообще не присуще. При этом законодатель не раскрывает четкого определения характера ни одного из указанных прав. В этой связи авторы Концепции предлагают ввести в законодательство новое ограниченное вещное право на земельный участок, пока условно именуемое в Концепции как «право ограниченного владения земельным участком». Данное новое ограниченное вещное право собственника здания (сооружения) на земельный участок сконструировано таким образом, чтобы в наименьшей степени обременять собственника земельного участка: владение и пользование земельным участком со стороны собственника здания (сооружения) должны быть обусловлены необходимостью пользования указанным зданием (сооружением); владение и пользование земельным участком должны быть платными; собственник земли сохраняет возможность фактически осуществлять владение и пользование земельным участком наряду с собственником здания (сооружения) - субъектом права ограниченного владения земельным участком .
Для заполнения существующего правового вакуума непригодны известные ограниченные вещные права на земельный участок: например, земельный сервитут, предполагающий лишь ограниченное пользование земельным участком (право проезда, право прохода и т. п.). Не могут быть использованы и такие ограниченные вещные права на земельный участок, как узуфрукт (право пользования имуществом, принадлежащим другому лицу, с присвоением приносимых им плодов, но при условии сохранения существа вещи), эмфитевзис (особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей, включающий, в частности, право арендатора возводить на арендуемой земле сооружения, собирать урожай, передавать участок по наследству, право залога и, с определенными условиями, его дарения и продажи), поскольку они предоставляют чрезвычайно широкие права обладателю этих прав (в том числе право на извлечение плодов и доходов из земельного участка) и в той же степени ограничивают правомочия собственника земли .
Однако далеко не все ученые-теоретики и практики разделяют мнение представителей Концепции о необходимости введения в законодательство нового термина. Так, Ф. Богатырев считает, что «термин «право ограниченного владения» не совсем удачен. Владение не бывает ограниченным или неограниченным: оно либо есть, либо его нет. Можно говорить об ограниченности пользования, но никак не владения... Наверное, стоит сохранить уже имеющийся термин «право пользования» или обозначить рассматриваемое вещное право другим, более приемлемым... термином ».
Выделяет противоречие двух норм различных отраслей права, касающихся судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости В.В. Можаровский. По его мнению, принимая во внимание принципиальное различие этих двух отраслей права, в частности, то, что именно гражданское законодательство определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, следует считать, что положения ЗК явно вторглись в сферу отношений, подлежащих регулированию гражданским законодательством .
И.А. Иконицкая признает подходы ГК РФ более последовательными и логичными, так как они гарантируют свободу собственнику распоряжаться своим земельным участком, что закреплено в ст. 36 Конституции России, а ЗК неоправданно обязывает собственника земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости передать его покупателю только в собственность .
По мнению Скворцовой Ю.В., при разрешении такой коллизии необходимо исходить, во-первых, из общих положений о разграничении отраслей гражданского и земельного права. Во-вторых, необходимо установить природу и сущность отношений, складывающихся при продаже или ином отчуждении недвижимого имущества либо земельного участка, на котором такое имущество находится. Для этого необходимо определить структуру складывающихся при этом общественных отношений, выявить его объект, содержание и субъекты. В рассматриваемой ситуации субъекты правоотношения не будут обладать какими-либо специфическими признаками, позволяющими определить отраслевую принадлежность отношения, это будут общие субъекты гражданского права, в частности, предпринимательской деятельности, возможно публичные образования, но выступающие на началах равенства с другими участниками оборота. Объектом правоотношения (или его предметом, в зависимости от избранного теоретико-правового подхода) будет земельный участок, выступающий в роли недвижимости, объекта гражданских прав. Какой-либо его особенности, характеризующей участок как объект природы и всенародное достояние, при этом не усматривается. Соответственно объектом может быть и иное недвижимое имущество, на нем находящееся -здание, строение и сооружение. Все это приводит к выводу о том, что данное отношение должно регулироваться нормами гражданского права, так как оно по всем признакам относимо к его предмету. Соответственно, нормы ЗК РФ, носящие гражданско-правовой характер, в этом случае не должны применяться в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ уже на основании того, что они не отражают специфику земельного участка как особого объекта гражданских прав, ограниченного в обороте.
Правильность избранного подхода подтверждается и материалами арбитражной практики. Так, суд кассационной инстанции в своем решении отметил, что согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. ГК РФ (п. 3 ст. 552) установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости .
Однако такой анализ массива правовых норм вовсе не был бы необходим, будь земельное и гражданское законодательство согласованы в вопросе о судьбе земельного участка и находящейся на нем недвижимости .
Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве как понятия «единого объекта недвижимости», так и концепции «единой судьбы» в том смысле, в каком она понимается в ст. 1 ЗК РФ. По этому поводу справедливо высказывание А.К. Голиченкова, который отмечает, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений . Однако это не значит, что полное решение данного вопроса следует откладывать на далекую перспективу. Уже сегодня следует поднять вопрос создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается, за исключением случаев, прямо установленных в законе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (или улучшением), и определять, что за чем следует, в зависимости от ответа на этот вопрос. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок .
В этой связи, считаем целесообразным внести изменения в ст. 552 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 552 ГК РФ следует сформулировать следующим образом: «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок».
Полагаем, что внесенные изменения позволят согласовать нормы гражданского и земельного законодательства в вопросе о судьбе земельного участка и находящейся на нем недвижимости.
Определяющей особенностью участия земельного участка в гражданском обороте является положение о том, что только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть предметами гражданско-правых сделок. Указанное требование содержится в ЗК РФ (например, ст. 37 ЗК РФ), ГК РФ (например, ст. 554 ГК РФ) и иных нормативно-правых актах. Земельный участок, границы которого не установлены и не описаны в установленном порядке, сведения о котором не содержатся в государственном земельном кадастре, не может быть предметом гражданско-правовых сделок, ибо невозможно совершать сделки с вещью, которая конкретно не определена и не существует в юридическом плане. На практике данное требование осуществляется в виде обязательного наличия плана земельного участка, прилагаемого к договорам при заключении сделок с землей.
