гостиничная недвижимость России на примере гостиницы
Введение 3
Глава 1. Коммерческая недвижимость 5
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости 5
1.2. Категории современных отелей 10
1.3. Основные тенденции развития мирового гостиничного бизнеса 19
Глава 2. Анализ рынка гостиничной и коммерческой недвижимости в России 24
2.1. Анализ тенденций развития гостиничного бизнеса в России 24
2.2. Формирование гостиничного фонда как фактор развития туризма в России 29
2.3. Рынок гостиничной недвижимости Москвы и Петербурга 34
2.4. Проблемы аренды офисов туристскими предприятиями 45
Глава 3. Разработка путей улучшения ситуации на рынке гостиничной недвижимости Москвы 52
3.1. Планирование развития сети малых гостиниц в Москве как путь сокращения дефицита гостиничных площадей 52
3.2. Разработка путей повышения эффективности развития объекта коммерческой недвижимости на примере гостиницы Айсберг 62
3.3. Франчайзинг как перспективный метод управления гостиничной недвижимостью 75
3.3.1. Выбор компании-оператора и принципы заключения договора на управление 75
3.3.2. Структура вознаграждения управляющей компании 77
3.3.3. Базовые условия договора франчайзинга 84
Заключение 89
Список литературы: 94
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы.
В последние годы активно развивается рынок коммерческой недвижимости. Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Рынок офисов, офисных центров и нежилых помещений представлен ниже в разрезе исследований, обзоров и аналитических статей.
Туристские предприятия и гостиницы в своей деятельности напрямую связаны с рынком недвижимости. В российских городах, особенно Москве и Петербурге, наблюдается дефицит недорогих гостиничных площадей, гостиниц высокого уровня.
Туристские предприятия арендуют офисы для своей деятельности, следовательно возникает проблема аренды доступного по цене офиса небольшой площади (для малого туристского предприятия).
Гостиница - это предприятие, предоставляющее людям, находящимся вне дома, комплекс услуг, важнейшими среди которых в равной степени являются услуга размещения и питания».
Сущность предоставления услуги размещения состоит в том, что, с одной стороны, в пользование предоставляются специальные помещения (гостиничные номера), с другой стороны, предоставляются услуги, выполняемые непосредственно персоналом гостиницы: услуги портье по приему и оформлению гостей, услуги горничных по уборке гостиничных номеров и т.д.
Гостиничные номера являются основным элементом услуги размещения. Это многофункциональные помещения, предназначенные дл
я отдыха, сна, работы проживающих гостей. Важнейшей их функцией является обеспечение возможности сна. Значимость других функций гостиничных номеров, прежде всего, зависит от назначения гостиницы и потребностей гостей. Например, в гостиницах делового назначения.
Специфика российского рынка в целом и гостиничного, в частности, накладывает определенный отпечаток на применение тех или иных компонентов маркетинговой концепции для получения конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг города Москвы. Сказывается и то обстоятельство, что эту проблему стали изучать недавно. Первоначально применение западного маркетинга в условиях российской действительности не дало надлежащих результатов, так как необходимо было учитывать специфику и ментальность российского клиента как одного из потенциальных потребителей гостиничных услуг. Эти обстоятельства обусловили актуальность проведения научных исследований в области совершенствования маркетинговой деятельности для получения конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг.
За прошедшие несколько лет на московском гостиничном рынке возникло довольно большое количество новых гостиниц, хотя это и привело, в частности, к изменениям цен. Даже после кризиса 1998 года на появление новых средств размещения он реагирует позитивно. Для определения необходимости строительства новых гостиниц. Чтобы определить, с какой скоростью надо строить гостиницы в Москве, чтобы их загрузка в итоге составила 45%, городским властям необходимо учесть множество показателей, в том числе цены. Необходимо вырабатывать общую политику в развитии гостиничного сектора в Москве и проводить ее рыночными методами - в жестком контроле необходимости нет. Подобное было бы куда уместнее в отношении гостиниц среднего уровня, спрос на которые до сих пор не удовлетворен. Гостиницы класса 3-4 «звезды» в Москве почти не строят. Хотя по затратам на строительство они сопоставимы с пятизвездочными, их доходность отличается в разы. Соответственно, разнятся и сроки окупаемости. При этом у городских властей есть рычаги, благодаря которым они могут стимулировать строительство недорогих мест размещения: например, предоставляя бесплатно участки для их возведения. Но этого на практике не происходит.
Вместе с тем, рост емкости рынка гостиничных услуг, интенсивное развитие процессов глобализации экономики, всестороннее развитие концепции маркетинга со своей спецификой и особенностями привело в последнее время к тому, что проблемы маркетинга требует более тщательного изучения для получения больших конкурентных преимуществ на рынке гостиничных услуг.
Целью данной дипломной работы является исследование проблем и перспектив развития коммерческой недвижимости на примере объекта гостиничного бизнеса.
В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи:
• Рассмотрено понятие и структура рынка недвижимости;
• Исследованы проблемы классификации современных гостиниц в России и за рубежом;
• Рассмотрены тенденции и проблемы рынка гостиничной и офисной недвижимости;
• Исследована роль формирования гостиничного фонда в развитии туризма России.
Методы исследования: метод анализа и синтеза, сравнения, обобщения, опроса.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений
ГЛАВА 1. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «недвижисоть» и «рынок недвижимости».
Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости .
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
• в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
• в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.1.
Таблица 1
Особенности рынка недвижимости
Признак Характеристика
Локализация - абсолютная неподвижность- большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции - несовершенная, олигополия- небольшое число покупателей и продавцов- уникальность каждого объекта- контроль над ценами ограничен- вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается- спрос может быть очень изменчивым
Степень
открытости - сделки носят частный характер- публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства- специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права- большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5) Посредническая - выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
9) Инвестиционная - рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.
10) Социальная - проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
11) Перераспределяющая - в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
• объекты недвижимости;
• экономические субъекты, оперирующие на рынке;
• процессы функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты либо сами, либо привлекая посредников-продавцов.
Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости.
Оценщики - процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. Девелопер - это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.
Банки - пассивные участники рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств, рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2).
Таблица 2
Классификация рынков недвижимости
Признак классификации Виды рынков
Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный) Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение Производственных помещений, жилищных, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный
Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
Таким образом, социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации, рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг (рис. 1).
Рис. 1. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.
1.2. Категории современных отеле
В разных гостиницах имеются различные категории номеров, отличающиеся один от другого площадью, меблировкой, оборудованием, оснащением и т.д. Однако независимо от категории гостиничный номер должен иметь следующую мебель и оборудование: кровать, стул и кресло, ночной столик, шкаф для одежды, общее освещение, мусорную корзину. Помимо этого в каждом номере должна содержаться информация о гостинице и план эвакуации в случае пожара.
Прочие услуги дополняют предложение услуг размещения и питания. К ним относятся предложение бассейна, конференц-залов, залов для переговоров, спортивного оснащения, прокат автомобилей, услуги химчистки, прачечной, парикмахерской, массажного кабинета и ряд других. В зависимости от того, как они оформлены и скомбинированы в единый комплекс, складывается определенный тип предприятия, такие, как отель-люкс, гостиница среднего класса, гостиница-апартамент, гостиница экономического класса, отель-курорт, мотель, частная гостиница типа «ночлег и завтрак», отель-гарни, пансион, гостиный двор, ротель, ботель, флотель, флайтель.
Однако существует несколько общих классификационных признаков. Мы выделяем лишь наиболее употребляемые среди них:
1) Уровень комфорта - это комплексный критерий, слагаемыми которого являются:
• состояние номерного фонда: площадь номеров, доля одноместных, многокомнатных номеров, номеров-апартаментов, наличие коммунальных удобств в номерах;
• состояние мебели, инвентаря, предметов санитарно-гигиенического назначения;
• наличие и состояние предприятий питания;
• состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к гостинице территории;
• информационное обеспечение и техническое оснащение;
• обеспечение предоставления дополнительных услуг.
В каждом отдельном государстве к пониманию уровня комфорта как критерия классификации подходят по-разному, именно поэтому в мире нет единой классификации гостиниц. Всемирной туристической организацией (ВТО) предложена только стандартная классификация средств размещения.
2) Вместимость номерного фонда - число мест, которое может быть предложено клиентам одновременно. Общепринято разделять гостиницы на:
• малые - вместимость до 150 мест (в ряде стран не более 100 номеров);
• средние - 150-400 мест (до 300 номеров);
• большие - свыше 400 мест (свыше 300 номеров).
3) Функциональное назначение - этот критерий является решающим при определении типологической структуры гостиницы. Всего выделяют две большие группы предприятий: транзитные и целевые:
Транзитные - гостиницы, обслуживающие туристов в условиях кратковременной остановки. Они располагаются на магистралях с большим движением, в них ограниченный уровень комфорта.
Целевые гостиницы в зависимости от цели путешествия подразделяются на:
• гостиницы делового назначения, обслуживающие лиц пребывающих в командировках;
• гостиницы для отдыха (курортные - предоставление размещения, питания и ряда дополнительных услуг людям, стремящимся к отдыху и восстановлению здоровья и туристские - главная цель отдых).
4) Месторасположение. Здесь существуют различные вариации. Гостиницы могут быть расположены в черте города, в горах; на побережье и т.п.
Кроме месторасположения гостиницы выделяют классификацию номеров и вида из номеров.
5) Продолжительность деятельности. По этому критерию гостиницы классифицируются на гостиницы, работающие круглогодично, работающие 2 сезона или же гостиницы, функционирующие лишь 1 сезон.
6) Обеспеченность питанием:
• гостиницы, работающие по системе «Все включено» (размещение + 4-хразовое питание с включением алкогольных напитков как местного, так и иностранного производителя, в зависимости от специфики гостиницы и ее стоимостной ценности);
• гостиницы, обеспечивающие полный пансион (размещение + трехразовое питание);
• гостиницы, обеспечивающие полупансион (размещение + 2-хразовое питание с вариацией завтрак-обед или завтрак-ужин)
• гостинцы, предлагающие размещение и только завтрак
7) Продолжительность пребывания гостей:
• гостиницы для длительного пребывания гостей;
• гостиницы для кратковременного пребывания.
8) По уровню цен номера гостиницы классифицируются на:
• бюджетные (25-35 у. е);
• экономичные (35-55 у. е);
• средние (55-95у. е);
• первоклассные (95-195 у. е.);
• апартаментные (65-125 у. е);
• фешенебельные (125-425 у. е).
Итак, существует множество принципов и критериев мировой классификации гостиниц, все зависит от национальных, географических особенностей страны, а также местных традиций. При классификации гостиниц в разных странах также используют различные системы.
Следующая типология гостиничного предприятия с конкретным описанием каждого типа получила распространение в мировой практике:
Отель-люкс - по вместимости данный тип гостиниц относится к малым или средним предприятиям. Обычно располагается в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает очень высокий уровень сервиса самым требовательным клиентам, которыми являются участники конференций, деловых встреч, бизнесмены, высокооплачиваемые профессионалы. Характерна высокая цена номера, включающая всевозможные виды обслуживания.
Гостиница среднего класса - по вместимости больше отеля (400-200 мест). Располагается в центре города или городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг, и цены на них равны уровню региона расположения или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов-индивидуалов, участников конгрессов, конференций и т.д.
Гостиница-апартамент (апарт-отель) - по вместимости малых или средних размеров (до 400 мест). Характерна для крупного города с непостоянным населением. Представляет собой квартирный тип, используемый в качестве временного жилья, чаще всего на базе самообслуживания. Цена в данном типе гостиниц, как правило, варьируется в зависимости от сроков размещения. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок.
Гостиница экономического класса - предприятие малой или средней вместимости (до 150 мест и более). Располагается вблизи магистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг. Потребители - бизнесмены и индивидуальные туристы, не нуждающиеся в полном пансионе и стре6мящиеся к фактической оплате потребляемых ими услуг.
Отель-курорт - предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства. Кроме того, здесь можно получить комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности.
Мотель - простые одно- или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, в пригороде, у автомагистралей. Это малые или средние предприятия (до 400 мест). Характерен средний уровень обслуживания при небольшом количестве персонала. Клиентами являются разные категории туристов, но с акцентом на познавательный автотуризм.
Частная гостиница типа «ночлег и завтрак» - получила широкое распространение в США. Это гостиница малой (иногда средней) вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту.
Отель-гарни - предприятие, представляющее клиентам ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак.
Пансион - предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг. В отличие от отелей-гарни здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины (полный пансион). Однако услуги питания могут получить только клиенты.
Гостиный двор - предприятие, отличающееся от отелей упрощенным стандартом обслуживания, вместимостью (вместимость номерного фонда гостиных дворов, как правило, меньше вместимости отелей), отсутствием ряда общественных помещений для встречи и пребывания гостей. В структуре гостиного двора обязательно наличие ресторана или бара.
Ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-, двухместными отсеками, в которых расположены спальные кресла. Имеется отсек для переодевания, туалет, кухня, холодильник.
Ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное небольшое судно.
Флотель - большая гостиница, часто называемая «курортом на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т.д.). В последнее время часто используется для организации бизнес-туров, конгресс-туров, конгресс-круизов, обучающих туров.
Флайтель - аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и связью с метеослужбами.
Кроме перечисленных выше классификаций гостиниц используют и другие системы их классификаций, которых на сегодняшний день существует более тридцати.
Самыми распространенными классификациями являются: система звезд, применяемая во Франции, в Австрии, Венгрии, Египте, Китае и ряде других стран; система букв, используемая в Греции; система «корон», характерная для Великобритании; система разрядов и другие.
В настоящее время в мире наиболее распространенной системой классификации является Французская национальная система. Она устанавливает для туристских отелей шесть категорий, среди которых пять с присвоением определенного количества звезд (1*, 2*, 3*, 4*L, 5*). Минимальные требования на присвоение одной из категории:
• количество комнат;
• общие помещения;
• оборудование отеля;
• комфортность жилья;
• обслуживания;
• доступность инвалидам и лицам с ограниченной подвижностью.
По типу французской классификации в Европейских странах выделяется немецкая классификация, согласно которой, гостиничные предприятия делятся на 5 классов. Туристский класс - 1*; стандартный класс- 2**; комфортный класс - 3***; первый класс - 4****; люкс - 5*****.
Кроме традиционных звезд существуют системы «букв» и «корон». В Греции пользуется популярностью буквенная система классификации, хотя на фасадах гостиниц можно увидеть и привычные звезды. Все греческие гостиницы делятся на четыре категории: A, B, C, D. Гостиницы категории A соответствуют четырехзвездочному уровню, B - трехзвездному, C - двухзвездному. Гостиницам высшей категории в Греции нередко присуждается категория «de Luxe».
На наш взгляд, классификация английских гостиниц достаточно сложна. Как правило, на фасаде гостиниц изображены не звезды, а короны. Чтобы перевести категорию гостиницы с «языка корон» на «звездный», необходимо от общего числа корон отнять одну.
Но наиболее правильной считается классификация, предложенная Ассоциацией британских турагентств:
• бюджетные гостиницы (1 звезда) расположены в центральной части города и имеют минимум удобств;
• гостиницы туристского класса (2 звезды) располагают баром и рестораном;
• гостиницы среднего класса (3 звезды) имеют достаточно высокий уровень обслуживания;
• гостиницы первого класса (4 звезды) предлагают очень высокое качество проживания и отличный уровень обслуживания;
• гостиницы высшей категории (5 звезд) имеют уровень обслуживания и проживания экстракласса.
Классификация итальянских гостиниц достаточно запутанная, официальной «звездной» шкалы в стране нет. Согласно принятым в Италии нормам, гостиницы классифицируются на три категории: первую категорию условно можно отнести к четырехзвездной; вторую категорию - к трехзвездной, третью категорию - к двухзвездной.
В Испании также существует градация средств размещения по категориям:
• гостиницы - пяти категорий от 1 до 5 звезд;
• дома гостиничного типа, бунгало, апартаменты и др. - от 1 до 4 звезд;
• постоялые дворы - от 1 до 3 звезд;
• пансионы - трех категорий.
Кроме того, в Испании существуют государственные предприятия приема туристов, находящиеся в подчинении у Государственного министерства по туризму. К ним относятся старые крепости, замки, дворцы, которые оборудованы как отели «люкс».
Таким образом, для каждой страны характерна своя классификация гостиниц и гостиницы, относящиеся к одной категории, но расположенные в разных странах, имеют существенные различия.