По нашему мнению, важной особенностью совершения сделок с земельными участками является соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливается в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков.
Ст. 33 ЗК РФ определяет, что порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией
Одной из нерешенных проблем российского законодательства в настоящее время является проблема неэкономического дробления земли: отсутствует разрешительная система сделок , нет и универсального правила об ограничении минимального размера участка, по поводу которого совершается сделка. Исключением являются нормы, затрагивающие отдельные виды сделок.
Так, п. 5 ст. 30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не допускает раздел садового, огородного или дачного земельного участка на участки площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ. Указанная норма носит общий характер, а значит должна применяться и при совершении сделок.
П. 1 ст. 1182 ГК РФ определяет условие раздела земельного участка, унаследованного несколькими лицами. Раздел земельного участка в натуре возможен лишь при условии, что размер каждого из вновь образованных земельных участков будет не менее минимального размера, установленным земельным законодательством для участков соответствующего целевого назначения.
Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых не соответствуют минимальным размерам земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства о землеустройстве .
В государственном кадастровом учете земельного участка должно быть отказано, если площадь участка, в отношении которого проводится учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования .
Прочие акты законодательства или не регулируют данный вопрос вообще, или допускают возможность, а не обязательность установления минимальных размеров земельных участков при их обороте. Например, ст. 37 ЗК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали возможность овершения купли-продажи земельного участка соблюдением минимального размера этого участка.
ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2007) «О приватизации государственного и муниципального имущества », перечисляя в п. 8 ст. 28 земли, не подлежащие отчуждению, также не содержит указания на недопустимость отчуждения земельных участков меньше минимального размера.
Помимо ограничения минимального размера земельного участка действующее законодательство устанавливает в некоторых случаях его максимальную площадь, превышение которой при совершении сделок не допускается.
Регулирование максимальных размеров общей площади земельных участков путем установления предельной нормы предусмотрено в п. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Ограничение размера земельных участков осуществляется путем установления предельной нормы общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.
Это означает:
• во-первых, ограничение размера устанавливается не в отношении отдельного земельного участка, а в отношении совокупности земельных участков;
• во-вторых, ограничение размера касается лишь земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, а не любых видов земель сельскохозяйственного назначения;
• в-третьих, совокупность земельных участков может сопоставляться с предельной нормой только в том случае, если эти земельные участки находятся в границах одного административно-территориального образования субъекта РФ.
Учитывая, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, предельная норма (размер общей площади земельных участков) может быть установлена лишь в отношении сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в границах административного района.
Предельная норма устанавливается законом субъекта РФ, но она не может быть менее нижнего предела, который определен федеральным законом. Этот нижний предел составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования .
Справедливо в данном случае замечание Г. Эйрияна, который отмечает, что положение п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения » позволяет сделать как минимум два вывода. Первый вывод - ограничение максимального размера участка касается любой сделки, влекущей возникновение права собственности. Второй вывод - сделка, в результате которой нарушено требование о максимальном размере земельного участка, должна квалифицироваться как ничтожная в силу ст. 168 ГК РФ. Причем сделка должна быть признана ничтожной полностью, а не в части превышения установленного максимального размера, по той причине, что превышающая часть не является «самостоятельным» объектом права, к тому же она может быть меньше установленного минимального размера земельного участка .
Если право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения возникло в силу иных оснований, а не сделок, эти отношения должны регулироваться ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривая иные последствия. Собственник обязан произвести отчуждение земельного участка в течение года с момента возникновения права собственности.
ФЗ от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве » ограничивает максимальный размер земельных участков, используемых гражданами для ведения личного подсобного хозяйства независимо от титула хозяйственного использования земельного участка.
Ограничению подлежит максимальный размер участков, используемых не только на праве собственности, как было рассмотрено ранее применительно к участкам, подпадающим под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но и на иных правах.
Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти участки либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.
Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 5 ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»).
Например, действующим на сегодняшний день законом, принятым Законодательным Собранием Ленинфадской области № 83-оз от 29 октября 2003 г. (в ред. от 13 мая 2005 г.) «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, аходящихся в государственной или муниципальной собственности » установлены следующие предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков:
• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: минимальный размер - 1 гектар, максимальный размер - 50 гектаров;
• для садоводства: минимальный размер - 0,05 гектара, максимальный размер - 0,12 гектара;
• для дачного строительства: минимальный размер - 0,05 гектара, максимальный размер - 0,20 гектара.
Максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно из земель, находящихся в собственности Ленинградской области, для ведения садоводства - 0,12 гектара.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ) .
Данная норма представляет собой наглядный пример наличия специального правового регулирования на региональном уровне соответствующих минимальных площадей земель различного целевого назначения. Однако далеко не во всех субъектах РФ вопросы нормирования (предоставления земель и определения норм при совершении сделок) урегулированы в региональных актах о земле.
Так, например, Закон Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области» предусматривает, что предельные размеры предоставления земель устанавливаются специальными актами законодательного собрания области и рганов местного самоуправления. Минимальные нормы и специальное нормирование земель при сделках в данном Законе не определяется. Аналогичные нормы содержатся в Законе Читинской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинской области», в Законе Челябинской области «О земельных отношениях» и др.
Указанные противоречия в уровне развития земельного законодательства в различных регионах свидетельствуют о необходимости приведения в соответствие нормативно-правовых актов органов местного самоуправления и законов субъектов РФ федеральным законам.
Существенной особенностью совершения сделок с земельными участками является необходимость их государственной регистрации.
2.3. Реализация права собственности на земельный участок в процессе сделок
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости, к которым относятся в том числе и земельные участки .
Общественную значимость публичного регулирования такого особого объекта гражданского оборота, как недвижимость, справедливо описал Д.И. Мейер, указав на то, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства на ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие ». егистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особое выделение земельных участков в данной правовой норме говорит о том, что законодатель намеренно подчеркнул необходимость особого государственного контроля за гражданским оборотом такого объекта недвижимости, как земельные участки.
От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение . Такой вывод следует из практики арбитражных судов (постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 № 608/99 ). В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, - права членов семьи собственника на жилую площадь).
Наглядным примером отсутствия обязанности государственной регистрации является договор купли-продажи земельного участка. Этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания (ст. 550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по данному договору (ст. 551 ГК РФ). Все же иногда встречаются случаи, когда существует необходимость осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав ней. В такой ситуации законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.
Различия между двумя данными видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания ополнительной платы. Если подобная регистрация не будет произведена, то право собственности может возникнуть по такой сделке только по давности владения (ст. 234 ГК). Обратиться за такой регистрацией могут как обе стороны по сделке, так и одна из сторон (при нотариальном удостоверении договора).
В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГКРФ.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право .
Регистрируются и считаются заключенными с момента государственной регистрации следующие сделки:
- договор дарения (включая пожертвование) земельного участка (п. 3 ст. 574 ГК РФ) и земельной доли как доли в праве общей долевой собственности (ст. 251 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «Об обороте земельных участков из емель сельскохозяйственного назначения»);
• отказ одаряемого принять участок или долю (ст. 573 ГК РФ);
• договор ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК Ф);
• договор аренды земельного участка и участка лесного фонда сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
• договор субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 615ГКРФ);
• договор о залоге (ипотеке) земельного участка или доли (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• договор о залоге права аренды земельного участка (п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК РФ), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - договор перенайма (ст. 615 ГК РФ). Несмотря на то, что такие договоры не являются сделкой с недвижимостью, они подлежат государственной регистрации, поскольку влекут изменение существующих правоотношений по поводу недвижимости ;
• соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ от 16 февраля 2001г. № 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).
Общее количество сделок с землей, зарегистрированных Регистрационной палатой РФ с 1999 по 2002 г., по данным Федеральной лужбы земельного кадастра составило в 1999 г - 5,22 млн. общей площадью 40,21 млн. га, в 2000 г. - 5,27 млн. общей площадью 60,35 млн. га, в 2001 г. - 5,56 млн. общей площадью 69,96 млн. га, в 2002 г. - 5,56 млн. общей площадью 69,96 млн. га
Количество сделок с земельными участками в Московской области за последние годы неуклонно росло: на 11 процентов - в 2002 году, на 24 процента - в 2003 году. В 2004 увеличение количества сделок составило 30 процентов. Это уже почти ажиотажный спрос на землю.
В Волгоградской области ежегодное увеличение количества зарегистрированных сделок с землей в среднем составляет 8-10 процентов. 2005 год показал рекордную активность: по сравнению с 2004 годом число сделок выросло на 46 процентов. Итоги 2006 года сохраняют тенденции роста, но не такого бурного - 18-20 процентов.
Анализ сделок с землей в течение 2004-2006 г. в Ростове-на-Дону свидетельствует об увеличении возмездных сделок купли-продажи в среднем на 40-50 процентов в год.
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с земельными участками, подлежащей государственной регистрации, является аренда государственных и муниципальных земель (такие договоры составляют более 90 процентов от общего количества зарегистрированных сделок). При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2001 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков - в 93 раза. Поэтому особенности совершения договоров аренды и купли-продажи земельных участков будут рассмотрены нами более подробно.
Важнейшей особенностью совершения сделок с земельным участком является невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования. Под целевым назначением в широком смысле можно понимать особое направление использования земель, в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях .
В соответствии с нормами ЗК РФ, полномочия по переводу земель из одной категории в другую принадлежат исключительно соответствующим органам исполнительной власти РФ и органам местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ).
Использование любого земельного участка имеет свои определенные особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории земель. В этой связи справедливо высказывание Н.А. Сыродоева о том, что к земле, как объекту гражданских прав предъявляются особые требования и условия, самое распространенное из которых - это сохранение целевого назначения земельного участка при переходе его к другому лицу . Следует отметить, что требование сохранения назначения участка должно в полной мере соблюдаться не только при переходе участка к другому лицу, но и при осуществлении правомочий собственника участка, даже не связанных с лишением владения, в частности при пользовании им. Важным аспектом реализации этого принципа является возможность перехода участка из одной категории земель в другую, ведь такой переход позволяет обойти нормы о сохранении целевого назначения. На это обращалось внимание еще задолго до принятия Земельного кодекса. Так, И.А. Иконицкая отмечала, что требование сохранения целевого назначения не означает категорического запрещения изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, которые не исключены из земельного рынка, и обращала внимание на создание правовой основы изменения категории земель .
Указанная особенность сделок с земельными участками реализуется в системе разветвленных норм земельного законодательства в следующих аспектах:
• в качестве общего принципа земельного законодательства в п.п. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, в соответствии с которым устанавливается принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
• при определении общего правового режима земель всех категорий. Согласно с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов;
• при установлении общих обязанностей собственников земельных участков и иных лиц, использующих земельные участки (ст. 42 ЗК РФ), которые обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение .
В этой связи Е.А. Галиновская справедливо отмечает, что, приобретая земельный участок, важно иметь представление о его целевом назначении, поскольку благодаря ему будущий собственник или арендатор получает землю с целым «набором» правовых условий ее использования и охраны, изменить которые могут только уполномоченные органы и только в установленном законом порядке.
Анализ действующего законодательства, регулирующего правовую специфику совершения сделок с земельными участками, свидетельствует о необходимости установления общих требований совершения таких сделок. Справедливо предложение Г. Эйрияна о включении в ЗК РФ специальной статьи «Общие требования к совершению сделок с земельными участками». К таким требованиям, по нашему мнению, следует отнести следующие выявленные особенности: необходимость прохождения государственного кадастрового учета для участия земельного участка в гражданском обороте; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; ограничение максимального и минимального размера участка; необходимость государственной регистрации сделки или вещного права; невозможность в ходе сделки изменения целевого назначения и режима использования земельного участка. Указанные особенности совершенствования сделок с земельными участками находят отражение в содержании соответствующих сделок
2.4. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок
Правовой формой оборота объектов гражданских прав являются сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят свое отражение в содержании соответствующих сделок с землей .