В России до 1994 года классификация гостиниц осуществлялась в соответствии с «Положением об отнесении гостиниц к разрядам и номеров в гостиницах к категориям» . Данное «Положение» распространялось на все гостиницы и мотели, независимо от их ведомственной подчиненности, и предполагало подразделение гостиниц на семь разрядов: «Люкс», «Высший А», «Высший Б», 1, 2, 3, 4; мотелей - на пять разрядов: «Высший А», «Высший Б», 1, 2, 3. Для номеров предусматривалось пять категорий: высшая, 1, 2, 3, 4.
В 1994 году В РФ были разработаны «Положение о критериях классификации гостиниц», «Критерии классификационных требований к гостиницам (мотелям) Российской Федерации», а также принят ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц», согласно которому все гостиницы подразделяются на пять категорий с присвоением от 1-ой до 5-ти звезд, мотели - на четыре категории - с присвоением от 1-ой до 4-х звезд.
У большого числа иностранных туристов, посетивших Россию в последние 10 лет, сложилось мнение, что российские гостиницы сами «устанавливают» себе «звезды».Примерно похожего мнения придерживаются и многие российские туристы, которым доводилось останавливаться в гостиницах в разных уголках нашей страны - количество «звезд» может быть одинаковым, а уровень сервиса везде разный; где-то он даже ниже заявленного. Например, гостиница категории «3 звезды», находящаяся, к примеру, в Санкт-Петербурге, существенно отличается от гостиницы такого же уровня, но находящейся где-нибудь в Башкортостане или в Сибири.
До июля 2006 г. в России существовал целый ряд органов по сертификации, у каждого из которых была своя система классификации и нормативная база. В итоге складывалась ситуация, когда гостиницы, имеющие одинаковую категорию, существенно различались по уровню комфорта. Гостиницы имели возможность получить именно ту категорию, которую они хотели: в случае отказа в желаемых «звездах», они могли пройти оценку соответствия по другой системе, а если и это не удавалось, - обратиться в другой орган по сертификации и в результате все-таки добиться нужного количетсва «звезд». Вследствие этого потребитель, ожидая уровень сервиса, который бы соответствовал заявленной гостиничной категории, чувствовал себя обманутым.
15 июля 2006 г. было подписано Распоряжение Правительства Российской Федерации, касающееся введения в действие Системы классификации гостиниц и других средств размещения. Данная Система классификации гостиниц и других средств размещения создана с учетом всего предыдущего опыта, накопленного существующими ранее органами классификации. В ней уточнены требования к гостиницам как более 50 номеров, так и менее 50 номеров, выделены критерии оценки гостиницвсех категорий, а также требования и критерии для гостиничных номеров.
Любая гостиница или другое средство размещения, осуществляющее деятельность в сфере туризма, может на добровольной основе подать заявку на проведение классификации. В соответствии с приказом Федерального агентства по туризму от 21 июля 2006 года № 86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» проводятся классификации на категорию «пять звезд», «четыре звезды», «три звезды», «две звезды», «одна звезда». Высшая категория средства размещения - «пять звезд», низшая - «одна звезда». Данная процедура включает в себя проведение оценки соответствия гостиниц нормативным требованиям и аттестацию их на соответствующую категорию. Оценка соответствия гостиниц установленным требованиям проводится органами по классификации гостиниц, а аттестация на категорию осуществляется организацией, уполномоченной Ростуризмом . Объективность и достоверность оценки гостиниц обеспечивается аттестованными экспертами.
Несмотря на различные классификации, обслуживание во всем мире должно соответствовать заявленной категории:
Однозвездный отель. Туристические фирмы почти не предлагают такие гостиницы для размещения, в основном, останавливаются в них самостоятельные путешественники. Расположены такие гостиницы обычно на окраине, или рядом с центром, но в неприглядном месте. Как правило, это очень маленький отель, на 6-10 номеров, который обслуживает одна семья. Питание здесь не предполагается, вход после часа ночи запрещен. В маленьком номере - две кровати, тумбочка и стул.
Двузвездный отель. У таких гостиниц - удобств больше. Турфирмы предлагают размещение в таких отелях чаще всего на экскурсионных маршрутах, когда туристу нужны только постель и завтрак. Обстановка в номере - кровать, стол, стул, возможно, раковина. Иногда уровень двух звезд подразумевает наличие удобств в виде душа и телевизор, за пульт, от которого придется заплатить. Ограничений на вход в ночное время нет. Завтрак обычно присутствует.
Трехзвездный отель. Отели, близкие по стандартам к трехзвездной категории - оптимальный выбор для большинства постоянно путешествующих. Это самая распространенная во всем мире разновидность отелей. В номере такой гостиницы должны быть все удобства: телефон, телевизор, возможно, мини-бар. Номера бывают одноместные и двухместные как с одной большой кроватью, так и с раздельными. Есть трехместные номера для родителей с ребенком: обычно это двухместный номер с дополнительной кроватью или с раскладывающимся диваном. Сервис гостиниц различных стран мира может значительно отличаться друг от друга. Например, в Европе в отеле три звезды - меньше услуг, чем в греческих трехзвездных отелях. У них существуют определенные закономерности: обычно, чем выше комфорт и чем больше предоставляемых дополнительных услуг, тем дальше от центра располагается гостиница.
Четырехзвездный отель. Это отели с высоким уровнем сервиса, рассчитанные на людей, чьи заработки по европейским стандартам средние и выше среднего. Четырехзвездную гостиницу отличает повышенный уровень комфортности и удачное месторасположение, она может располагаться в центре города или на первой линии пляжа. Обязательно должна быть охраняемая автостоянка. У больших отелей есть свои такси и микроавтобусы. Эта категория предполагают множество дополнительных бесплатных услуг, возможность пользоваться тренажерными залами, кортами и бассейнами и различными отельными шоу, например, дискотеками. В четырехзвездном отеле номер меблирован как обычная жилая комната, со стандартной бытовой техникой. Цветной телевизор с дистанционным управлением, холодильник, мини-бар, кондиционер, охранная система, мини-сейф, обязательно телефон с выходом на межгород. В некоторых отелях предоставляют термопресс для глажения, и есть система дистанционного управления светом. В таких отелях можно заказать как стандартный одноместный или двухместный номер, так и номера с улучшенной планировкой, которая предполагает не только спальню, но и гостиную или кухню.
Пятизвездный отель - это город со всей необходимой для жизни инфраструктурой. В отелях есть несколько ресторанов (с европейской и национальной кухней), баров, ночной клуб и магазины. А также парикмахерские и прачечные, фитнес и бизнес центры, бассейны и косметические кабинеты. Номера в них бывают самые разные: от одноместных с одной кроватью до многокомнатных апартаментов. Самый скромный номер в пятизвездной гостинице - одноместный с одной двуспальной кроватью. Далее следуют двухместные, они бывают двух разновидностей: с двумя кроватями или с одной большой. Выше по рангу стоит двухместный номер, который может быть и двухэтажный, обычно со спальней или спальнями наверху. Есть двухъярусные номера, включающие в себя 2-3 спальни, пару гостиных и кабинетов и комнаты для прислуги или охраны. Это уже королевские. Для деловых людей в некоторых пятизвездных отелях есть бизнес номера - с многоканальной телефонной связью, компьютером, факсом и комнатой для переговоров. В любом номере пятизвездного отеля должен быть полный набор необходимых косметических средств в ванной, тапочки перед кроватью, мини-бар, телефон, цветной телевизор, кондиционер и другие предметы роскоши, облегчающие быт.
Независимо сколько «звезд» имеет тот или иной отель, гостиница, он предоставляет гостям как основные, так и дополнительные услуги, которые так или иначе также определяют его «звездность».
1.3. Основные тенденции развития мирового гостиничного бизнеса
Междунароный гостиничный бизнес, к которому принято относить как гостиницы в какой-либо стране, оказывающие услуги иностранным клиентам, так и гостиничные компании, имеющие филиалы в двух или нескольких странах или осуществляющие управление и координацию деятельности ряда гостиниц в разных странах, занимает важное место в современной мировой экономике. По крайней мере, в последние два десятилетия XX в. он относился к наиболее динамично развивающимся и весьма прибыльным видам экономической деятельности.
Международный гостиничный бизнес - особый сегмент гостиничной индустрии, который характеризуется высокой степенью интернационализации капитала, а также международным характером своих операций, когда гостиничная корпорация рассматривает в качестве сферы своей деятельности весь мир. Развитию национального гостиничного хозяйства, особенно через подключение его к международному гостиничному бизнесу, придается огромное значение во многих странах мира, так как это хозяйство играет важную роль в обеспечении занятости местного населения, оказывая позитивное влияние на другие сектора национальной экономики.
В международной практике гостиничная индустрия является одной из наиболее прибыльных. По мнению экспертов, ежегодный прирост в сфере туризма будет составлять 4,2% до 2010 года .
По данным Всемирной Туристической Организации, всего в мире действуют 16 млн. гостиниц, причем 20% из них относятся к гостиничным сетям . Сеть, как показывает зарубежная практика, - наиболее эффективный способ ведения хозяйства в гостиничном бизнесе.
Рейтинг сетевых отелей составляется исходя из различных критериев, но в первую очередь, учитывается размер, который характеризуется общим количеством гостиничных номеров в сети. В соответствии с этим критерием, на сегодняшний день лидерами являются такие гиганты, как английская компания InterContinental Hotels Group и американская Cedant Corporation.
Таблица 3
Список крупнейших международных гостиничных сетей.
Accor
Best Western Hotels
Hilton International
Holiday Inn
Hyatt Hotels & Resorts
ITT Sheraton
InterContinental Hotels & Resorts
Kempinski
Le Meridien Hotels Asia Pacific
Maritim
Marriott
Mercure
Novotel
Radisson Hotels Worldwide
Ramada Hotels
Ritz-Carlton
Sofitel
Sol Melia
Shangri-La
The Leading Hotels of the World
Westin Hotels & Resorts
Источнк: Крупнейшие гостиничные сети мира // www.rbc.ru. 24.12.2008.
Таблица 4
Топ-десятка городов мира, устанавливающих максимальные цены на размещение.
Город Средняя цена продажи в 2007 году, ₤ Средняя цена продажи в 2006 году, ₤ %
изменений
Москва 174,81 128,62 36%
Нью-Йорк 161,03 141,56 14%
Бангалор (Индия) 155,10 107,55 44%
Рим 153,64 140,67 9%
Париж 146,82 146,62 0%
Милан 140,62 141,37 - 1%
Лондон 137,24 131,72 4%
Женева 136,08 122,15 11%
Дубай 133,42 102,66 30%
Цюрих 131,34 121,87 8%
Источник: BTI, 2008; Гостиницы мира глазами бизнес-туристов (информационно-аналитическое агентство «Маркетинг и консалтинг»). www.iamik.ru. 13.03.2008.
Мировая практика убедительно доказывает, что инвестиции в индустрию гостеприимства по своей отдаче сравнимы с вложениями в нефтедобычу. Экономический анализ гостиничного сектора свидетельствует об эффективности инвестиций именно в гостиничные цепи, а не в отдельные гостиничные хозяйства. В мировой практике существуют два основных вида гостиничных цепей: интегрированные цепи, которые созданы из однородных единиц, и гостиничный консорциум, который объединяет независимые отели.
Интегрированные гостиничные цепи производят и продают однородный продукт. Они управляются прямо или косвенно через франчайзинговую систему или по контракту на управление.
Во Франции, например, система франчайзинга развивается в одно- и двухзвездном гостиничном секторе. Благодаря этой системе двухзвездные гостиничные цепи ("Аркад", "Ибис") и однозвездные цепи ("Балладан", "Формула 1") построили сотни гостиниц за последнее десятилетие. Этот успех можно отнести к политике французских гостиничных цепей, которая заключается в привлечении франчайзиатов маленьким первоначальным взносом от 270 до 540 тыс. долл. В США систему франчайзинга активно применяют такие именитые гостиничные цепи, как "Холидей Инн Уордвайд" и "Редиссон Отеле".
Концепция гостиничного консорциума в последние годы стала очень популярной, и число консорциумов в мире значительно возросло. Самый крупный гостиничный консорциум в мире - американская цепь "Бест Вестерн Интернэшнл", насчитывающая 3350 гостиниц и 270 тыс. номеров. Стоимость членства в этом международном гостиничном консорциуме составляет 1% оборота после уплаты налогов. В Европе Франция является самым большим владельцем гостиничных консорциумов. Двадцать консорциумов разного объема составляют четверть всех отелей страны. В Великобритании объединенные в консорциумы гостиницы обеспечивают 60% общего предложения гостиничных номеров, т.е. четвертую часть рынка.
Придорожная версия малых гостиниц - мотели. Во всем мире этот бизнес приносит огромные доходы, однако в России он совершенно не развит. Идея мотеля - недорогая придорожная гостиница для проезжих, доступная для путешественников с любым достатком. Особенно обращает на себя внимание успех мотельного бизнеса на «родине», то есть в США.
Считается, что первый мотель был построен в Калифорнии местным архитектором Артуром Хейнеманом в 1923 году. Он находился в 200 км от Лос-Анджелеса, в городке Сан-Луис-Обиспо. Это был комплекс в старинном испанском стиле с башенками и двориком-патио, где постоялец мог припарковать машину прямо у дверей своего бунгало. Его строительство обошлось в огромную по тем временам сумму - $80 тыс.
В дальнейшем новые строительные и управленческие технологии позволили мотельерам снизить затраты в своем бизнесе. Земля под мотели продавалась по бросовым ценам - это были въезды-выезды из города, а то и вовсе дикая глушь, куда добирались любители семейного отдыха на природе и случайные коммивояжеры. Для строительства применяли модульную сборку, когда целые комнаты собирались в фабричных условиях и затем ставились на стройплощадке стенка к стенке.
Мотели и бюджетные отели постепенно стали разрастаться в сети, часто на основе франчайзинга - работали под единым брэндом, с едиными стандартами сервиса и качества и выплачивали владельцу лицензии 3-4% дохода с номера. Одна из первых таких сетей - Motel 6 - по всей стране имела единые расценки - $6 в сутки. Другая известная сеть Travelodge (сейчас входит в группу Forte Hotels & Motels) родилась в форме partnership - супружеская пара внесла половину стоимости мотеля, получив право на половину его доходов, вдобавок они зарабатывали там в качестве управляющих. Такие партнерства стали популярным способом входа в мотельный бизнес и его расширения.
В результате крупнейшие сети бюджетных отелей и мотелей - Motel 6, Days Inn, Travelodge, Marriott`s Fairfield, Choice Hotels и др. стали не менее прибыльны, чем столпы мирового гостиничного бизнеса Hilton, Ritz, Sheraton.
Главная тенденция последних десятилетий - мотели наращивают объем услуг для отдыхающих, сохраняя значительный ценовой разрыв с более солидными заведениями. В номерах мотелей появляются персональные кофеварки, сушилки для волос, нередко подается континентальный завтрак (кофе и круассан). Все чаще мотели обзаводятся бассейном и тренажерным залом. Общим местом стал и бизнес-сервис - копиры, факсы, доступ в интернет.
Хотя американская гостиничная статистика не ведет отдельный учет мотелей, ее данные позволяют сделать вывод, что значительная доля профильного бизнеса принадлежит именно придорожным гостиницам. Так, American Hotel & Lodging Association (AH & LA) сообщает, что из 48 000 гостиниц в США большинство (27 379) - небольшие отели и мотели емкостью менее 75 номеров . Еще убедительнее статистика по месторасположению гостиниц - она говорит о том, что подавляющее их большинство расположено на хайвеях (18 312) и в пригородах (18 476). Заметим, что отелей высшей категории («пять бриллиантов» по классификации American Automobile Association или «пять звезд» по классификации Mobile Travel Guide) в США - всего 2% .
Таким образом, мотельный бизнес в США как минимум не уступает по оборотам крупнейшим гостиничным сетям вроде Sheraton, Marriott и Hilton. Более того, в нем тоже идет процесс концентрации, и сети мотелей в Штатах не менее известны и популярны, чем отельные бренды высшей категории.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
2.1. Анализ тенденций развития гостиничного бизнеса в России
В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров . Это меньше, чем в Германии или Франции, но не намного. Если во Франции на один гостиничный номер приходится 100 иностранных посетителей страны, то в России - 50 . При этом в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда.
Россия сейчас предлагает туристам фактически только два варианта размещения: либо отели класса «люкс», которые очень дороги (от $250 в сутки) и есть далеко не везде, либо «базы размещения» советских времен - по ценам 100-200 рублей в сутки в регионах или 200-500 рублей в Москве, но с минимумом удобств и почти полным отсутствием нормального сервиса .
Самые активные региональные рынки гостиниц 2006-2007 гг. - это Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край (курортная зона Черноморского побережья). Юг России вообще является самым активным рынком по количеству сделок с гостиничной недвижимостью - там достаточно высок спрос на услуги мини-отелей, пансионатов и санаториев.