К ним, в первую очередь, относятся сделки, характерные для оборота недвижимого имущества, в частности:
• договор купли-продажи недвижимого имущества (продажи недвижимости);
• договор ренты;
• договор пожизненного содержания с иждивением;
• договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок.
Далее следует определить сделки, предметом которых может быть любое имущество, в том числе и земельные участки:
• мена;
• дарение;
• приватизация;
• соглашение об определении долей в праве общей собственности на земельный участок;
• соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок;
• соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком;
• соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности;
• соглашение об установлении права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (сервитута).
Кроме сделок с земельными участками к сфере гражданско-правовых отношений относятся право собственности и иные вещные права на землю. Они вообще могут быть рассмотрены как вид абсолютных гражданско-правовых отношений. К ним примыкает и сервитут как особое вещное право.
Сфера гражданско-правовых отношений также касается и ипотеки земельного участка как комплекса гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора о залоге земельного участка.
К ним также относятся иные основания перехода земельных участков от одного лица к другому, в частности, в порядке универсального правопреемства (по наследству, при правопреемстве юридических лиц) и сингулярного правопреемства.
Кроме того, сюда необходимо отнести и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа земельного участка.
Это, естественно, не исчерпывающий перечень гражданско-правовых отношений, которые могут складываться по поводу земельных участков, но пожалуй наиболее характерных и типичных в настоящее время. При определении круга гражданско-правовых отношений по поводу земельных участков мы исходили из положения о том, что понятие гражданского оборота не исчерпывается лишь сделками по переходу права собственности, в него входят и другие гражданско-правовые сделки .
ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков; для других сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам гражданского законодательства с учетом норм земельного законодательства.
Особенности купли-продажи земельных участков.
Основу правового регулирования купли-продажи земельных участков в настоящее время составляет Конституция РФ (ст.ст. 34, 35, 36), ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения) и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части государственной регистрации перехода права собственности).
Анализ правового регулирования купли-продажи земельных участков, сложившегося в современном российском праве, свидетельствует о том, что требования к купле-продаже земельных участков относительно законности содержания сделки, способности сторон к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки соответствуют нормам гражданского законодательства.
В то же время особенности земли как объекта сделки не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях сторон посредством установленных земельным законодательством пределов и ограничений .
Сущность договора купли-продажи земельного участка заключается в том, что по этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.
ГК РФ определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным .
Ст. 37 ЗК РФ содержит дополнительные требования к предмету договора купли-продажи земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Такое требование закона вполне обосновано, так как степень индивидуализации земельного участка, необходимая для объекта недвижимого имущества, достигается в отношении земельных участков только при постановке их на кадастровый учет, в том числе оформлении кадастрового плана и присвоении кадастрового номера. Кроме того, кадастровый план содержит информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка .
К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка, таким образом, относятся следующие сведения: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничение в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка; принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность .
Статьей 37 ЗК установлены еще некоторые особенности купли-продажи и мены земельных участков. Так, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.
С учетом п. 3 ст. 37 ЗК РФ в договор также могут быть включены сведения:
• о разрешении на застройку данного земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
На практике покупатели часто сталкиваются с ситуациями, когда на приобретенном ими участке, на котором, по данным продавца, нет сооружений, могущих повлечь ограничения в использовании участка, могут быть обнаружены кабели, водопровод, мелиоративная система, трубопроводы и т.п., без переноса которых участок не может использоваться эффективно по своему назначению.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков . Указанные гарантии распространяются также на лиц, приобретающих земельные участки в результате обмена земельного участка либо приобретающих права пользования земельным участком по договору аренды.
Недействительными в силу закона признаются в соответствии с ЗК РФ (ст. 37) следующие условия договора купли-продажи земельного участка :
• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Последнее из условий корреспондирует с положениями ст. 460 ГК РФ об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, но положения ст. 37 ЗК РФ в большей мере гарантируют интересы приобретателя именно земельного участка. Данный перечень не следует рассматривать как исчерпывающий, так как нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными. Закрепление в настоящее время в ЗК РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора купли-продажи должно стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права покупателя, в первую очередь покупателя земельных участков, находящихся в государственной собственности .
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли в ряде специальных случаев ограничено .
Так, ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает круг покупателей следующим образом:
иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Некоторые ограничения также содержит п. 3 ст. 15 ЗК РФ: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.
Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -обязанности принять имущество.
Собственник земельного участка вправе продать его самостоятельно, но при желании может обратиться за помощью в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Для этого продавец должен предоставить в комитет документ, который удостоверяет его право собственности на земельный участок. И тогда участок будет предложен к продаже на конкурсе или аукционе .
Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Возможны два варианта определения цены в договоре купли-продажи земельного участка. В первом случае цена определяется по взаимному соглашению сторон, на основе средней рыночной стоимости земли в соответствующей местности. Рыночная цена определяется спросом и предложением как наиболее вероятная цена, за которую земельный участок может быть продан .
На цену земельных участков и прав на них главенствующее воздействие оказывают индивидуальные характеристики: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, размер, контуры, состав почв, водный и тепловой режим, наличие посадок, посевов, хозяйственных построек, наличие под участком полезных ископаемых и т.д. На цену влияет и внешняя среда ведения бизнеса и жизнедеятельности человека: климатические условия, экологическая обстановка, экономическая развитость территории, плотность населения, развитость инфраструктуры (подъездные пути, отдаленность и возможность подключения к тепловым сетям, к сетям водоснабжения), отдаленность от рынков сбыта продукции, производимой на участке, и т.д.
Так, например, строительство вредного (в экологическом плане) завода приведет за короткий период времени к значительному падению цен на близко расположенные земельные участки. Или другая ситуация. Строительство резиденции Президента в пригороде Санкт-Петербурга (Константиновский дворец), активное развитие инженерной инфраструктуры (модернизация дорог, строительство новой дороги, соединяющий данный район с аэропортом) привели к тому, что за короткий период времени цены на землю в данном районе выросли в среднем в 5 раз (с 700 до 3-3,5 тысяч долларов США за акр (100 кв.м.), а в районе резиденции Президента - до 7 тысяч долларов США) . Учитывая небольшой объем продаж схожих объектов, определить рыночную цену только при помощи метода сравнительных продаж очень трудно.
Вторым, наиболее распространенным способом определения цены земельного участка при его продаже является обращение к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, имеющим выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности). Оценочная деятельность в России осуществляется в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998г. (в ред. от 13 июля 2007 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации ».
Цена земельного участка может быть установлена по итогам торгов, проводимых в форме конкурса или аукциона. Так, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 12 ноября 1999 г. № 950 «О продаже земельных участков в городе Зеленограде » начальная цена подлежащего продаже земельного участка рассчитывалась профессиональными оценщиками недвижимости, прошедшими официальную (государственную) аттестацию в городе Москве. При этом было установлено, что начальная цена земельных участков не может быть ниже их нормативной цены, размер которой в г. Зеленограде был установлен 260 тыс. долларов США за 1 гектар. Заметим, что в названном постановлении была предусмотрена возможность уменьшения начальной цены до 50 процентов в случае отсутствия заявок на приобретение земельного участка.
Как правило, во всех случаях в качестве ориентира используется нормативная цена земли. В соответствии с Законом РФ от 11 октября 1991 г. (в ред. от 26 июня 2007 г.) «О плате за землю » нормативная цена земли -«показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости». Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли ».
Ст. 550 ГК РФ устанавливает требования к форме договора купли-продажи земельного участка. Этот договор заключается в письменной форме - путем составления единого документа (такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами). Примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами, утверждена распоряжением Минимущества РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р (в ред. от 6 июля 2004 г.) «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков » На основе данной формы договора купли-продажи могут разрабатываться и составляться соответствующие договоры.
В настоящее время договор купли-продажи земельного участка не требует обязательного нотариального удостоверения , однако по желанию сторон такому договору может быть придана нотариальная форма. Обязательная государственная регистрация договора продажи недвижимости предусмотрена лишь для договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и для договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).
Поэтому договор продажи земельного участка считается заключенным с момента подписания сторонами. Государственной регистрации в этом случае подлежит не сам договор, а переход права собственности к покупателю . Только с момента такой регистрации покупатель становится собственником земельного участка (даже если его фактическая передача состоялась задолго до государственной регистрации перехода права собственности - п. 2 ст. 551 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка.
Договор аренды был и остается в настоящее время наиболее распространенным видом сделок с землей. Так, распоряжением вице-мэра г. Москвы от 2 марта 1992 г. № 110-РМ «Об аренде как основной форме земельно-правовых отношений в Москве » пользование землей в г. Москве на условиях аренды признано основной формой земельных отношений.
Договор аренды земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Правовую основу аренды земли составляют нормы гражданского и земельного законодательства Российской Федерации. ГК РФ содержит общие положения об аренде (в гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие отношения, связанные с содержанием договора аренды, его формой, условиями исполнения и др.). Особенности аренды земли установлены нормами ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.
Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
Договор аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка. Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка . Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду .
В договоре должны быть указаны стороны: арендодатель и арендатор.
П. 2 ст. 22 ЗК РФ содержит положение, согласно которому земельные участки передаются в аренду их собственниками. Указанное положение, однако, вызывает сомнения.
Прежде всего, в соответствии со ст. 608 ГК РФ «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». В частности, в качестве лиц, управомоченных законом, могут выступать опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК РФ), и попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 33 ГК РФ), родители малолетних граждан (ст. 28 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) .
Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например по договору доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), комиссии (гл. 51 ГК РФ); агентскому договору (гл. 52 ГК РФ).
Таким образом, если признать правильным буквальное толкование ст. 608 ГК РФ, в соответствии с которым сдавать земельный участок в аренду может только его собственник, это означало бы необоснованное ограничение правоспособности субъектов.
Доказательством недопустимости узкого толкования рассматриваемого пункта служит также п. 6 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника. Поскольку ГК не выделяет договор субаренды в отдельный договорный вид (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ санкционирует применение к договору субаренды всех правил о договорах аренды, такое же указание содержится в п. 6 ст. 22 ЗК РФ), из этого можно сделать вывод, что как ГК РФ, так и ЗК РФ допускают ситуацию, когда в качестве арендодателя выступает несобственник земельного участка.
Наконец, прямым указанием на возможность выступления несобственника в качестве арендодателя в договоре аренды земельного участка является п. 10 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому «в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия ».
В этой связи следует согласиться с выводом Е.В. Ельниковой о необходимости изменения п. 2 ст. 22 ЗК РФ, изложив его в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством ». Устранение повторяющейся ссылки на п. 4 ст. 27 целесообразно в силу общего, универсального значения данной нормы (это указание на земли, изъятые из оборота) и обеспечивает текстуальную экономию, а установление жесткой связи с гражданским законодательством позволяет обеспечить единство правового режима на базе одного акта - ГК РФ .
Ст. 124 ГК РФ определяет, что в роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования; в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ.
К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона . В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков .
Круг арендаторов земельных участков законодатель практически не ограничивает. ЗК РФ (п. 1 ст. 22) определяет, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев, установленных кодексом (так, п. 3, 12 ст. 30 ЗК РФ предусматривают предварительным согласованием мест размещения объектов строительства при предоставление земельных участков).
В литературе, на наш взгляд, справедливо подвергнуто сомнению существование нормы п. 1 ст. 22 ЗК РФ. Так, Н.А. Сыродоев указывает, что норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. ЗК восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о введении в действие ЗК, что говорит о «низком юридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения прав иностранцев на землю .