Очевидно, что гостиничный бизнес находится в прямой зависимости от развития туристского бизнеса. Согласно данным Российского союза туриндустрии, по меньшей мере, треть иностранцев, желающих посетить Россию, в итоге остаются дома . Они не готовы платить по $200-300 за ночь в пятизвездочном отеле, а гостиницы советского типа туристов не привлекают. Средний же класс гостиниц, наиболее распространенный на Западе, в российской гостиничной индустрии не освоен и до сих пор остается в острейшем дефиците. При этом даже растущий интерес частных и корпоративных инвесторов к гостиничному бизнесу пока не дает оснований говорить, что ниша современных отелей эконом-класса вскоре будет заполнена.
Причиной такому положению дел является специфика гостиничного бизнеса в условиях высокой степени неопределенности российского рынка.
Существующий с советских времен номерной фонд в последние 2-3 года существенно сократился (примерно на 2,5 тыс. номеров). По данным МЭРТ РФ, за 2006 год число гостиниц в России сократилось на 247 объектов, в то время как за 2003 год - на 45 гостиниц. По данным Госкомстата России, в 2006 г. в нашей стране количество действующих гостиниц составляло 3873. По подсчетам Национального статистического агентства, в 2006 году число 5-звездочных гостиниц в России сократилось с 23 до 18 .
Сокращение проходило на фоне увеличения средней жилой площади одной номерной единицы, из чего следует, что одна часть гостиниц была закрыта (это следует из сокращения количества объектов в регионах), а другая - перестроена в соответствии с новыми параметрами и нормами.
За последние примерно 10 лет гостиниц стало больше только в Вологодской, Владимирской и Новгородской областях (из тех областей, которые попали в сравнение). Во всех остальных их число или не изменялось, или уменьшалось.
За 2006 год на Золотом кольце было построено около 20 мини-отелей на 30-50 номеров каждый. Проекты эти недорогие ($300-500 тыс. за гостиницу), осуществить их вполне под силу небольшим местным компаниям или даже турфирмам. Интерес инвесторов вполне понятен: города Золотого кольца посещают около 80% иностранных туристов, приезжающих в Россию .
Срок окупаемости гостиниц при работе по бизнес-плану составляет 6-8 лет, риски высоки, рентабельность не стабильна. Гостиница туристического класса со стоимостью номера не более $100 в сутки окупится в Москве не раньше, чем через 5-7 лет. Завышенная цена земельного участка в центре города может сделать проект совсем нерентабельным. Строительство в столице примерно на 25-30% дороже, чем в провинции . Поэтому девелоперы часто обращают внимание на регионы, перспективные с туристической точки зрения.
Некоторые эксперты считают, что в ближайшее время объем строительства гостиниц в регионах будет расти на 20-25% в год, окупятся они только через 10-12 лет, но потом будут приносить около $800 тыс. чистой прибыли в год . Сегодня другие секторы рынка недвижимости приносят гораздо большие доходы, и потому строительство гостиниц еще совсем недавно было экономически невыгодно инвесторам. В Москве инвестиции в офисную или торговую недвижимость «вернутся» в течение трех-шести лет. Что же касается гостиниц, то объем вложений, как и риски - намного больше.
Управление гостиничным бизнесом следует строить, основываясь на принципе предложения, обеспечивая гостя различными услугами, среди которых гость смог бы выбрать то, что его интересует в большей степени.
Гостиничная сеть представляет собой группу объектов аналогичного класса, объединенных в единую систему с общей формой управления и рядом унифицирующих признаков, повышающих ее внутреннюю и внешнюю эффективность. Внутренняя эффективность системы характеризуется наилучшим использованием организационных ресурсов и оптимизацией материальных, финансовых и информационных процессов отдельных компонентов цепи для достижения максимального рыночного результата.
Отличия российских гостиничных сетей от международных образцов заключаются в отсутствии единого продукта в рамках имеющихся сетевых образований. На зарубежных рынках потребители гостиничных услуг имеют стойкие ассоциации о качестве обслуживания в определенной сети и могут формировать мнение о качестве сервиса на основании ее торговой марки. В России опыт пребывания в одной из сетевых гостиниц не обязательно дает представление о других объектах, включенных в это образование. На данной стадии развития рынка управляющие компании берутся за разноплановые объекты. Например, "Гелиопарк Хотел Менеджмент" управляет не только рекреационными отелями и комплексами, но и городскими гостиницами, а ORHM объединяет как городские гостиницы бизнес-класса, так и курортные комплексы класса люкс. Кроме того, российские управляющие компании не имеют единых стандартов, позволяющих эффективно тиражировать гостиничную услугу.
В настоящее время население Москвы превышает 10 млн чел. Экономика города так же, как и всей страны, в последние годы демонстрирует уверенный рост, а достаточно стабильная политическая ситуация в стране увеличила интерес к инвестициям со стороны как российских предпринимателей, так и международных инвесторов.
Несмотря на то, что общая численность туристов увеличилась на 150 тыс. чел. (с 22,05 до 22,2 млн), наибольшая положительная динамика наблюдается среди туристов, прибывающих с деловыми целями (увеличение на 0,5 млн чел.). В соответствии с этим возросла бизнес-активность как на московском, так и региональном гостиничных рынках. В первую очередь в фокус внимания инвесторов и девелоперов попала Москва как самый дорогой и динамично развивающийся город.
Уровень заполняемости отелей в Москве достигает и иногда превышает 90%. Данный показатель обусловлен значительным превышением спроса над предложением. В первую очередь это касается сегмента недорогих гостиниц.
Одним из ведущих факторов, по мнению участников рынка, определяющих успех гостиницы, является грамотное управление. Поэтому часто московские девелоперы приглашают для дальнейшего успешного функционирования известные гостиничные сети, понимая, что всемирно известное имя создаст дополнительную популярность отелю, и соответственно, доход.
Отечественные гостиничные сети в гораздо меньшей степени представлены на столичном рынке, чем международные. На московском рынке работают самые известные международные гостиничные сети: Marriott, Hyatt, Swissotel, Holiday Inn, SAS Radisson, Kempinski.
Табл.5 Сруктура франчайзинговых платежей европейской гостиницы
Компания / торговая марка Вступительный взнос Годовой платеж
(роялти) Ежегодные взносы на маркетинг и продвижение Плата за подключение к системе бронирования
Accor 2 000 FF за номер 4% валового дохода от реализации услуг размещения 2% валового дохода от реализации услуг размещения Сумма не фиксирована, составляет примерно 30 FF за бронирование одной ночевки
Choice Hotels International 120 долл. за номер Первый год: 1% валового дохода от реализации услуг размещения Второй год: 2% валового дохода от реализации услуг размещения Третий: 2,5% валового дохода от реализации услуг размещения Четвертый год и далее: 3% валового дохода от реализации услуг размещения 1% валового дохода от реализации услуг размещения 6 долл. за одну операцию резервирования
Grupo Sol Договорная цена 4% валового дохода от реализации услуг размещения 1,5% валового дохода от реализации услуг размещения 4% заявленного тарифа и 8% от тарифа со скидкой
Holiday Inn 400 долл. за номер (минимум 30 000 долл.) 4% валового дохода от реализации услуг размещения Фиксированный годовой платеж, 2-3% валового дохода от реализации услуг размещения Включаются в расходы на маркетинговые исследования и продвижение
Marriott International 300 долл. за номер 4% валового дохода от реализации услуг размещения + 1% от реализации услуг питания и напитков 1,5% от выручки 12,5 долл. за одну операцию резервирования
Radisson SAS Hotels Около 40 000 долл. От 3% валового дохода от реализации услуг размещения 2,5% валового дохода от реализации услуг размещения 11 долл. за одну операцию резервирования
Источник: Hotel Consulting & Development Group
Большой интерес к московскому рынку проявляет сеть Hilton, неоднократно пытавшаяся выйти на московский рынок. Наибольший интерес сеть проявляла к гостиницам «Украина» и «Россия».
Преимущества привлечения зарубежной управляющей компании заключаются в том, что иностранный оператор, обладая отработанной технологией предэксплуатационной подготовки, помогает быстрее вывести гостиницу на рынок, наладить менеджмент в отеле. Часто заранее оговаривается, какую загрузку оператор гарантирует собственнику в течение года - например, не меньше 50%. Если оператор обеспечивает 52%, то ему также сверх нормы перечисляется гонорар (10-15%). Иностранные гостиничные операторы приходят в Россию на готовый бизнес, не вкладываясь в девелопмент и строительство отелей.
В Москве действует ряд успешных гостиничных проектов - отелей класса 4-5 звезд, которые имеют заполняемость до 90% и более. Номера в этих отелях стоят 200 долл. и более в сутки. Между тем для отелей в странах Европы характерна заполняемость на уровне 50% и стоимость номеров, доступных для массового туриста, не выше 100 долл. в сутки.
Правда, «успешность» многих московских гостиниц обусловлена в частности тем, что в столице отмечается колоссальный дефицит номеров. Именно по этой причине отели не только устанавливают очень высокие цены на номера, но и продают большинство этих номеров.
Swissotel
Swissotel управляет международная сеть Raffles International Hotels & Resorts. Его особенность в том, что это единственный 5-звездный отель, расположенный не в центре города. Местоположение отеля - район ст. м. Павелецкая - является одним из новых бизнес-районов Москвы, поэтому клиентами отеля являются в основном бизнесмены, посещающие столицу с деловыми целями. В отеле 235 номеров, стоимость проживания в которых варьируется в пределах 11-30 тыс. руб. в сутки. Кроме непосредственно гостиничных, Swissotel предлагает и другие услуги - важной статьей его доходов является конференц-бизнес. В отеле утверждают, что 40% клиентов - деловые люди из различных городов России. Ежегодно, по словам генерального директора Swissotel Клауса Картманна , отель принимает около 50 тыс. клиентов.
«Метрополь»
В отличие от современного Swissotel, который был построен в новом тысячелетии, «Метрополь» открылся в 1905 году. В 1991 году в «Метрополе» была проведена реконструкция, после которой отелю присвоили высшую категорию классности. В этом отеле нет двух одинаковых номеров - каждый из апартаментов имеет уникальное оформление интерьера и планировку. «Метрополь» расположен в центре Москвы, в трех минутах ходьбы от Красной площади и Кремля. Стоимость проживания в отеле составляет 10-55 тыс. руб. в сутки. Для организации мероприятий в отеле есть 10 декорированных залов и конференц-зал на 300 мест с современным оборудованием. «Метрополь» занимает на гостиничном рынке Москвы особую нишу. Эксперты отмечают, что «Метрополь» по уровню обслуживания и физическому состоянию не вписывается в категорию 5 звезд. Гостиница принадлежит к старому фонду. У «Метрополя» есть номера, которые можно считать уникальными, но с точки зрения современного посетителя они неудобны.
«Арарат Парк Хаятт»
Образцом очень дорогого и престижного отеля является «Арарат Парк Хаятт», находящийся под управлением американской сети Hyatt International. Здание отеля было построено в 2002 году. Отель сочетает в себе «московский» внешний вид и «европейский» сервис. В отеле «Арарат Парк Хаятт» 220 номеров, из которых 17 - апартаменты с видами из окон на центр города, в том числе и на Кремль. Стоимость номеров в отеле 11-52 тыс. руб. в сутки. Отель представляет собой «город в городе». На третьем этаже здания расположен бизнес-центр, во все номера проведена выделенная линия интернета. На четвертом этаже отеля открыт оздоровительный центр «Квантум» с бассейном, баней, сауной, тренажерным залом. Здесь же расположены салон красоты и парикмахерская.
2.2. Формирование гостиничного фонда как фактор развития туризма в России
Тотальный дефицит гостиниц, соответствующих принятым международным стандартам, привел к тому, что на рынке, где почти нет конкуренции, востребован практически любой объект, что, естественно, обуславливает недостаточное внимание девелоперов к отдельным аспектам функционирования гостиниц, в том числе к формированию номерного набора. «Как ни странно, на данный момент оптимальный для российского рынка номерной фонд сформирован в московской гостинице «Космос» - огромном гостиничном комплексе с большим количеством номеров и гигантскими площадями», - говорит Елена Гурьянова, начальник департамента по связям с общественностью компании «Русские отели» . Однако с ростом интереса инвесторов к гостиничному бизнесу такая ситуация продлится недолго.
Доминирование в СССР подобных «Космосу», «Интуристу», «России» гостиничных «монстров» во многом было обусловлено желанием компетентных органов максимально контролировать поток приезжающих в нашу страну иностранных граждан, что было наиболее удобно при поселении их в одном здании. Кроме того, гостиничные гиганты отвечали общему настроению советских властей - стремлению к крупномасштабным объектам и свершениям. Аналогичная ситуация складывалась в 1960-х годах на зарождавшемся американском гостиничном рынке, где девелоперы предпочитали строительство средств размещения с фондом от 500 номеров. Европейская концепция гостеприимства строится на индивидуальном подходе к каждому клиенту, что максимально реализуется в основном в так называемых «семейных» отелях и гостиницах с номерным фондом не более 200 номеров. Но, безусловно, не только традиции или духовные установки являются основными факторами для определения типа и набора номеров в гостинице. Эти параметры задаются на основе экономического анализа рынка и участка застройки.
Факторы, влияющие на формирование номерного фонда
Первоначальное значение для выбора размера гостиницы имеют результаты исследований рынка и анализа реализуемости объекта, но необходимо учитывать и градостроительные нормативы и директивы властей. Так как наилучшим местом для размещения отелей традиционно считается центральная историческая часть города, то получить землю в этом районе особенно сложно, а после приобретения необходимого участка инвестор обременяется списком требований, определяющих высотность, внешний вид, в основном фасады здания. Кроме того, формирование гостиничного фонда является частью программы экономического и культурного развития города, и в нашей стране власти имеют официальную возможность диктовать свои условия при определении размера номерного фонда, категории гостиницы и даже влиять на выбор иностранного оператора.
Также инвестор должен обязательно учитывать конкурентную среду и соотношение спроса и предложения для различных категорий. При этом необходимо иметь в виду, что оформление разрешительных документов занимает время до года, а затем необходимо учитывать сроки строительства. Девелопер обязан просчитать экономическую целесообразность деятельности отеля того или иного типа в будущем, - ведь отель должен быть востребован не на стадии строительства, а после открытия. Еще один фактор, влияющий на размеры будущего предприятия гостеприимства, касается структуры управления отелем и количества обслуживающего персонала. «Несмотря на острый дефицит трехзвездочных гостиниц, например, в Москве и кажущуюся целесообразность строительства большого отеля, исследования показывают, что идеальным форматом является отель порядка 200-250 номеров. Большее количество номеров предполагает большее количество лифтов, эвакуационных путей. В отеле с номерным фондом свыше 300 номеров необходимо создание нескольких разнообразных точек питания, которые позволят удовлетворять различные запросы гостей, одновременно определяя и особенную атмосферу в отеле. Большое количество гостей требует удобных подъездных путей и вместительной парковки, обеспечить которую в московских условиях крайне сложно. Также расширение инфраструктуры влечет неминуемое увеличение числа персонала. Практика показывает, что для обслуживания отеля с 100 и 250 номерами требуется практически одинаковое число персонала. Однако, когда отель переходит черту в 350 номеров, количество персонала увеличивается в разы. Все эти факторы свидетельствуют об оптимуме 200-250 номеров.
После определения общего количества номеров происходит сегментация номерного фонда на конкретные категории. Описания различных типов номеров приводится в разработанной Федеральным агентством по туризму «Системе классификации гостиниц и других средств размещения». Согласно данному документу, номерной фонд подразделяется на следующие категории: номер пятой категории (одна жилая комната без умывальника с количеством кроватей по числу проживающих, рассчитана на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 кв. м в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 кв. м в зданиях сезонного функционирования); номер четвертой категории (одна жилая комната с количеством кроватей по числу проживающих, с умывальником, рассчитана на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 кв. м в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 кв. м в зданиях сезонного функционирования); номер третьей категории (одна жилая комната с количеством кроватей по числу проживающих, с неполным санузлом - умывальник, унитаз, либо один полный санузел в блоке из двух номеров, рассчитана на проживание нескольких человек, с площадью из расчета на одного проживающего: 6 кв. м в здании круглогодичного функционирования, 4,5 кв. м в зданиях сезонного функционирования); номер второй категории (одна жилая комната с одной/двумя кроватями, с неполным санузлом - умывальник, унитаз, либо один полный санузел в блоке из двух номеров, рассчитана на проживание одного/двух человек); номер первой категории (одна жилая комната с одной/двумя кроватями, с полным санузлом - ванна/душ, умывальник, унитаз, рассчитана на проживание одного/двух человек); номера высшей категории: сюит (номер площадью не менее 75 кв. м состоит из трех и более жилых комнат (гостиной/столовой, кабинета и спальни), с нестандартной широкой двуспальной кроватью (200х200 см) и дополнительным гостевым туалетом), апартамент (номер площадью не менее 40 кв. м состоит из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеет кухонное оборудование), люкс (номер площадью не менее 35 кв. м состоит из двух жилых комнат (гостиной и спальни), рассчитан на проживание одного/двух человек), студия (однокомнатный номер площадью не менее 25 кв. м, рассчитан на проживание одного/двух человек, с планировкой, позволяющей использовать часть помещения в качестве гостиной/столовой/кабинета).