Вызывает вопрос отсутствие в перечне субъектов, перечисленных в п. 1 ст. 22 ЗК РФ, иностранных юридических лиц. Учитывая это обстоятельство, буквальное толкование данного пункта означает, что иностранные юридические лица не могут выступать арендаторами по договорам аренды земельных участков. В то же время п. 2 ст. 5 ЗК РФ, а также толкование п. 3 ст. 15 ЗК РФ позволяют сделать вывод о том, что иностранные юридические лица являются субъектами отношений, связанных с оборотом земельных участков. Кроме того, в соответствии с указанными правовыми нормами за иностранными юридическими лицами, безусловно, признано право приобретать земельные участки в собственность (с учетом установленных законом ограничений). Учитывая то, что право собственности предоставляет субъекту гораздо более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора, было бы нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами, следуя буквальному смыслу п. 1 ст. 22 ЗК РФ, права выступать арендаторами в отношении земельных участков .
Законодатель отказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные субъекты, прежде всего имеющие сельскохозяйственное или иное специальное образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников). Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров и т. д.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. Однако п. 2 ст. 26 ЗК РФ делает исключение из этого правила, устанавливая, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. В отличие от правила о письменной форме договора аренды для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора - граждане или юридические лица.
Обязательного придания договору аренды земельного участка нотариальной формы ГК РФ (ст. 609) не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор аренды у нотариуса, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано.
Специальное требование к форме договора аренды земельного участка предъявляется в том случае, если договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору (п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды с названным условием заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.
Обычно считалось, что для договора аренды существенными условиями является только предмет - этой точки зрения придерживались большинство правоведов ; бесспорно, нельзя говорить о заключенном договоре, если нет определенности в том, что именно арендовано, по этому же пути идет и судебная практика .
Однако ЗК РФ закрепляет в п. 3 ст. 65 новое существенное условие договора аренды земельного участка - размер арендной платы.
Представляется, что в целом указанная норма вполне обоснована; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования .
В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные земли. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором (п. 4 ст. 65 ЗК РФ). При этом стороны вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную) или воспользоваться вариантами, предложенными в п. 2 ст. 614 ГК РФ: определенные в твердой денежной сумме платежи, вносимые периодически или единовременно; установленные доли полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Однако при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности оплата, в натуральных показателях не предусмотрена.
Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Например, распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. № 1102-р были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, которые разработаны на основании постановления Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки ».
Согласно ст. 5 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве » основой для установления платы за землю является кадастровая оценка земель города. При установлении ставок арендной платы территория Москвы разбивается на территориально-экономические зоны (Серебряный бор, Тушино, Химки, Бескудниково, Медведково, Лосиноостровская, Измайловская, Выхино, Люблино, Орехово, Царицыно, Чертаново, Битца и т.д.) . Мэр Москвы устанавливает базовые ставки годовой арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель в рублях или в условных денежных единицах. Распоряжением Мэра Москвы «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года» от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ (в ред. от 14 апреля 2005) утверждены средняя по городу ставка арендной платы за землю, основанная на градостроительной ценности территории, в размере 1800 рублей/га; базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель (приложение 1 указанного распоряжения); ставки арендной платы за землю на 1999 год для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (приложение 2 указанного распоряжения).
Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления могут в рамках своих полномочий устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы . Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы сведено к минимуму.
При аренде земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, установление размера арендной платы зависит от многих факторов, в частности, от размера участка, его местоположения, кадастровой оценки, наличия значимых для хозяйственной деятельности природных объектов (родник, пруд и т.п.), целевого назначения участка и др.
На аренду земли распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3. ст. 614 ГК РФ). В судебной практике выработаны определенные уточнения этого правила; в частности, сформулировано положение о том, что «в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления ».
Таким образом, как справедливо отмечает О.П. Скребкова, если под «размером» арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ) понимать абсолютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка ».
Срок действия договора может быть определенным или неопределенным (бессрочным). Ст. 610 ГК РФ определяет, что законом могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки.
Так, п. 7 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
П. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным на сорок девять лет.
Некоторые правоведы считают, что срок действия договора аренды земельного участка является существенным условием (приводя различные аргументы в обоснование своего мнения) и предлагают предусмотреть в нормативных актах, регулирующих отношения по государственной регистрации аренды земли, обязанность указать срок действия договора. В частности, предлагается внести соответствующую норму в п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , обязав заявителей представлять все документы, позволяющие обеспечить положительную информацию для внесения записей. Сама же необходимость внесения сведений о сроке аренды уже предусмотрена Приложением № 3 к указанным Правилам (имеется в виду Запись об аренде в подразделе 111-1 подраздела 111 - записи об ограничениях ).
Указанный подход относительно совершенствования законодательства, в соответствии с которым срок должен стать существенным условием договора аренды земельного участка, представляется нецелесообразным, поскольку все договоры без указания срока необходимо будет считать незаключенными, а практика их подписания вряд ли прекратится.
Если в договоре отсутствуют условия о сроке аренды, каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды земельного участка, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды земельного участка, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон .
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды земельного участка (использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно и в полном объеме вносил арендную плату и т.д.), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель . Считаем целесообразным указанный подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования.
Анализ содержания договора аренды земельных участков имеет некоторые особенности, закрепленные в нормах ЗК РФ, которые существенно отличаются от положений об аренде, закрепленных в ГК РФ. Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор по общему правилу вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем) без согласия собственника земельного участка. Закон выдвигает к арендатору лишь требование об уведомлении собственника земельного участка. Данное положение прямо противоположно положениям ст. 615 ГК РФ, согласно которым перенаем допускается по общему правилу только с согласия собственника.
ЗК РФ установил подобную норму и в отношении передачи земельных участков в субаренду. Так, п. 6 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что арендатор по общему правилу имеет право предать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления . В свою очередь, п. 2 ст. 615 ГК РФ, напротив, требует получения арендатором в указанных случаях согласия собственника.
Значительные полномочия п. 9 ст. 22 ЗК РФ предоставил лицам, арендующим государственные и муниципальные земельные участки на срок более 5 лет. Передача указанными арендаторами прав по договору третьим лицам (перенаем) допускается без согласия собственника во всех случаях и не может быть запрещена договором.