Впрочем, рекомендованная Федеральным агентством по туризму классификация не является обязательной (на сегодняшний день аттестовано всего около 20 % российских отелей), - она призвана облегчить жизнь потребителей гостиничных услуг, определив единые стандарты, однако зачастую даже выполнение детальных требований не гарантирует клиенту удовлетворения. Ведь на бумаге не возможно прописать, например, качество располагающейся в номере мебели или уровень сантехнического оборудования, и лучшей гарантией качества становится известность гостиницы и ее приверженность внутренним корпоративным стандартам. Кроме того, зарубежные девелоперы придерживаются собственных стандартов, следуя принятой международной классификации, которая может включать в себя такие категории номеров, как, например, family room (комната, размером больше стандартной), family studio (номер для семьи с двумя смежными комнатами), junior suite (двухместный однокомнатный номер большого размера и улучшенной планировки), business (номер с оргтехникой) и др.
Несмотря на многочисленные заявления властей о стремлении активно развивать туризм в России и возросший интерес к внутреннему туризму, одним строительством гостиниц поднять эту сферу на качественно новый уровень невозможно, а объемные дорогостоящие проекты пока находятся в стадии разработки. Наибольший спрос на гостиничные услуги просматривается со стороны бизнес-туристов, то есть сотрудников компании или самостоятельных бизнесменов, находящихся в командировке (за исключением отелей старинных небольших городов - туристических центров). Естественно, что преобладание этого типа гостей влияет и на формирование номерного фонда, и на разработку концепции новых гостиниц в целом.
Рразмещение в гостинице бизнес-туристов наиболее прибыльно, так как, во-первых, в отличие от туристических групп, которые отель принимает после выкупа пакета номеров турфирмами по льготной цене, бизнес-туристы оплачивают проживание в полном объеме, во-вторых, именно бизнес-туристы, как правило, пользуются дополнительными услугами отеля: телефонной связью, Интернетом, услугами бизнес-центра и ресторанов». Известно, что дополнительные услуги (аренда конференц-залов, фитнес-клубы, рестораны и т.д.) могут приносить отелю от 30 до 65 % дохода.
Доминирование бизнес-туризма определяет спрос на гостиничном рынке, - на сегодняшний день наиболее востребованными оказываются стандартные номера с определенным, достаточно аскетичным оснащением, но в то же время удовлетворяющим стандартным потребностям бизнес-путешественника. Именно этот тип номеров составляет наибольший процент (до 90 %) в структуре номерного фонда отеля. При этом стандартный номер бизнес-отеля отнюдь не обязательно должен быть одноместным. Номерной фонд определяется количеством номеров, а не кроватей, поэтому строительство одноместных номеров с небольшой площадью, на которой можно разместить только одну кровать является нерентабельным. Сегодня большинство современных отелей не имеют в составе номерного фонда одноместных номеров.
Другой тип номеров, доля которых доходит до 10 %, составляют номера улучшенной планировки, имеющие несколько санузлов и состоящие минимум из двух комнат, одна из которых используется как жилая, а вторая как кабинет/гостиная, - это так называемые люксы. «В международной практике очень популярно использование номеров-трансформеров. Такие номера имеют дверь между комнатами и в зависимости от спроса могут продаваться как два стандартных номера или один двухкомнатный люкс (в этом случае одна из комнат оформляется как кабинет для бизнес-туриста или вторая спальня для семейной пары с детьми).
Такой вариант очень выгоден для обеспечения оптимальной загрузки гостиницы, однако в этом случае повышенные требования предъявляются к качеству мебели, которую приходится часто перетаскивать при изменении категории номера. Номера высшей категории составляют меньшую часть номерного фонда гостиниц.
В абсолютном меньшинстве находятся так называемые «президентские люксы» - номера наивысшей комфортности для VIP-персон, - такой номер в отеле, как правило, один. И как правило, рядом должны располагаться номера, в которые удобно будет расселять охрану VIP-персоны.
В одном из московских отелей сегмент этажа, на котором находится такой номер оборудован и дополнительными дверями, перекрывающими доступ и к самому президентскому номеру, и к двум номерам охраны. В любом случае наличие той или иной категории номеров диктуют основные целевые группы и категория отеля в целом.
Международные стандарты гостеприимства также предусматривают обязательное наличие номеров для инвалидов.
Согласно существующей практике соотношение номеров для инвалидов к стандартным номерам составляет 1 к 50.
«В основном такие номера располагаются на первом жилом этаже отеля, то есть имеют максимально удобный доступ для гостей, передвигающихся на инвалидных колясках. В самом номере поверхность пола не должна иметь порогов, дверь должна быть оборудована вторым нижним глазком, дверные проемы должны быть шире обычных, а санузел оборудован поручнями, специальными подставками.
Также для таких номеров обязательно наличие устройств для глухонемых постояльцев - вибробудильники, инструкции, выполненные шрифтом Брайля для слепых постояльцев. Также необходимо предусмотреть устройство подачи сигнала тревоги в службу приема или охрану.
2.3. Рынок гостиничной недвижимости Москвы и Петербурга
Рост гостиничого рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2007 году город посетили около 3,2 млн человек.
Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК «Лучшие отели мира» московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе - 16 %. В том же Лондоне 40 %.Рис. 2. Динамикапритока иностранных туристов в Москву
В конце III квартала темп роста стоимости проживания в отелях высшего ценового сегмента достиг 20-25 %, а в гостиницах средней категории и экономкласса - 15-20 %. Лидирует по данному показателю открывшийся в июне Ritz Carlton, где стоимость проживания колеблется от 1 до 16 тыс. долл. / сут. Это одни из самых дорогих отелей в мире. Однако по прогнозам аналитиков компании Blackwood к 2009-2010 годам с вводом всех заявленных крупных гостиниц высшей категории в данном сегменте может наступить насыщение. Стоимость проживания стабилизируется или даже снизится. В среднем сегменте насыщение едва ли предвидится. Инвесторы и известные иностранные гостиничные операторы пока не спешат осваивать эту нишу рынка.
В Москве и Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться.
Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти - семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Тем не менее этот рынок все-таки привлекателен для инвесторов. Они могут получать прибыль, поскольку уровень заполняемости московских отелей высокий - в среднем 70-80 %. Однако стоит учесть, что названный показатель характерен для наиболее востребованных известных мировых гостиничных брендов.
Приход иностранных инвесторов на столичный гостиничный рынок во многом сдерживается жесткими требованиями московского правительства к участникам проекта, высокой стоимостью права аренды земельных участков и сложностями с его получением. Чаще всего это проявляется по проектам, имеющим наиболее выгодное месторасположение. На увеличение стоимости возведения объектов также влияют различные обременения на участки, выделяемые под застройку. Малопривлекательным для инвесторов видится и распределение долей после завершения работ. Подобные обстоятельства вынуждают инвесторов, получивших участки, снижать долю гостиничной составлющей, отдавая предпочтение офисным и торговым функциям объекта.
Таблица 6
Объекты, введенные в эксплуатацию в 2006 году
Гостиница Категория Адрес Кол-во номеров Собственник
Swissotel Красные холмы 5* Космодамианская наб., 52 235 ООО «Москва Красные холмы»
«Савой» 4*/5* Рождественка, 3 67 ОАО «Инфа-Отель»
Holiday Inn Lesnaya 4* Лесная, 15 301 ООО «Моспромстрой отель менеджмент»
«Будапешт» 4* Петровские линии, 2/18 116 ОАО «Гостиница «Будапешт»
Мини-отель парк "Волынское" 4* Староволынская, 9, к. 1, стр. 3 15 УД Президента РФ
Courtyard by Marriott Moscow city center 4* Вознесенский пер., 7 218 «Балтийская строительная компания»
ГК «Планерное» Химкинский р-н, п. Новогорск 160 УД Президента РФ
«Дружба» (в составе ОРТЦ «Москва») 1* Тихорецкий б-р, 1 351 ОРТЦ «Москва» Развитие рынка гостиничной недвижимости напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа нашей страны у иностранных и российских путешественников, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры.
На московском рынке представлены отели различных категорий. Иногда собственники присваивают гостиницам класс «звездности» в соответствии со своими представлениями об инфраструктуре, уровне комфорта и т. п. Категории упомянутых объектов могут определять и различные комитеты по сертификации, гостиничные ассоциации. Но единой системы классификации отелей на столичном рынке пока нет.
Рис. 3. Номерной фонд Москвы по категориям
Специалисты группы компаний «Бекар» подсчитали, что общая вместимость гостиниц столицы по сравнению с прошлым годом сократилась на 963 номера (по состоянию на I квартал 2008 года), причем только за счет среднего и экономического класса. Сегодня на реконструкции находятся такие крупные трехзвездочные гостиницы, как «Москва», «Россия», «Минск», «Ленинградская». Все они перейдут в категорию «пять звезд». До конца текущего года планируется начать реконструкцию отелей «Украина», «Алтай», «Останкино», «Центральная», «Турист».
По данным Департамента градостроительной политики, в нынешнем году введено в эксплуатацию 15 гостиниц на 570 мест, еще семь объектов должны сдать в IV квартале. К 1 января 2009 года в Москве будет в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тыс. мест. Для сравнения: в Лондоне примерно 1,7 тыс. отелей, в Париже - около 1,5 тыс. Основная часть столичных гостиниц сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на них приходится около половины городского гостиничного фонда, считают в компании Blackwood. Все отели класса люкс, а также большая часть категории «бизнес» расположены в центре города.
Крупнейшие отели Москвы следующие:
• гостиничный комплекс «Измайлово» (Измайловское ш., 71) - около 4 тыс. номеров;
• «Космос» (пр-т Мира, 150) - 1,777 тыс. номеров;
• «Украина» (Кутузовский пр-т, 2/1) - 1,018 тыс. номеров;
• «Салют» (Ленинский пр-т, 168) - 1,001 тыс. номер.
Больше всего в столице трехзвездочных гостиниц - 63 (номерной фонд 17,424 тыс.). Относящихся к категориям «две звезды и ниже» - 49 (6,479 тыс.), «четыре звезды» - 31 (7,010 тыс.), «пять звезд» - 13 (3,394 тыс.).
Таблица 7
Структура номерного фонда Москвы по округам и категориям (%)
Административные округа Москвы Пять звезд Четыре звезды Три звезды Две звезды ниже
Центральный 27 23 41 9
Восточный 93 7
Северный 25 51 25
Южный 23 43 34
Западный 7 47 46
Северо-Восточный 37 «Космос» 33 30
Юго-Восточный 5 95
Юго-Западный 12 83 5
16 Moscow Country Club 31 50 3
Большинство отелей высших категорий сконцентрировано в центре. Так, все пятизвездочные расположены в Центральном административном округе, за исключением Moscow Country Club (Волоколамское ш., 21-й км). В ЦАО находится третья часть всего номерного фонда столицы (в том числе номера категорий «четыре звезды» и «три звезды»).
По состоянию на декабрь 2006 года в Москве введено восемь гостиниц из 14 заявленных. Все реализованные проекты значимы для столицы. В сегменте пятизвездочных объектов появился отель высшего класса швейцарской группы Swissotel hotel & resorts: в июле 2006 года открыли первую в Восточной Европе гостиницу этой международной сети. Катеорию четырехзвездочных пополнили еще пять отелей. Рис. 4. Структура номерного фонда Москвы по месторасположению
Практически все бывшие советские отели сейчас реконструируют. Объекты, не представляющие архитектурной и исторической ценности, намечено снести, а на их месте построить многофункциональные комплексы с большой гостиничной составляющей. Подобная участь не коснется лишь отелей, расположенных в «высотках» (гостиниц «Ленинградская», «Украина» и некоторых других в районе ВДНХ). Однако не все объекты возводят с сохранением и/или увеличением номерного фонда: бывшие крупнейшие отели столицы («Интурист», «Москва» и «Россия») в новом качестве будут почти на 1,5 тыс. номеров меньше. Увеличение номерного фонда должно принести пока лишь заявленное переустройство гостиниц района ВДНХ («Останкино», «Золотой колос», «Турист», «Алтай» и др.). Изменится не только номерной фонд Москвы, но и категории отелей, а соответственно, и уровень цен на номера. Большинство новых объектов станет четырех- и пятизвездочными.
Первыми из советских гостиниц полностью переделали «Интурист», «Москву», «Спорт», «Савой», «Будапешт». В ноябре 2006 года закрыли на реконструкцию гостиницу «Ленинградская».
Обновленные проекты, реализованные в 2006 году, «Будапешт» и «Савой», уменьшили номерной фонд на 5 и 15 номеров соответственно. В конце прошлого года ожидали выход на рынок отеля, построенного на месте бывшего «Интуриста». Однако ввиду изменения сроков демонтажа объекта и общих темпов строительных работ его планируют ввести в строй позже. Управлять отелем намерена всемирно известная сеть Ritz Carlton. Продолжается строительство на месте бывшей гостиницы «Москва». Возводимый комплекс высшей категории, хотя и будет содержать гостиничную функцию, но не компенсирует потери в номерном фонде.
Рис.5. Средняя цена за номер в гостиницах Москвы по категориям
Более чем на 1 тыс. номеров сократится номерной фонд «России». Сроки ее окончательного демонтажа перенесены с 1 января на июль 2007 года. По новому проекту между ул. Варварка и набережной Москвы-реки разместится многофункциональный комплекс с несколькими кварталами малоэтажных отелей категорий от трех до пяти звезд. Общая площадь сооружения увеличится почти в два раза и достигнет 410 тыс. кв. м.
Отсутствуют данные по дальнейшим планам новых владельцев гостиницы «Украина», приобретенной недавно ООО «Бисквит» (ноябрь 2006 года) и ожидающей реконструкции. Ее нельзя снести, поскольку она имеет историческую и архитектурную ценность. Скорее всего номерной фонд «Украины» изменится.
Намечено снести «Золотой колос» и «Останкино», расположенные вблизи ВВЦ. На их месте предполагают построить гостинично-деловые комплексы. Общее увеличение номерного фонда составит 3,593 тыс. номера. На рынок объекты выйдут уже в новой категории «четыре звезды». Однако на реализацию данных проектов еще не определен инвестор. Программа реконструкции гостиниц «Восток», «Алтай», «Ярославская», «Байкал» пока не предусматривает их сноса, здесь запланировано надстроить верхние этажи и пристроить соседние корпуса. Это позволит увеличить существующий номерной фонд. О возможном повышении категории объектов информации нет. Наиболее вероятно, что в данных инвестиционных проектах примет участие группа АФК «Система».
Основным показателем уровня спроса на гостиничном рынке служит заполняемость номеров, имеющая в Москве четко выраженную сезонность:
• периоды высокой загрузки (с середины марта до середины июля, с середины сентября до середины декабря);
• периоды низкой загрузки (с середины июля до середины сентября, с середины декабря до середины марта, выходные дни).
Данное обстоятельство объясняется тем, что туристы приезжают в российскую столицу, руководствуясь прежде всего интересами бизнеса. Показатель среднегодовой заполняемости колеблется в пределах 70-80 %. Менее всего подвержены сезонности отели категории пять звезд, явная нехватка которых в Москве обеспечивает им высокую заполняемость даже в периоды низкой загрузки. В столице ощущается недостаток гостиниц всех категорий. Большинство из них необходимо бронировать почти за месяц. Высокая заполняемость объектов высших категорий обеспечивается в основном благодаря иностранцам, ожидающим соответствующего уровня услуг. У туристических групп особой популярностью пользуются трехзвездочные отели. Таких объектов в Москве достаточно (около 51 % в общей структуре рынка гостиниц), однако предлагаемый в трех звездах уровень сервиса не отвечает существующим требованиям.
Согласно планам правительства Москвы ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. К 2010 году количество столичных отелей намечено увеличить на 248, а номерной фонд - до 170-200 тыс. мест). Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в наиболее доходные и менее рисковые виды активов, которыми считаются торговые, складские и офисные помещения. Сроки реализации гостиничных проектов затягиваются и зачастую срываются. По многим из них, заявленным в программе мэрии, до сих пор не найдено инвесторов ввиду малопривлекательных условий участия. Высокие цены на аренду земли в Первопрестольной увеличивают срок окупаемости и снижают рентабельность проекта. В среднем в год вводят не более десяти объектов, что лишь частично покрывает потребности рынка. Гостиничный сегмент развивается менее активно в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.
Основные проблемы московского рынка отелей - недостаточность инвестирования в гостиничные проекты и отсутствие системы профессионального управления. Этим в большинстве отелей занимаются собственники. На столичном рынке представлено всего несколько отечественных управляющих компаний. Западные гостиничные сети и девелоперские фирмы, осваивающие российский рынок, интересуются проектами категории четыре-пять звезд, а трехзвездочные отели они расценивают как менее привлекательные. Среди отечественных фирм к сегменту категории три звезды проявляют заинтересованность компании: «Стабильная линия» (предполагает возвести в центре Москвы десять малых гостиниц), «Менатеп» (намерен вложить около 300 млн долл. в сооружение нескольких десятков отелей, к управлению отелями собираются привлечь сеть Marriott), «Дельта Капитал Менеджмент» (намечает построить около десяти отелей).
Таблица 8
Крупные отели, находящиеся в стадии строительства
Наименование Адрес Компания Категория Номерной фонд Ввод, квартал/год
Otel Plus 8-я линия В.О., 11-13 4* 2007-07
«ИВИ93» 14-я линия В.О., 57-61 «ИВИ93» 4* 135 II/2007
«У Ростральных колонн» Волховский пер. 4* 270 2008
«Адмирал» 2-я линия В.О., 61/30 4* 219 I/2006
«Голицынъ» 13-я линия В.О., 4-8 4* Нет данных
«Петрополь» Б/ Пушкарская, 37 4* 189 Конец 2006
Конногвардейский бул., 5 (Галерная, 6) Исакиевский собор 3* 235 Нет данных
«Ренессанс» Пл. Островского, 2а Mansion Group 5* Конец 2007
Ibis Лиговский пр., 54 ООО «Кеско-М» 222 Конец 2006
Рижский пр., 4-6 «ИВИ93» 4* 24 Нет данных
В 2007 году запланировано ввести около 6 тыс. отельных номеров разных категорий. Активное развитие сегмента гостиничной недвижимости будет содействовать приходу на рынок новых международных операторов и расширению сети отелей под известными брендами. Выход на московский рынок международных гостиничных сетей способен повысить интерес к нему у других крупных игроков.
Темпы ввода новых отелей в течение нескольких лет все еще не будут удовлетворять растущий спрос со стороны как возрастающего притока основных туристов, так и бизнес-туристов, обеспечивающих высокую заполняемость московских гостиниц высших категорий. Увеличение спроса, в свою очередь, повлияет на развитие рынка гостиничной недвижимости. Наиболее активный рост ожидается в сегменте высших категорий. Доля объектов экономкласса в центре Москвы постепенно снизится, если не улучшатся инвестиционные условия для девелоперов.
По данным официальной статистики, в 2005 году гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в том числе и ведомственная недвижимость) общей емкостью 16,989 тыс. номеров (33,474 тыс. места), включая 89 отелей первого, среднего и экономклассов (24,204 тыс. гостиничных мест). Официальные данные за 2006 год пока не представлены, однако крупные проекты известны. Так, в 2003-2006 годах в городе открыли девять больших (свыше 150 номеров) гостиниц на 1,624 тыс. номера (3,157 тыс. мест). По данным Комитета по внешним связям, в Северной столице восьмая часть гостиничных мест находится в отелях высших категорий. В три раза больше в городе объектов среднего класса и столько же относятся к экономклассу. Более 6 тыс. мест дают пансионаты и дома отдыха. Планируют, что к 2010 году город на Неве ежегодно будут посещать до 5 млн гостей (по программе развития туристической отрасли Петербурга на 2007-2009 годы).
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям аналогичных европейских отелей (60-70 %), а их заполняемость в летний период достигает 95 %. Похожая ситуация наблюдается в ведущих петербургских отелях среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса европейским стандартам.
В последнее время в Петербурге активно развивается такой сегмент рынка, как мини-отели. Их успеху во многом способствует тот факт, что индустрия гостеприимства все еще находится на стадии становления и ощущается нехватка объектов европейского уровня. При этом мини-отели - хорошая альтернатива гостиницам среднего класса и они чрезвычайно популярны у приезжих.
По прогнозам экспертов, на период до 2009 года ежегодное увеличение спроса на места в отелях первого класса составит 9,5 %, среднего класса - 9 % и в недорогих гостиницах - 5 %.
Предполагают, что в ближайшее время доминирующей категорией на гостиничном рынке станут отели среднего класса. В городе по-прежнему ощущается нехватка объектов упомянутой категории, востребованных туристами. В «сезон» спрос на места в таких гостиницах значительно превышает предложение.
Сейчас в Северной столице строят 24 новых гостиницы, из них в нынешнем году намечено открыть семь. В первом полугодии 2007 года свои двери распахнет четырехзвездочный отель «Адмирал» на 219 номеров (2-я линия Васильевского острова) и трехзвездочный «Петрополь» на 189 номеров (Б. Пушкарская, 37а). Также в нынешнем году должны ввести в эксплуатацию гостиницу «Румба» (ул. Маршала Говорова, ТРК «Румба»). Международный оператор Accor, в 2006 году уже открывший первый отель, выведет на рынок еще два - трехзвездочный Ibis и пятизвездочный Sofitel. К выходу на петербургский рынок готовятся и другие международные операторы: Intercontinental, Ramada, Hilton, Wenaas gruppen AS.
На сегодняшний день существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и переустройству объектов, а число заявок превышает 300. Между тем реально осуществляются в основном проекты реконструкции уже существующих отелей.
Основная причина нехватки отелей в Петербурге - капиталоемкость гостиничных проектов. Большие вложения в создание отелей приводят к увеличению сроков окупаемости объектов. Так, окупаемость гостиницы высокого класса от десяти лет. Кроме того, гостиничный рынок - один из самых закрытых. «Затраты на строительство отеля достигают порядка 1,5-2 тыс. долл. на 1 кв. м, - рассказывает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки группы компаний «Бекар». - Создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости».
Поскольку возможности строительства в центре Петербурга ограничены, инвесторы вынуждены заниматься реконструкцией существующих домов, что обходится гораздо дороже. Затраты на переделку здания под гостиницу напрямую зависят от состояния объекта, но в любом случае они существенные. Если речь идет о полном переустройстве с заменой перекрытий, то для отеля высокого класса (его строительство наиболее выгодно инвестору) затраты нередко составляют 5-10 тыс. долл. на 1 кв. м. При этом себестоимость отделки и оснащения - больше чем 50 % затрат на реконструкцию.
Затраты на реконструкцию гостиницы среднего класса превышают 2 тыс. долл. на 1 кв. м. Значительно дешевле обойдется переделка старинного здания, например, под бизнес-центр класса А - от 1 тыс. долл. на кв. м. При этом арендная ставка будет меняться в пределах 70-100 у. е. за кв. м. Срок окупаемости от семи лет.
Таким образом, если инвестор желает получить прибыль в ближайшей перспективе и сэкономить вложения, имеет смысл реконструировать здание в центре города под бизнес-центр класса А. Но хотя отель - более капиталоемкий проект с длительным сроком окупаемости, инвестор в данном случае получит в собственность более дорогой и перспективный с точки зрения доходности объект. Тем более что гостиничный рынок Петербурга в ближайшее время будет расти.
На сегодняшний день в Адмиралтейском районе действует восемь объектов класса «три звезды» и выше: «Советская» (1 тыс. номеров), «Амбассадор» (255), «Астория» (223), «Петропалас Отель» (193), «Нептун» (150), «Аркадия» (15), «Матисов домик» (46) и «Пушка ИНН» (31). Два последних - мини-отели. Из приведенного списка только «Астория» относится к пяти-зведочным гостиницам. Самая крупная по количеству номеров - «Советская». Общий номерной фонд отелей района - 1,913 тыс. номеров.
Наибольшее число гостиниц сосредоточено в Центральном районе. Здесь расположено 28 объектов категории выше трех звезд, причем десять из них - мини-отели и одна гостиница относится к экстра-классу. Общий номерной фонд района по сравнению с другими районами более чем внушителен - 3,930 тыс. номеров. По числу пятизвездочных отелей Центральный район традиционно лидирует. Например, здесь представлены такие гиганты, как «Гранд Отель Европа» (301 номер), «Коринтия Невский Палас» (285), «Гранд Отель Эмеральд», «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик» (103), «Рэдиссон САС Ройал» (164) и «Елисеев Палас Отель». Самая крупная гостиница - «Москва» (734 номера). Кроме того, работают такие объекты, как «Октябрьская» (484), Novotel Sankt-Petersburg centre (233), «Достоевский» (207), «Кемпински Мойка, 22» (197), «Англетер» (193), «Русь» (171), «Петер Палас Отель» (193) и др.
Пожалуй, самым интересным гостиничным проектом в 2006 году в Центральном районе стал Novotel Sankt-Petersburg centre. Отель ввели в эксплуатацию в третьем квартале 2006 года. Знаковым стало то, что объект привлек международного оператора - компанию Accor. Современное здание находится в историческом центре города, на углу Невского проспекта и улицы Маяковского (Маяковского, 3а), имеет 233 номера и относится к категории «четыре звезды». Инвестором стала компания West Bridge Hotel, а сумму вложений оценивают в 30 млн долл.
В Петроградском районе сегодня восемь отелей класса выше трех звезд: самый крупный из них - комплекс «Ленинградский дворец молодежи» (212 номеров), «Балтийская звезда» (пять звезд, 106), «Евразия» (18), «Андерсен», «Гайот», «Кронверк», «Регина», «Старый город», «Ринальди» и «Златоуст» (мини-отель). Основной гостиничный фонд района - объекты класса «три звезды»; всего же в его отелях насчитывается 596 номеров.
На Васильевском острове семь гостиниц класса «три-четыре звезды»: «Прибалтийская» (1,2 тыс. номеров), «Морская» (130), «Марко Поло» (23), «СПб. Вергаз» (18), «Шелфорд» (15), «Престиж Отель» (9) и «Нотебург» (7).
2.4. Проблемы аренды офисов туристскими предприятиями
Туроператоры и турагенты, как правило, арендуют офисные помещения различной площади.
Существуют различные варианты классификации для офисной недвижимости:
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.
В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).
Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.
Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывш. детские сады и т.п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).
Дефицит площадей и высокие ставки - так в нескольких словах можно описать современное состояние офисного рынка Москвы. За 2008 г., например, офисы класса премиум подорожали для арендаторов на 40-60%, а в некоторых случаях - на 100%. В среднем 1 кв. м в московских бизнес-центрах класса А обходится в $1000-1500 в год (без НДС и расходов на эксплуатацию). А ведь еще существуют затраты, связанные с внутренней отделкой помещений - примерно 1000 евро за 1 кв. м и выше.
Для сравнения, 3-4 года назад в Москве наиболее востребованными были офисные блоки по 200-400 кв. м, сейчас их размер увеличился до 1000-2000 кв. м и выше. Продолжает расти доля сделок на 3000-10 000 кв. м. Сроки договоров аренды также увеличились: вместо 3-5 лет арендаторы предпочитают контракты более длительные - от семи до 10 лет.
Например, в прошлом году сразу две крупные компании из банковского сектора в два раза увеличили свои запросы на кабинеты. Одна из них вначале арендовала блок в 1000 кв. м в бизнес-центре класса А в центре Москвы на три года. Однако через некоторое время попросила подыскать новое помещение - на этот раз от 3500 кв. м - в здании премиум-класса в пределах Садового кольца. Желаемый срок договора аренды - 5-7 лет. Такой же запрос поступил и от второго клиента - крупного инвестиционного банка. Он просил вдвое увеличить арендуемые площади - с 1700 до 3500 кв. м на максимально долгий срок.
Высокие ставки аренды - краеугольный момент в отношениях арендодателей и арендаторов. Последние, разумеется, стремятся любой ценой сократить затраты на аренду и снизить операционные расходы. Для расчета арендной платы в офисах класса А, как правило, используется чистая ставка (так называемая triple net). К ней добавляются операционные расходы и НДС. Основная цель введения triple net - сделать более удобными и понятными финансовые аспекты сделки, в случае если владельцы офисных зданий захотят продать здание международному фонду или получить финансирование в банке.
Так работают все западные девелоперы, строящие офисы класса А в Москве, но не только они. Один из наших клиентов - российская девелоперская компания ввела подобную систему расчетов, готовясь к будущей продаже офисного центра.
Система расчетов triple net - это более удобный способ индексации на основе базовой ставки. Она позволяет прогнозировать чистый доход от аренды в течение нескольких лет. Два года назад эта проблема не была столь актуальной. Но сейчас ставки аренды растут, периодически (в сторону увеличения) меняются коммунальные тарифы, стоимость субподрядных работ и т. д. Все эти затраты увеличивают операционные расходы. И собственникам, и арендаторам удобнее разделять эти финансовые потоки, чтобы расчеты были более понятными и прозрачными.
За последние 2-3 года заметно изменился портрет потенциального арендатора: выросла доля российских компаний, которые стали больше внимания уделять качеству офисных площадей. Если раньше запросы на офисы класса А поступали в основном от западных корпораций, то сейчас их примерно 40% от общего числа клиентов. Россияне берут объемами - арендуя более крупные блоки, чем иностранные клиенты. Например, в прошлом году наш клиент - российская телекоммуникационная компания взяла на пять лет более 15 000 кв. м в ММДЦ «Москва-Сити». Еще одна компания арендовала 14 000 кв. м в бизнес-центре класса А на ул. Беговой. По данным Knight Frank, около 30% сделок аренды в 2007-2008 гг. было заключено на офисные блоки от 15 000 до 40 000 кв. м.
Спрос на офисы класса А распределяется следующим образом: 18% - компании банковского, финансового секторов, 16% - промышленные корпорации, 12% - сфера СМИ, издательский бизнес, 9% - консалтинг, 8% - строительство и девелопмент, 7% - аудиторские и телекоммуникационные компании (их доля в общем объеме сделок постоянно растет), 3% - нефтяной бизнес. Это быстрорастущие рынки, где возможны наибольшая прибыль и быстрое развитие бизнеса. Постепенно среди арендаторов растет доля инвестиционных, строительных и фармацевтических компаний.
По данным аналитического отчета по рынкам коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва заняла второе место по величине ставок аренды - 1358 евро за 1 кв. м в год. По данному показателю российская столица уступила только Лондону, где 1 кв.м аренды офисной недвижимости в 2008 году превысил 1607 евро в год. На третьем месте оказался Париж (840 евро за 1 кв.м в год), за ним следуют Дублин (700 евро) и Милан (520 евро).
При этом по уровню доходности офисной недвижимости премиум -класса Москва уверенно лидирует среди европейских городов. В 2008 году ставка капитализации для офисов класса А в российской столице составила 8%. На втором месте по данному показателю - Будапешт (6,25%), на третьем - Лиссабон (6,00%), четверное место делят - Варшава, Прага, Амстердам, Эдинбург (5,50%), сообщается в отчете Knight Frank.
По оценке Knight Frank, в секторе торговой недвижимости Москва попала в десятку лидеров по уровню арендных ставок. По итогам 2008 года средняя величина арендных ставок в московских торговых центрах составила 1426 евро за 1 кв. метр в год. По данному показателю Москва занимает 9 место среди крупнейших европейских городов. На первом месте - Лондон (6426 евро за 1 кв. м), на втором - Дублин (4500 евро), за ним следуют такие города, как Эдинбург (2560 евро), Париж (2500 евро), Франкфурт (1920 евро ), Мюнхен (1800 евро), Мадрид (1625 евро), Барселона (1458 евро), замыкают десятку Амстердам, Брюссель, Будапешт, уровень арендных ставок в этих городах составляет 1200 евро.
При этом по уровню доходности торговой недвижимости Москва опережает все европейские города, представленные в рейтинге. По итогам 2008 года ставка доходности в этом секторе составила 8, 00 %. Второе место делят Прага и Будапешт (6,25%), на третьем - Эдинбург (5,75%), на четвертом - Варшава, Мюнхен и Франкфурт (5,50%), за ними следуют Мадрид, Брюссель, Копенгаген (5,25%).
Небольшие туркомпании, в первую очередь, нуждаются в небольших офисных площадях.