Таким образом, ст. 22 ЗК РФ неоправданно расширила правомочия арендатора земельного участка по сравнению с аналогичными нормами ГК РФ, приблизив его полномочия в части распоряжения арендуемой земли к полномочиям собственника, нарушая законные интересы последнего. Сомнительно, что арендатор земельного участка действительно нуждается в таких широких правомочиях по распоряжению арендуемой землей по сравнению с арендаторами иных объектов недвижимого имущества. Между тем, широкое распространение сделок по аренде земельных участков и особый правовой режим земельного участка как объекта недвижимости вполне может претендовать на выделение договора аренды земельного участка в отдельный вид договоров аренды.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что имущественные земельные отношения, в том числе отношения, возникающие при совершении сделок с земельными участками, являются достаточно сложными и подлежат комплексному правовому регулированию нескольких отраслей права, преимущественно гражданского и земельного.
Первостепенное, на наш взгляд, место в совершенствовании правового регулирования имущественных земельных отношений должна занять выработка оптимального соотношения норм земельного и гражданского законодательства. Разрешить данную проблему поможет разработка и принятие ФЗ «Об обороте земельных участков в Российской Федерации», в котором на основе общих положений об оборотоспособности земельных участков, связанных с выделением разрешенных, ограниченных и запрещенных к обороту земельных участков, должны быть отражены особенности, конечно, не всех, а хотя бы наиболее распространенных договоров с земельными участками: купли-продажи, аренды, дарения, залога (ипотеки), мены, передачи земельного участка в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, ренты, пожизненного содержания с иждивением.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет сделать определенные выводы:
1. В науке гражданского права существуют следующие теории трактовки понятия «объект правоотношения»: первая, признающая в качестве такового предметы материального мира; вторая, присваивающая свойство объекта фактическому общественному отношению, то есть урегулированному правом поведению, направленному на изменение предмета материального мира (например, вещи); третья, весьма абстрактно описывающая объект как вообще любое благо; четвертая, признающая объектом правоотношения все, на что направлен интерес субъектов; пятая, квалифицирующая объект правоотношения как объект господства управомоченного лица, в качестве такового могут выступать множество различных объектов; шестая, отождествляющая объект правоотношения с правовым режимом.
2. Исследуя классификацию объектов гражданских правоотношений и место земельных участков среди других объектов гражданских правоотношений, приходим к выводу о том, что земельные участки относятся к категории недвижимого имущества. Они могут быть делимыми и неделимыми (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Земельные участки имеют особый режим оборотоспособности, отличный от других объектов гражданских правоотношений, поскольку нахождение земельных участков в гражданском обороте допускается только в случаях и в пределах, установленных специальным (природоресурсным) законодательством.
3. Ст. 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижимость. В теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и не следует их отождествлять.
4. Земельный участок как особый объект гражданских правоотношений, по нашему мнению, характеризуется следующими признаками. Первый признак: земельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект. Земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса. Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством землеустройства и кадастрового учета. Второй признак: земельный участок - объект недвижимости, элементами которого являются почвенный слой (п. 2 ст. 261 ГК РФ), находящиеся на земельном участке растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ), водные объекты (ст. 8 ВК РФ, п. 2 ст. 261 ГК РФ), общераспространенные полезные ископаемые (ст. 19 ФЗ «О недрах», п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
5. Анализ норм законодательства, регулирующих правовую специфику совершения сделок с земельными участками, позволяет выявить некоторые особенности совершения таких сделок: необходимость прохождения государственного кадастрового учета для участия земельного участка в гражданском обороте; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; ограничение максимального и минимального размера участка; необходимость государственной регистрации сделки или вещного права; невозможность в ходе сделки изменения целевого назначения и режима использования земельного участка.
6. Ст. 164 ГК РФ закрепляет общее правило о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество. Момент заключения сделки, требующей обязательной государственной регистрации (государственная регистрация вещных прав по такой сделке производится одновременно с регистрацией сделки) - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации.
7. Регистрируются и считаются заключенными с момента государственной регистрации следующие сделки: договор дарения (включая пожертвование) земельного участка (п. 3 ст. 574 ГК РФ) и земельной доли; отказ одаряемого принять участок или долю (ст. 573 ГК РФ); договор ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или доли под выплату ренты; договор субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 615 ГК РФ); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда; договор о залоге (ипотеке) земельного участка или доли; договор о залоге права аренды земельного участка; уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК РФ), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - договор перенайма (ст. 615 ГК РФ); соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка.
8. Норму ст. 6 ЗК РФ необходимо истолковывать расширительно, т.е. круг объектов земельных отношений шире, чем в ЗК РФ. Земельные доли, которые находятся в пределах земельных участков, являются объектом общей долевой собственности и представляют собой самостоятельный объект земельных прав. Кроме того, земельный участок, земельные доли являются не только объектами земельных отношений, они являются полноценными объектами и гражданских правоотношений, поскольку активно вовлекаются в гражданский оборот посредством совершения различных сделок, правила совершения которых содержатся, в основном, в ГК РФ.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные акты
1. 1Конституция РФ (принята всенародным голосованием) 12 декабря 1993г. // Российская газета. 25 декабря 1993 г. № 237.
2. Водный кодекс РФ от 3 мая 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 19 июня 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23. Ст. 2381.
3. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 24 марта 1997 г. №12. Ст. 1383.
4. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (в ред. от 10 мая 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 16.
5. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 21 октября 1994 г. (в ред. 24 апреля 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
6. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации. 1995 г. (в ред. от 26 июня 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
7. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001 г. №44. Ст. 4147.
8. Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 50. Ст. 5278.
9. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213- ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005 г. № 1 (часть I). Ст. 39.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 18 декабря 2006г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3594.
11. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78- ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 26. Ст. 2582.
12. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 № 101-ФЗ (з ред. от 5 февраля 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3618.
13. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ (в ред. от 10 мая 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 12. Ст. 1024.
14. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации от 25 июля 2005 г. № 30 (часть I) ст. 3098.
15. Федеральный закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 10 мая 2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 4. Ст. 251.
16. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 января 2000 г., № 2, Ст. 149.
17. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998 г. № 29. Ст. 3400.
Литература:
18. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. № 4.
19. Аграрное право: Учебник для вузов / Под ред. проф. Г.Е. Быстрова и проф. М.И. Козыря. 2-е изд., испр. и доп. М., 1998.
20. Адиханов Ф.Х. Земельное право России: Курс лекций. Барнаул, 1999.
21. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.
22. Алакоз В.В., Васильев И.В., Киселев В.И. и др. Общая долевая собственность на землю. М., 2001.
23. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ // Новая правовая мысль. 2002. №1.
24. Бакунина Т.С. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: проблемы применения (Материалы заседания Ученого Совета Института государства и права РАН) // Государство и право. 2003. № 5.
25. Балезин В.П. Правовой режим земель сельских населенных пунктов. М., 1972.
26. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? (Обсуждение Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе) // Хозяйство и право. 2003. №11.
27. Булаевский Б.А. Наследственное право. М., 2005.
28. Быстрое Г.Е., Лукьяненко В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового Земельного кодекса // Законодательство и экономика. 2002. №3.
29. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6.
30. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М, 2003.
31. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1.
32. Волков Г.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М., 2004.
33. Волков ГА., Голиченков А.К, Козырь О.М. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002.
34. Галиновская Е. Кто в России решает, как использовать землю // ЭЖ-ЮРИСТ. 2003. № 23.
35. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2001 году. М., Федеральная служба земельного кадастра, 2002.
36. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. 6-е изд. / Под ред. АЛ. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. С. 100.
37. Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» в вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. № 9.
38. Давыдова Г.Н. Условие договора о цене // Актуальные проблемы правоведения: Вестник Института права. Самара: Самарск. гос. экон. Академия. 2003. № 3.
39. Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8.
40. Денисенко В.В. О соотношении понятий объект права, объект и предмет правоотношения. // Тенденции развития правоохранительной деятельности: история и современность: сборник трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. МВД РФ. СПб, 2001.
41. Дорожинская Е.А. правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск. 1999.
42. Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? (обзор проекта нового Земельного кодекса РФ) // Юрист. 2001. № 9.
43. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для ВУЗов. М., 2002.
44. Ерофеев Б.Ф. Земельное право: Учеб. Для вузов / Под ред. Г.В. Чубукова. М, 1998.
45. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. № 2.
46. Земельное право России: Учебник / Под ред. В.В. Петрова. М., 1998.
47. Земельный рынок: проблемы переходного возраста / Стенограмма Круглого стола. Организаторы - Гильдия управляющих и девелоперов, ИИЦ «Недвижимость Петербурга», СПб., 2002.
48. Иконицкая И.А. Новый земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6.
49. Ильюшихин И. Комментарий к федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // Право и экономика. 2005. № 10, 11,12.
50. Ионов Ч.Х., Трухачев В.И., Рязанцев И.И. Земельный пай и становление частно собственности на землю. Монография. Ставрополь, 2004.
51. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000.
52. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949.
53. Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с измен, и доп.). Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
54. Киндеева Е., Пискунова М.. Земельные «гадания»: на чем сердце успокоится? // ЭЖ-ЮРИСТ. 2004. №21.
55. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. № 1.
56. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Издательство «Юрайт», 2004.
57. Коваль Л.В. Административно-деликтное отношение. Киев, 1979.
58. Козырь М.И. Актуальные правовые проблемы развития сельскохозяйственных кооперативов в условиях проведения аграрной реформы // Сельскохозяйственная кооперация и право. 1998. № 2.
59. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 1998.
60. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. № 4.
61. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС. 2003. № 2.
62. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Томск. 2004.
63. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005.
64. Комментарий к Земельному законодательству Российской Федерации / Под. ред. Гуева А.Н. М., 2004.
65. Коновалгин П.М. Собственность на землю в России: история и современность. СПб., 2003.
66. Краснов Н.И. Правовой режим земель как правовая категория // Экологическое право России: Сб. материалов научно-практических конференций. Вып. 2. 1999-2000 гг. М, 2000.
67. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. М., 2003.
68. Крассов О.И. Земельное право. М., 2000.
69. Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2.
70. Кузьмина И. Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистические исследования. Вып. первый: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Федорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М, 2004.
71. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб, 2002.
72. Лихолетова СВ. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2004. №6.
73. Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Экологическое право. 2004. № 5.
74. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч.) Ч. 1. (по изд. 1902 г.). М„ 1997.
75. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. № 11.
76. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М, 2002.
77. Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2000. №10.
78. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России // Экологическое право. 2003. № 1.
79. Сыроедов Н.А. Земельный кодекс Российской Федерации в системе российского законодательства // Экологическое право. 2003. № 1.
80. Сыроедов Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4.
81. Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости // Новое российское гражданское законодательство и практика его применения. Саратов, 1998.
82. Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве РФ. М., 1993.
83. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория.// Экологическое право. 2002. № 3.
84. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.
85. Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2003. № 10.
86. Ялбуганов А. А. Арендная плата за землю // Гражданин и право. 2000. № 3; Фролов В. Аренда земельного участка // Право и экономика. 1998. №3.
Материалы судебной практики
87. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 ноября 1999 г. № А56- 12381/99.
88. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 99 № 608/99 //ВВАС РФ. 1999. №.11.
89. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 февраля 2003 г. по делу № А62-1553/2001.
90. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 августа 2000 г. № 1867/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000 г. № 11.
91. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2002 г. № КГ-А40/3475-02 (офиц. не публик).
92. Постановление Федерального арбитражного суда Северо- Западного округа от 24 сентября 2002 г. № А56-9811/02.
93. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июля 2000 г. № А13-1387/02-09.

« Пред.		След. »

Вернуться

Главное меню

Популярное

вещные права на земельный участок

Последние новости

Заказать работу

Кто на сайте?