Как это не парадоксально, но в дефиците небольших офисов в первую очередь повинны владельцы зданий. Ситуацию пояснил Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»: «Собственник предпочитает сдавать в аренду большие площади (от 1000 кв. м), чтобы сократить затраты на «коридорный коэффициент» и сэкономить на нарезке помещений, а также на управлении всем зданием». Кроме того, по мнению Аллы Глазковой, руководителя направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, владельцы бизнес-центров (БЦ) заинтересованы в крупных, известных и стабильных компаниях, подчеркивающих статус объекта. Например, в 2008 году многие фирмы пытались «прописаться» в БЦ «Белая площадь» на Лесной улице. Почему? Здесь арендовала офис (32,5 тыс. кв. м) известная международная компания Pricewaterhouse Coopers.
Некоторые проекты даже разрабатывают с перспективой сдачи в аренду целых этажей. Примером может служить БЦ «Газойл Плаза», что на юго-западе Москвы, или, скажем, «Северная Башня» в «Москва-Сити». В первом случае площадь этажа составляет 1300-1350 кв. м, во втором - 1300-3000 кв. м. Разумеется, в условиях высокого спроса на качественные помещения и рекордно низкой доли свободных площадей арендодатели не испытывают затруднений с заполняемостью бизнес-центров, поэтому делают то, что им выгодно.
Доля спроса на офисы до 250 кв. м от числа всех заявок, поступающих, например, в компанию «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость», сегодня превышает 60%. Из них примерно 40% приходится на площади до 100 кв. м. Небольшие качественные помещения, как правило, ищут мелкие компании, как российские, так и иностранные, считают в компании Blackwood. Хотя это может быть и крупная зарубежная фирма, открывающая свое представительство на территории РФ, а также известные отечественные и зарубежные игроки рынка, подыскивающие небольшой презентабельный головной офис в престижном районе. Впрочем, российских бизнесменов больше заботит не статусность здания, а удобство его расположения, арендные ставки и метраж.
Услуга, которая появилась в Москве сравнительно недавно, - сдача небольших офисов в аренду под ключ. Например, БЦ класса А «Ситидел» (на Садовом кольце вблизи ст. м. «Курская») предлагает помещения от 20 до 200 кв. м. Похожие варианты встречаются также в БЦ «Лотте Плаза», «Северная Башня» и др. В столице уже несколько лет работает международная компания «Регус», специализирующаяся на сдаче в аренду полностью оснащенных рабочих мест. Компания ремонтирует громадные площади в бизнес-центрах класса А, например в «Авроре», «Смоленском Пассаже», Capital Plaza, разбивает их на мини-блоки, полностью меблирует и сдает в аренду. Между тем, по данным компании Colliers International, предложение качественных офисов класса А площадью менее 200 кв. м не превышает 5%.
Мини-офисы, как уже было сказано, можно найти и в зданиях с коридорной планировкой - бывших НИИ, переоборудованных гостиницах, жилых объектах, встроенно-пристроенных помещениях. Однако нельзя исключать и такой вариант, как верхние этажи торговых центров.
По данным компании «Новое Качество», офисы площадью до 500 кв. м можно арендовать на срок не менее трех - пяти лет. Это важное для ведения бизнеса условие - арендодателю сложно управлять зданием с высокой ротацией «постояльцев».
В компании Colliers International сообщили, что в последние годы наметилась тенденция, когда даже небольшие фирмы стараются снять офис в здании класса А и В «на вырост». В случае расширения им не придется вкладывать дополнительные средства в ремонт, меблировку и переезд. Временно свободные помещения сдают другим компаниям на взаимовыгодных условиях. Эксперты считают субаренду одним из самых распространенных способов снять небольшой офис в современном бизнес-центре на срок от года и больше.
По словам Андрея Бушина, в зданиях класса С собственники, наоборот, стараются заключать краткосрочные (до 11 месяцев) договоры, чтобы не тратить время на государственную регистрацию и прочие накладные расходы. Например, в офисных центрах компании «Регус» минимальный срок аренды может исчисляться несколькими часами.
Что касается цен, то они зависят от многих показателей. Основные - место расположения объекта, класс здания, размер арендуемой площади. Как сообщает компания Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, в целом по городу базовые ставки на офисы класса А по итогам 2008 года в среднем составили 1160 долл. за 1 кв. м (без учета налогов, страховых платежей, стоимости отделки, операционных и других расходов, а также НДС), а в центральном деловом районе, включая «Москва-Сити», - 1490 долл.
В одном и том же бизнес-центре разница в ставках составляет примерно 15-20%. За помещение размером более 500 кв. м арендатору приходится платить от 1500 долл. За 1 кв. м в год, а за 100 кв. м и менее - от 2000 долл., отмечает Михаил Гец, вице-президент компании Blackwood.
Субаренда небольшого офиса в современном БЦ обходится дороже на 25-50%. Но самые высокие ставки действуют в отношении качественных мини-офисов, снятых в краткосрочную аренду. Как констатируют специалисты компании «МИАН», они могут достигать 2500-3000 долл. за 1 кв. м в год без НДС.
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПУТЕЙ УЛУЧШЕНИЯ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
3.1. Планирование развития сети малых гостиниц в Москве как путь сокращения дефицита гостиничных площадей
На сегодняшний день, тема мини отелей в Москве особенно актуальна в связи с тем, что столице не хватает качественного и недорогого номерного фонда. Особенно остро эта проблема встает во время так называемого высокого сезона, когда в столицу приезжают туристы и абитуриенты из других городов для поступления в вузы. Кроме того, около 70% иностранцев, прибывших в Россию, обязательно посещают Москву, сосредоточившую в себе множество культурно-исторических памятников архитектуры, церквей, соборов и других уникальных объектов.
Несколько лет назад о рынке мини-гостиниц в Москве можно было сказать, что такой рынок существует, но объем его недостаточен и находится в тени. К настоящему времени этот сегмент гостиничного рынка немного вырос, но говорить о насыщенности пока рано. В общей массе функционирующих на сегодняшний день гостиниц мини отели занимают очень скромное место: в Москве на их долю приходится чуть более 4%. Официально в Москве зарегистрировано около 65 мини-гостиниц, основная часть которых - отели бизнес и люкс-класса. Для сравнения: в Лондоне на долю мини отелей приходится 15% гостиничного рынка, в Париже сегодня работают 600 мини-отелей, в Праге - 450.
По мнению экспертов, на сегодняшний момент в Москве сложилась уникальная ситуация, данный рынок характеризуется превышением спроса на гостиничные услуги над имеющимся предложением практически по всем сегментам. Возникновение мини-отелей обусловлено тем, что у инвесторов не всегда хватает средств на строительство больших отелей, а также присутствием спроса на подобные услуги.
Естественно, прежде чем открывать мини отель, необходимо четко понять, для кого он будет предназначен. Это может быть бутик-отель для VIP клиентов, мини-отель эконом-класса для туристов и молодежи, мини-отель бизнес - класса для «деловых туристов». Так же необходимо определить масштаб отеля и номерного фонда, будет ли в нем собственная точка питания, прачечная, услуга «рум - сервис» и т.п., исходя из следующих факторов:
• ситуация на рынке, спрос и предложение;
• инженерные, архитектурные и строительные особенности, масштабируемость и модульность, а также технические требования.
Эти данные будут влиять на объем вложений на строительство или ремонт объекта недвижимости;
• экономичность и удобство управления мини-отелем с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей.
Как только ответы на все эти вопросы будут получены и проанализированы, определены перспективы развития, можно приступать к следующему шагу - определение типа продукта, отвечающего рыночным условиям.
К мини-отелям относятся все гостиницы, номерной фонд которых не превышает 5-50 номеров. Что касается общепринятой классификации, то мини-отели в силу ряда причин редко могут быть отнесены к той или иной категории «звездности». Притом, что уровень комфорта, качество обслуживания могут соответствовать самым высоким стандартам, мини-отелю трудно получить классификацию более трех звезд, так как по причине отсутствия законов и нормативных актов, регулирующих деятельность мини-гостиниц, требования к крупным гостиницам (на 200 номеров) и мини-отелям (на 5 номеров) одинаковые. Мини-гостиницы классифицируются по единым для всей гостиничной сферы стандартам и могут предоставлять сервис на очень высоком уровне.
Например, для мини отеля может оказаться невозможной организация отдельного входа для персонала, например, если мини-отель - это бывшая коммунальная квартира или отдельный этаж в здании. Такой мини отель уже не тянет на «три звезды» по системе классификации, хотя по остальным параметрам он может соответствовать данной категории (иметь в составе номерного фонда многокомнатные или соединяющиеся между собой номера, систему кондиционирования воздуха, службу приема и размещения с зоной для отдыха и ожидания, ковры и иные напольные покрытия в зонах отдыха и ожидания, сейфовые ячейки, и прочие атрибуты трехзвездочного отеля). Сам собой напрашивается вывод: мини отелям необходимы свои отдельные стандарты и системы классификации.
Пополнение сегмента мини-отелей сегодня в основном происходит за счет покупки и последующего расселения коммунальных квартир. Наибольшим спросом пользуются коммунальные квартиры площадью от 200 до 300 кв. м, расположенные в центральных районах города и на окраинах, рядом со станциями метро и вокзалами.
При реализации проекта по созданию мини-отеля, как правило, последовательно выкупаются квартиры в одном из подъездов какого-либо жилого дома, помещения переводятся в нежилой фонд, затем ремонтируются. По данным специалистов, стоимость расселения коммунальной квартиры сегодня варьируется от $4200 кв. м, в зависимости от местоположения объекта. Еще в $1-1,2 миллиона обойдется перепланировка, ремонт и оборудование мини-отеля на 10-15 номеров. Срок окупаемости таких проектов в среднем составляет 5-8 лет.
В соответствии с действующим законодательством для того, чтобы получить официальный статус малой гостиницы, объект должен располагаться в нежилом помещении, а также отвечать требованиям СЭС, пожарного надзора и другим стандартам безопасности. Процесс перевода помещений из жилого фонда в нежилой и получение соответствующих разрешений и сертификатов связан с существенными финансовыми и временными затратами. Поэтому часто владельцы мини отелей не регистрируют бизнес. Таким путем идут практически все мини отели, номерной фонд которых не более 5-10 номеров. Но этот вариант имеет существенный минус - ограниченность в выборе клиентов и партнеров. Из списка потенциальных постояльцев автоматически выпадают командированные, которым необходимы финансовые документы для отчета по месту работы. Сертификаты требуются туристическим компаниям, которые активно сотрудничают с мини-отелями (большинство туристов бронируют места в гостиницах через ту или иную туристическую фирму).
Рынок мини-отелей пополняется так же за счет бывших жилых домов, административных зданий или общежитий. Реже сегмент малых гостиниц пополняется за счет нового строительства. Даже, несмотря на то, что такие проекты являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиционных вложений, поскольку во вновь построенных зданиях есть возможность разместить объект более высокого класса, включающий ресторан, «рум-сервис», фитнес-центр и прочие составляющие гостиничного сервиса.
На обеспечение полноценного функционирования мини-отеля в среднем уходит третья часть от получаемых с этого объекта доходов. Основной проблемой, с которой сталкиваются все действующие малые гостиницы, является оптимизация переменных расходов на содержание номерного фонда: поскольку постояльцы меняются довольно часто, возникают значительные затраты, связанные с уборкой номеров, сменой белья и т.д. Многие владельцы мини-отелей постарались решить для себя эту проблему объединением в ассоциации или сети. Объединение малых гостиниц на условиях партнерства имеет свои плюсы. Это дает возможность обмениваться опытом игрокам рынка, экономить на совместном обучении персонала и повышении его квалификации, минимизировать издержки за счет оптового приобретения оборудования и расходных материалов.
Особого юридического оформления для эксплуатации гостиницы не требуется. Необходимо иметь правильно оформленные и зарегистрированные документы, подтверждающие ваши права собственности на здание, и согласовании с действующими инстанциями, в первую очередь, санэпиднадзором.
В случае организации мини-отеля в жилом помещении (квартире, общежитии или коммунальной квартире) необходимо соблюдение всех строительных, санитарных, противопожарных норм, соблюдение назначения жилого помещения. В соответствии со ст. 288 ГК РФ п. 3 размещение собственником жилого помещения предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Если мини-отель оказывает дополнительные услуги, такие как, например, услуги питания, то не стоит забывать о том, что необходимы сертификаты соответствия на всю продукцию, которая используется для организации его обслуживания, такие документы должны быть в наличии, так как их могут потребовать и гости, и специализированные службы. Так же нельзя забывать о контрольно-кассовых машинах и выдаче кассовых чеков гостям при расчете. Продукция, произведенная рестораном гостиницы, производится и потребляется в одном месте, расчеты, как правило, осуществляются налично-денежными средствами, поэтому в ресторане необходимо наличие контрольно-кассовой техники. Такое требование выдвигается Федеральным законом от 22 мая 2003 года №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт». И хотя указанный закон допускает возможность оказания услуг населению без применения контрольно-кассовой техники, при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности, воспользоваться этой возможностью при оказании услуг общепита нельзя, так как бланки строгой отчетности для сферы общепита не предусмотрены.
Исходя из этого, оказание услуг общественного питания в ресторане гостиницы возможно только с применением контрольно-кассовой техники.
Каждого клиента при выборе мини-отеля, безусловно, волнуют условия проживания, уровень комфорта и сервиса. У каждого есть свои предпочтения: кому-то важны покой и безопасность, кому-то нужен круглосуточный доступ в Интернет, у кого-то на первом месте престиж и роскошь, для кого-то важно месторасположение мини отеля и публика, останавливающаяся в нем, и так далее. Так или иначе, условия проживания - это один из важнейших факторов, которым руководствуются потенциальные клиенты при выборе мини отеля.
Мини-отель может представлять сбой отреставрированную коммунальную квартиру (это явление очень распространено в Санкт-Петербурге), расположенную в старом доме. Так же это может быть мини-отель, построенный с нуля (но в этом случае затраты по сравнению с реставрацией здания будут больше). Номерной фонд мини-гостиницы, как правило, состоит из номеров для двух местного размещения (так же это могут быть одноместные номера, трехместные и более). Санузел с ванной или душем может находиться как в самом номере, так и на этаже, часто встречается вариант «один санузел на два номера» (так устроены общежития и коммунальные квартиры). Номера чаще всего представлены комнатами (дизайн номеров может быть самым разнообразным) площадью около 25 кв. м. В номере обычно присутствуют двуспальные или односпальные кровати, тумбочки, стол, стулья, шкафы, телевизор, телефон. Проще говоря, обстановка мини отеля не отличается от обычной гостиницы, в зависимости от концепции и уровня мини отеля она может быть как аскетичной, так и шикарной. Если номерной фонд больше 10 комнат, есть смысл дополнить его номерами люкс. Под люксом обычно подразумевается номер с большей площадью или состоящий из нескольких комнат, с хорошей сантехникой, мебелью и видом из окна.
Имея невысокую вместимость, гостиница, соответственно, имеет невысокие объемы продаж, кроме того, в структуре оборота гостиницы существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку такой гостинице трудно добиваться оптимальных цен при существующем объеме закупок. С другой стороны, под давлением конкуренции отель не может увеличивать цену на свои услуги. К тому же мини-отели, хоть и интересные объекты и проживать в них уютнее, но им, даже при имеющемся спросе, невыгодно предоставлять услуги по низким ценам, ведь оборот средств у них небольшой, необходимо получать максимальную отдачу из возможного уровня обслуживания.
Один из способов решения проблем малых гостиниц - это увеличение их вместимости. Оптимальным количеством номеров для московского отеля будет верхняя граница, устанавливаемая для данных средств размещения, то есть примерно 80-90 номеров.
Но есть и другой выход. Ни для кого не секрет, что гостиница уже давно перестала быть местом «временного проживания». Сейчас гостиница - это своего рода культурный центр, где люди имеют возможность переключиться от своей трудовой деятельности на отдых. Создаются все условия для проведения досуга, как взрослых, так и детей. В отелях открываются спа-центры и фитнес-клубы, рестораны, бары и кафе. Так же создаются все условия для бизнес - туристов: Интернет в номерах, бизнес - центры, конференц-залы. Это особенно актуально, т.к. особой популярностью сейчас пользуются всяческие корпоративные мероприятия, семинары, конференции, корпоративные вечеринки, деловые встречи и переговоры. Таким образом, гостиница расширяет круг своих клиентов, включая в него не только постояльцев гостиницы, но и сторонних посетителей, пользующихся услугами клубов, ресторанов, фитнес-центров, банкетных и конференц-залов и т.д. Все эти дополнительные услуги могут «выручить» мини отель во время низкого сезона, когда постояльцев мало или нет вообще.
Питание гостей мини-отелей организовано по-разному: где-то в стоимость проживания включена стоимость завтрака, который предоставляется в ресторане или кафе гостиницы, либо в номере. Возможны разные варианты завтраков, это может быть «Континентальный» завтрак, «Американский завтрак» или «Шведский стол».
«Континентальный завтрак» включает в себя чай, сок, булочку или круасан, сливочное масло, джем, яйцо, творог или йогурт. Этот вид завтрака считается самым скромным и может подаваться в отелях всех категорий.
«Американский завтрак» более плотный. Кроме вышеперечисленного он включает в себя различные нарезки колбасы, ветчины, сыра и овощные салаты. Подходит для категорий отелей от 3-х звезд и выше.
«Шведский стол» - самый распространенный вид завтрака, самый питательный и обильный. Включает в себя все легкие молочные и мясные продукты, выпечку, овощи и фрукты, напитки. Этот вид завтрака отличается тем, что позволяет брать еды, сколько необходимо, совершая неограниченное количество подходов. Разнообразие выбора еды на «Шведском столе» зависит от уровня отеля, как правило, в отелях категории 4-5 звезд они боле обильны, чем в отелях категории 2-3 звезды.
Для мини-отеля, ориентированного на бизнес и VIP клиентов подойдет «Шведский стол» либо «Американский завтрак». Если мини-отель ориентирован на туристов среднего класса и молодежь, можно обойтись континентальным завтраком.
Возможен вариант сотрудничества мини отеля с близлежащими кафе и ресторанами, где постояльцы смогут заказать завтрак, обед и ужин со скидкой или согласно условиям договоренности отеля и ресторана.
Ресторан в отеле может выполнять роль точки питания днем, и роль ночного клуба вечером. В ресторане, например, будут проходить завтраки, обеды, ужины и деловые встречи, а в более позднее время - презентации, фуршеты, дискотеки, вечеринки, концертные программы, показы мод и так далее. Это позволит по максимуму использовать площадь ресторана круглосуточно.
Многие руководители сходятся во мнении, что правильно организованный корпоративный отдых очень положительно влияет на создание здоровой атмосферы в коллективе и повышение работоспособности сотрудников. Многие мини отели с небольшим номерным фондом (в среднем 10 номеров) в Москве и Подмосковье большое внимание уделяют банкетным и конференц-площадям, которые с успехом могут отводиться для банкетов, семинаров и прочих мероприятий. Естественно, для проведения подобных мероприятий необходимо специальное трансформирующееся оборудование, текстиль и посуда. Для банкетов, свадеб и кофебрейков приобретаются специальная посуда, текстиль и мебель. Мебель представляет собой столы и стулья трансформеры, эргономичные и удобные в хранении. Текстиль и посуда должны соответствовать характеру мероприятия. Для переговоров и презентаций это могут быть сдержанные скатерти и напероны темных тонов (темно-синий, зеленый или красный), для пышных праздников и вечеринок подойдут чехлы для стульев и банкетные юбки (цвет так же зависит от характера мероприятия, например, свадебные чехлы и юбки обычно бывают белыми или цвета шампань, для юбилеев и корпоративных праздников подойдут более темные цвета). Если в мини отеле не достаточно складских помещений для хранения банкетного и конференц-оборудования, его всегда можно взять в аренду, то же самое касается персонала и оформления помещения. Не стоит так же забывать и о раздвижных стенах, трансформирующихся сценах и подиумах они идеально корректируют размеры и форму помещения, их так же можно купить или брать в аренду.
Если отель уже раскручен, и услугами конференц и банкетного зала пользуются часто, то есть смысл все-таки задуматься о приобретении банкетного оборудования и отведении для него помещения для хранения. Если же гостиница только набирает обороты, то лучше оборудование брать в аренду.
Есть и другой вариант, можно сдавать помещение в аренду фирмам, занимающимся организацией праздников. Таких фирм довольно много на рынке данного сегмента, а помещений для проведения подобных мероприятий не хватает т.к. практически все компании устраивают для своего персонала тим-билдинги и прочие корпоративные мероприятия. Особое обострение нехватки помещений ощущается летом (свадебный сезон), весной (майские праздники) и зимой (новогодние праздники).
Если же в гостинице нет конференц-зала, можно использовать для вышеперечисленных целей помещение ресторана.
Итак, для корпоративных клиентов отель может предложить следующие мероприятия:
• корпоративные праздники
• корпоративные вечеринки
• проведение конференций
• проведение презентаций
• тим билдинги
• проведение юбилеев.
Так же можно предоставить помещение для:
• проведения свадеб
• детских праздников
• дней рождения
• тематических вечеринок
• концертов
• показов тематических кинофильмов
• «народных гуляний»
• выпускных вечеров.
Спортивно-оздоровительные комплексы
В мини отеле так же возможно создание небольшого фитнес-клуба.
Практически в каждом отеле сейчас существует фитнес-центр, услугами которого могут пользоваться как постояльцы, так и сторонние посетители «с улицы». Спорт клуб в отеле так же является местом для проведения различных мероприятий, способных привлечь новых клиентов и удержать старых. Спорт клуб можно обставить всем необходимым оборудованием и нанять опытных инструкторов, но лучше всего обратиться к франчайзингу и стать владельцем клуба уже существующей сети. При этом гарантирована помощь по продвижению клуба, грамотный набор персонала и повышение его квалификации, так же проведение различных тренингов и семинаров для владельцев фитнес-клубов конкретной сети.
Спорт клуб может стать местом проведения досуга для всей семьи, по этому стоит особое внимание уделять работе с детьми. Для работы с детьми обычно разрабатываются отдельные детские спортивные программы, олимпиады и спортивные праздники. Так же возможно проведение различных фитнес-конвенций тренингов для тренеров и посетителей клуба, что позволит использовать одновременно и конференц-площади и площади спортивного клуб
Салоны красоты
Салон красоты или спа центр распространенное явление в отелях, не исключением являются и мини-отели. Услугами салона могут пользоваться как постояльцы отеля, так и сторонние посетители. Площадь, отводимую под салон красоты можно сдавать в аренду, но и возможен вариант, что салон будет находиться в собственности отеля, т.к. салон красоты - это дополнительный источник дохода, то намного выгодней второй вариант.
Вот несколько вариантов организации салона красоты в отеле.
«Сделай сам» - самый экономичный вариант, потому что не требуется тратиться на проектировщиков, консультантов, технологов салонного бизнеса. Это сэкономит 10-15% затрат на создание салона. На сегодняшний момент вполне достаточно материала по бизнес-планированию в индустрии красоты, его можно найти в литературе, на Интернет-сайтах, в деловых журналах.
Конечно, пользуясь литературой, будет сложно организовать работу салона, но если он будет предоставлять минимум услуг такие, как: стрижка, окрашивание и маникюр, педикюр и салярий, то это вполне возможно. Но следует учитывать то, что эта сфера услуг развивается весьма динамично и есть риск, что салон красоты будет отставать по технологиям, услугам, сервису, и просто не будет конкурентоспособным.
У «самостоятельного» варианта есть и обратная сторона - создание салона красоты часто сопровождается огромным количеством вопросов и проблем. Именно на этой стадии совершается большинство ошибок, за которые потом инвестор «расплачивается» в прямом смысле этого слова.
В целом это самый дешевый и самый рискованный вариант организации салона красоты. Возможно, его услугами будут пользоваться постояльцы отеля т.к. он будет находиться в непосредственной близи от них, но люди, не являющиеся постояльцами вряд ли обратятся к услугам салона, если он будет организован дешево, немодно и отставать по технологиям то остальных салонов. Конечно, можно будет привлечь сторонних клиентов за счет низкой цены, но в этом случае салон будет работать себе в убыток.
Салон под ключ более удобный и менее рискованный вариант. Он заключается в том, что группа специалистов сама открывает салон с учетом всех требований, стандартов и «салонной моды». Сдается салон красоты заказчику «под ключ» уже с клиентами, а также осуществляется трехмесячное сопровождение салона после открытия. Вариант этот дороже, чем предыдущий, как раз на те 10-15% , которые взимаются специалистами за свои услуги, однако и риска в данном случае гораздо меньше, потому что профессионалы дорожат своей репутацией.
Есть возможность открыть салон красоты, вступив во франчайзинговую сеть. На данный момент существует достаточно франшиз в индустрии красоты, что бы выбрать, по чьему образу и подобию будет салон. У франчайзинга есть масса преимуществ (это касается и фитнес-центра и салона красоты). Ведь создание нового сетевого салона, это, по сути, воспроизведение бизнеса по успешному шаблону. Каждый салон красоты, открытый по этой схеме как две капли воды похож на предыдущий не только дизайном, но и успешностью и репутацией. Но есть и подводные камни. Все изменения в структуре, дизайне и работе салона должны происходить с разрешения франчайзера.
Бизнес центр необходим в первую очередь для бизнес-туристов, людей приезжающих с деловыми целями. Бизнес центр представляет собой небольшое помещение, оснащенное необходимой техникой. Это могут быть компьютеры, принтеры, сканеры и копировальные машины. Оборудование гостиница может, как купить, так и брать в аренду. Крайне важен доступ в Интернет, он должен быть доступен и в бизнес-центре и в номерах.
Детский клуб
Если мини-отель ориентирован на туристов с детьми и семейный отдых, стоит задуматься о создании в отеле детской комнаты или детского клуба, где будут работать воспитатели и психологи. С помощью детских мероприятий можно заполнить ресторан или развлекательный комплекс в дневное время и в выходные.
Зону детского клуба можно организовать с помощью разделения помещения на «взрослую» и «детскую» зоны специальными красочными декорациями, либо выделить соответственно оформленное помещение. Так же в детском клубе могут работать воспитатели, клоуны, фокусники. По субботам и воскресеньям возможны всяческие детские программы: дни рождения, мини - спектакли, карнавалы.
Постоянные клиенты с детьми могут получать дополнительные скидки и информацию о детских мероприятиях, проводимые по выходным (таким образом воспитать лояльность).
Наряду с детским клубом стоит создать и детское меню в соответствии с детской диетологией и соответствующим ярким и интересным оформлением.
Таким образом, возможно не только привлечение большего количества гостей, но и увеличения прибыли за счет продажи билетов на детские спектакли, детского меню и заказов самих родителей.
Цены могут колебаться зависимости от уровня комфорта и месторасположения. Средняя цена по Москве составляет 50-60$ в сутки. В высокий сезон указанные цены могут быть выше минимум на 50%. Чаще всего на ценовую политику мини отеля влияет сезонный фактор. В зависимости от наполняемости мини отеля в тот или иной сезон цены могут, как значительно снижаться, так и повышаться до 100%. Так же ценовая политика зависит от категории звездности, месторасположения и спектра дополнительных услуг, который может предоставить мини-отель.
Важный фактор, влияющий на рентабельность гостиничного бизнеса - наполняемость объектов в зимние месяцы (низкий сезон). Но сезонная проблема не так страшна, как кажется. Грамотно организовав систему отдыха и развлечений, тем самым, превратив отель в культурно-развлекательный центр можно решить проблему отсутствия клиентов в «не сезон».
Как уже говорилось выше, гостиница сейчас становится своего рода культурным центром. По этому стоит серьезно задуматься о ландшафтном дизайне (если площади вокруг гостиницы это позволяют). Идеально, если перед гостиницей или рядом с ней можно организовать небольшую парковую зону со скамьями, обильным озеленением и прогулочными дорожками, вымощенными камнем. В парковой зоне так же сложно проводить различные мероприятия такие как: «народные гуляния», спортивные соревнования и праздники (если в гостинице есть фитнес-центр), фейерверки, ярмарки, если парковая зона позволяет, можно заливать зимой каток. Грамотно оформленная и распланированная парковая зона и креативные идеи мероприятий помогут привлечь потенциальных клиентов.
Отличительная особенность и конкурентное преимущество любого мини отеля - индивидуальное отношение к каждому клиенту. В больших отелях обслуживание постояльцев поставлено на поток. Большинство гостей хотят останавливаться там, где можно чувствовать себя как дома. В небольшом отеле гораздо легче создать такую атмосферу. Кроме того, гости ценят, когда гостиницы расположены не на окраине города, а поближе к архитектурным памятникам, административным и деловым центрам. Мини-отели строить в таких местах проще всего - их можно строить на небольших земельных участках, либо переоборудовать под них старые дома. А если добавить к вышеперечисленному актуальный набор дополнительных услуг и грамотную организацию отдыха и развлечений, мини отели вполне смогут конкурировать с крупными и средними отелями в сознании постояльцев.
Строительство в столице мини-отелей позволит освободить гостиничные номера в больших гостиницах для туристических групп.
В последние годы во многих больших гостиницах номера отдаются под офисные помещения или занимаются командировочными. Туроператорам иногда приходится отказывать туристическим группам в бронировании номеров. Именно поэтому малые гостиницы также важны для нашего города, как и большие.
Строительство мини-отелей, включая ведомственные, будет способствует освобождению мест в гостиницах другой ценовой категории, где предпочитают останавливаться иностранцы.
В сентябре-октябре 2007 года в Москве открылось два мини-отеля. Один - в Третьем Котельническом переулке - ведомственный - постоянного представительства республики Татарстан. Там смогут останавливаться до 20 гостей.
В номерах этой гостиницы, соответствующих категории 3-4 звезды, имеется полный спектр современных услуг, которые позволят посетителям не только эффективно проводить встречи, но и полноценно отдохнуть.
Кроме того, открылась гостиница на Покровке. Все номера отеля оборудованы кондиционерами, телефонами, доступом в интернет, спутниковым телевидением, минибарами, удобной мебелью. По уровню комфорта гостиничные номера миниотеля на Покровке соответствуют категории «три звезды».
3.2. Разработка путей повышения эффективности развития объекта коммерческой недвижимости на примере гостиницы Айсберг
Гостиница «Айсберг» под управлением компании «UMACO» (Universal Management and Consulting Company, «ЮМАКО») - современный гостиничный комплекс в Москве, сочетающий в себе европейский комфорт и русское гостеприимство. Это первый реализованный проект компании «ЮМАКО». Он положил начало формированию национальной сети отелей бизнес-класса «Айсберг».
Компания «ЮМАКО» осуществила весь комплекс работ по проектированию и строительству здания, начиная с разработки концепции и проекта гостиницы, и заканчивая авторским надзором за строительством гостиничного комплекса, а также управлением после ввода в эксплуатацию.
Гостиница Айсберг приняла первых постояльцев в 1998 году. Тогда она находилась в старинной усадьбе середины 19 века, которая была полностью отреставрирована. Постояльцы гостиницы высоко оценили комфортабельность номеров, уровень обслуживания, и очень быстро слава о новом отеле разнеслась в деловых кругах и среди зарубежных туристов. Эта популярность не могла не отразиться на увеличении количества посетителей, в итоге в 2000 году было открыто второе здание гостиницы, названное Айсберг II. Здания отелей "Айсберг I" и "Айсберг II" были объединены, являя собой в буквальном смысле символ "связи времен" - 19, 20 и 21 веков. Оба здания выполнены в шведском стиле, и это не мешает им сохранять дух эпохи, в которую они были построены, и индивидуальность.
Качество сервиса гостиницы "Айсберг" неоднократно отмечалось различными организациями, в т.ч. и Московским, и Российским Фондом защиты прав потребителей. В 2006 году Фонд вручил отелю почетные дипломы "Лучшие в Подмосковье", "Лучшие в Москве", "Лучшие в России".
Гостиница "Айсберг" расположена в центре столицы на живописной стрелке Шлюзового канала и Москва-реки. Из окон гостиницы открывается красивый вид на набережную, уютный внутренний дворик гостиницы и на Новоспасский монастырь. Отель находится в 3-5 минутах ходьбы от Садового кольца и станции метро "Павелецкая".
Комплекс отеля "Айсберг" состоит из двух сообщающихся зданий. Корпус "Айсберг I" - это городская усадьба середины 19 века, которая была полностью отреставрирована в 1998 году. Корпус "Айсберг II" - это совершенно новое здание отеля, которое было открыто в январе 2000 года. Оба корпуса оформлены по идейным, оригинальным проектам шведских дизайнеров и архитекторов. Особенностью отеля "Айсберг" является броская индивидуальность элегантной домашней гостиницы, тщательное внимание уделяется стандартам обслуживания и мелочам в интерьерах. Гости отеля непременно ценят уют номеров различных категорий, и вместе с тем клубную атмосферу библиотеки с тщательно подобранной литературой на многочисленных языках мира, фитнесс-центр и т.п.
Гостиница «Айсберг» уже давно является одним из лучших отелей бизнес-класса в Москве. Каждый день ее персонал делает все для того, чтобы гости в отеле чувствовали себя также как у себя дома и чтобы для каждого из них были созданы все необходимые условия для отдыха и работы. В «Айсберг» всегда готовы выполнить любое желание гостя. Их слова благодарности всегда были и остаются лучшей наградой для всех работников отеля. Тем более приятно, что работу «Айсберг» отмечают не только его постояльцы, но и деловое сообщество страны и столицы.
Отель «Айсберг» под управлением компании ЮМАКО удостоен Свидетельствами Российского и Московского фонда защиты прав потребителей. Дипломы «Лучшие в России», «Лучшие в Москве» и «Лучшие в Подмосковье» учрежденные при поддержке Правительства РФ.
Стоял вопрос и о том, как создать правильный имидж "Айсберг" и как довести информацию о его открытии и предоставляемых услугах до широкой туристской общественности. Для реализации этих задач был подготовлен и осуществлен целый комплекс маркетинговых мероприятий, включая выпуск печатной рекламы, пресс-релизов, ознакомительных поездок журналистов, представляющих СМИ в различных странах, проведены рекламные кампании с использованием коммерческой рекламы, паблик рилейшнз.
В результате всех усилий гостиница "Айсберг" стала четырехзвездочной и окупилась за первые три года своего существования.
Можно сказать, что в настоящее время "Айсберг" идеально соответствует стилю клубного отеля, где царят покой, уют и уединенность. Вот почему он пользуется заслуженной репутацией у деловых людей приезжающих в Москву.
Неформальное общение в свободной форме, не обремененное офисным этикетом, позволяет бизнесменам лучше познакомиться друг с другом, найти общие темы и точки соприкосновения не только в сфере профессиональных интересов, но и вне бизнеса. Российско-Британская торговая палата регулярно предоставляет такую возможность своим членам. Каждую первую среду месяца Палата организует Business Networking в лучших ресторанах и гостиницах города. В этих местах деловые люди могут в привычном для себя кругу обсудить интересующие их вопросы, да и просто хорошо провести время и вкусно поесть в комфортной обстановке.
В гостинице «Айсберг» всё необходимое для подобного рода мероприятий имеется. Уютные и комфортные залы, безопасность, профессиональное обслуживание и отличная кухня, это то, что не перестают отмечать гости отеля.
К услугам гостей «Айсберг» 30 комфортабельных и уютных номеров различных категорий в первом корпусе и 89 - во втором, из которых:
• 66 стандартных одноместных номеров;
• 44 двухместных номера «Де LUXE»;
• 9 номеров класса бизнес-люкс.
Предлагаются номера для некурящих и инвалидов.
Общество осуществляет следующие виды деятельности:
• осуществление комплексного обслуживания проживающих в гостинице и оказание им услуг в соответствии с разрядом гостиницы;
• разработка и внедрение прогрессивных технологий гостиничного и туристского обслуживания, формирование моделей гостиничного менеджмента, создание гостиничных цепочек, развитие современных стандартов управления гостиницами;
• внедрение в сферу гостинично-туристского бизнеса форма и методов регулирования и хозяйствования, адекватных условиям рыночной экономики;
• предоставление транспортных услуг, услуг телефонной связи и иных услуг;
• предоставление услуг гостинично-офисного комплекса; разработка и совершенствование систем информационного обеспечения гостинично-туристского комплекса;
• организация и проведение конгрессов, конференций, симпозиумов, выставок и иных мероприятий, в том числе по поручению Правительства Москвы;
• осуществление рекламной деятельности;
• проведение подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров для предприятий гостинично-туристского комплекса;
1. организация экскурсионных и культурных программ для проживающих в гостинице;
• организация общественного питания;
• организация и проведение строительных работ, в том числе осуществление функций генерального заказчика строительных работ;
• иные виды коммерческой деятельности, не запрещенные федеральными законами.
Мебель в гостинице спроектирована и изготовлена с учетом современных требований эргономики и особенностей гостиничного бизнеса.
Все номера оборудованы по самым современным международным стандартам и имеют:
• телефон с прямым международным выходом;
• голосовую почту;
• минибар с великолепным ассортиментом напитков;
• спутниковое и кабельное телевидение с собственной программой фильмов;
• кондиционер;
• порт оптико-волоконной линии для подключения компьютера в Интернет;
• регулируемую тепло - вентиляционную систему;
• рабочий письменный стол с настольной лампой;
• фен и зеркало для макияжа;
• ванную комнату с душевой кабиной и подогреваемым полом;
• электронную карточку-ключ для входной двери;
• противопожарную систему.
Все комнаты звукоизолированы. Обстановка сохраняет яркую индивидуальность элегантного домашнего отеля. Все удобства продуманы до мельчайших деталей, чтобы клиенты начали свой день в отличном настроении и хорошей форме.
Клиенты гостиницы могут воспользоваться личными сейфами в службе приема. В гостинице 4 основных типа номеров. Приведем характеристики номерного фонда с указанием цен на проживание в рабочие дни по состоянию на 05.06.2008. В цену всех категорий номеров включен завтрак ("шведский стол"), пользование фитнес-центром, НДС 18%. Скидки на размещение детей: до 12 лет в номере с родителями. Скидки на размещение групп от 10 чел. по запросу.
Таблица 9
Характеристика номерного фонда и цены на проживание в отеле "Айсберг"
Категория номера Цена за номер в сутки (руб.)
1 в номере 2 в номере
Одноместный стандартный 12000 -
Одноместный стандартный 14000 -
Двухместный стандартный 15000 15000
Бизнес-люкс 22000 23000
Основной капитал ООО «Айсберг» составляют: основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения и отложенные налоговые активы.
Таблица 10
п/п наименование Полная стоимость, тыс.
руб. Начисленная сумма износа, тыс. руб. Остаточная стоимость (за вычетом износа), тыс руб
1 Здания 12883 2888 9999
2 Машины и оборудование 5950 1063 4887
3 Произв. и хоз. инвентарь 6010 4728 1282
4 Сооружения 279 96 183
5 Транспортные средства 215 76 139
Итого 25537 8847 1649
Оборотный капитал составляют: запасы (сырье, материалы и другие аналогичные ценности, готовая продукция и товары для перепродажи, расходы будущих периодов), налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, денежные средства
Таблица 11
Анализ использования площади по предприятию ООО «Айсберг»
Наименование услуг Общая площадь кв.м. Полезная площадь, кв. м. Уровень использования площади, % Принадлежность помещений
Услуги проживания 11394 7410 41,34 Номерной фонд
Услуги питания 180,1 150,6 83,62 Кафе
Услуги парикмахерской 38,4 36,3 94,53 Парикмахерская
Услуги камера хранения 25,7 100 Номерной фонд
Услуги комната отдыха 67,2 65,3 97,17 Номерной фонд
Кабинеты АУП 303,9 243,5 80,13 Дирекция гостиницы
Итого: 12009,3 7905,7 65,83
Полезная площадь гостиницы используется не в полном объеме. Имеются резервы для более рационального использования площадей.
Гостиница «Айсберг» относится к сегменту столичных гостиниц 4*, в который также входят отели: "Аэротель", "Ирис Конгресс", "Космос", "Марриотт Тверская", "Новотель Шереметьево-2", "Новотель Москва-Центр", "Орленок", "Протон", "Рэдиссон САС Славянская", "Марко-Поло-Пресня". Из вышеперечисленных гостиниц две - "Аэротель" и "Новотель Шереметьево-2" - расположены за пределами Москвы, недалеко от аэропортов Домодедово и Шереметьево соответственно. Остальные гостиницы - в пределах города.
Среди гостиниц одной «звездной» категории наблюдается достаточно ощутимый разброс цен. Выделяются три группы по уровню цен: высокий уровень, средний уровень, экономичный уровень. Это связано с различной технической базой гостиниц (современный или устаревший номерной фонд, наличие или отсутствие различных услуг, наличие бизнес-центров, их современное техническое оснащение и т.д.), а также с ориентацией на различные сегменты потребителей.
"Марриотт Тверская" и "Рэдиссон САС Славянская" - фешенебельные отели высшей ценовой категории, управляемые международными гостиничными сетями - образуют отдельную конкурентную группу, так же как и относительно недорогие гостиницы из третьей группы - имеющие классификацию 4*, но с меньшим набором услуг и/или более низким качеством номерного фонда.
Ко второй группе относятся гостиницы «Айсберг», «Новотель-Центр» и гостиница «Татьяна», «Марко-Поло-Пресня». Эти отели функционируют относительно недавно, позиционируются на рынке как комфортабельные бизнес-отели, ориентированные на деловых людей и состоятельных туристов.
Поэтому выделяем основных конкурентов гостиницы «Айсберг» на рынке гостиничных услуг:
1. Отель «Новотель-Центр» (Новослободская)
2. Отель «Марко-Поло-Пресня».
3. Гостиница «Татьяна».
Эти гостиницы активно работают с теми же сегментами рынка гостиничных и туристских услуг. Проанализируем конкурентов отеля "Айсберг". Для этого сравним различные количественные и качественные показатели, характеризующие гостиницу «Айсберг» и вышеперечисленных его конкурентов. Данные анализа представим в виде таблицы (Приложение 2).
Для трансформации показателей приложения 2, выраженных в различных единицах измерения в одну - бальную оценку, строится таблица (Приложение 3).
Для проведения сравнительного анализа гостиницы «Айсберг» и её конкурентов с целью получения бальной оценки конкурентоспособности гостиниц строится таблица Приложения 3, в которой определяются весовые коэффициенты по каждому показателю, исходя из его значимости для гостиничного бизнеса таким образом, чтобы сумма значений весовых коэффициентов по каждой группе факторов была равна единице.
Из данных таблицы Приложения 4 видно, что гостиница «Айсберг» по бальной оценке (4,684) находится между отелем «Novotel-Center» (4,727) и гостиницей «Татьяна» (4,233), и опережает отель «Марко-Поло» (4,180). Поэтому конкурентный профиль будет строиться по отношению к отелю «Novotel-Center», имеющим лучшие конкурентные преимущества.
Степень приоритетности в таблице 12 определяем по значению весовых коэффициентов соответствующих показателей в таблице Приложения 4.
Таблица 12
Конкурентный профиль гостиницы «Айсберг» по отношению к отелю «Novotel-Center»
№
п/п Показатели Отклонение в баллах Вес
коэфф. Степень приоритетности
-2 -1 0 +1 +2
1 Факторы, характеризующие гостиницу
1.1 Репутация (имидж) гостиницы Х 0,066 1 степень
1.2 Местоположение/Вид из окна xx 0,058 9 степень
1.3 Квалификация менеджеров высшего звена Х 0,06 7 степень
1.4 Квалификация менеджеров среднего звена X x 0,059 8 степень
1.5 Автоматизация управления гостиницей Х 0,054 11 степень
1.6 Текучесть кадров xx 0,041 18 степень
2 Факторы, характеризующие производство и оказание услуг
2.1 Средняя цена 2-х местного номера, USD/сутки ХХ 0,063 4 степень
2.2 Ассортимент предоставляемых услуг Х 0,061 6 степень
2.3 Качество услуг Х 0,062 5 степень
2.4 Контроль качества предоставляемых услуг ХХ 0,043 16 степень
3 Факторы, характеризующие загрузку гостиницы
3.1 Среднегодовая загрузка, % Х 0,042 17 степень
3.2 Доля номерного фонда, сданного в аренду, % Х 0,052 13 степень
3.3 Среднегодовая реализация номерного фонда по предварительным заявкам (бронирование),% ХХ 0,053 12 степень
4 Факторы, характеризующие структуру гостей
4.1 Доля деловых туристов в общем числе гостей, % Х Х 0,051 14 степень
4.2 Доля корпоративных клиентов в сегменте деловых гостей, % Х 0,049 15 степень
5 Факторы, характеризующие маркетинговую политику
5.1 Маркетинговая стратегия Х 0,057 10 степень
5.2 Каналы сбыта Х 0,064 3 степень
5.3 Реклама Х 0,065 2 степень
Таким образом, по данным таблицы выявлено, что наиболее слабыми сторонами в деятельности гостиницы по сравнению с его конкурентом - отелем «Novotel-Center» является реклама (2 степень приоритетности), маркетинговая стратегия (10 степень приоритетности). К сожалению, это является прямым следствием того, что отель "Айсберг" не является сетевым, в то время как «Novotel» принадлежит к одной из ведущих гостиничных цепей мира, и следовательно, имеет наработанную маркетинговую стратегию и возможность рекламировать московский отель. Поэтому именно этим направлениям следует уделить большее внимание в будущем.
Незначительно проигрывает «Айсберг» по таким показателям деятельности, как среднегодовая загрузка (17 степень) и текучесть кадров (18 степень).
Среди конкурентных преимуществ гостиницы «Айсберг» по сравнению с отелем «Novotel» можно отметить местоположение/вид из окна, среднюю цену за номер, контроль качества предоставляемых услуг, среднегодовую реализацию номерного фонда посредством бронирования, долю деловых туристов и долю корпоративных клиентов. Однако степень приоритетности этих качеств находится на последних местах ранга.
SWOT-Анализ является одним из самых распространенных видов анализа в маркетинге. Его цель заключается в определении всех сильных и слабых сторон организации по отношению к ее конкурентам, а также в выделении важных факторов, оказывающих влияние на ее деятельность. SWOT-Анализ дает ясное представление о ситуации, в которой находится компания, и указывает, в каких направлениях нужно действовать, чтобы максимизировать возможности и минимизировать слабости.
Первые два фактора SWOT-Анализа (сильные и слабые стороны) являются внутренними по отношению к организации, два других (возможности и угрозы) - внешними элементами рынка.
Служба маркетинга отеля проводит SWOT-Анализ, учитывая следующие факторы и ранжируя их по трех бальной шкале для сильных и слабых сторон компании, (см. таблицу 17).
Пояснения к таблице:
ГПФ - главный положительный фактор
ВПФ - второстепенный положительный фактор
НФ - незначительный фактор
ВОФ - второстепенный отрицательный фактор
ГОФ - главный отрицательный фактор
Рейтинг факторов: В - высокий, Н - низкий, С - средний
Таблица 13
Оценка и рейтинг факторов для Swot-Анализа гостиницы «Айсберг»
Наименование фактора
Оценка фактора
Рейтинг факторов
Репутация компании ГПФ В
Доля на рынке ВОФ С
Качество товара/услуг ВПФ В
Уровень цен НФ С
Распределение товара/услуг ВПФ Н
Эффективность рекламы ВОФ С
Эффективность сбыта и средств продвижения НФ С
Эффективность инноваций ВОФ Н
Территориальное положение ГПФ В
Издержки/прибыль от капитала ВПФ Н
Приток наличных денег НФ С
Финансовая стабильность ВПФ Н
Оснащение ГПФ С
Экономия на масштабе ГОФ С
Мощности НФ В
Качество рабочей силы ГПФ В
Своевременность выполнения заказов ВПФ С
Технический уровень НФ С
Качество руководящих кадров НФ С
Отношение к работе нанятых работников ГПФ Н
Предприимчивость НФ С
Гибкость адаптивность ВПФ С
Компания «ЮМАКО» (гостиница «Айсберг») имеет заслуженную хорошую репутацию клиентов. Это объясняется целым рядом причин, связанных с историческим, культурным развитием, уровнем комфортабельности и обслуживания.
Являясь гостиницей высокого класса «Айсберг» сочетает в себе изысканность интерьеров с современным уровнем комфорта. Высокая культура обслуживания, местоположение гостиницы имели и имеют большое значение в формировании его отличной репутации.
Возможности и угрозы
Главная цель изучения внешней среды - выявить новые возможности и определить угрозы. Для гостиницы «Айсберг» эти возможности и угрозы представляют в последнее время следующее:
Под давлением конкуренции большинство гостиниц отказалось от жестких регламентаций, определяющих правила применения корпоративных расценок, и предоставляет их отдельным клиентам, пожелавшим воспользоваться такой возможностью. Это приводит к снижению цен для корпораций на 15-20%, а то и 40; по сравнению с официальными ценами (угроза).
Репутация бизнес-отеля (что привлекает корпоративных клиентов, бизнесменов). (Возможность).
Также к угрозам можно отнести следующее:
Введение новых законодательных актов о туристской деятельности, повышение налогов, повышение классности гостиниц-конкурентов, ценовая война, объявленная сетевыми отелями.
Данные SWOT-Анализа обрабатываются и представляются в виде матрицы (см. рисунок 6).
Конкурентный профиль гостиницы «Айсберг» по отношению к отелю «Novotel», имеющем лучшие конкурентные преимущества, позволил выявить следующие «узкие» места исследуемого предприятия:
• реклама;
• маркетинговая стратегия
Гостинице «Айсберг» необходима разработка программы повышения конкурентоспособности и качества обслуживания.
Программа повышения качества гостиницы. В задачу этого раздела не входит описание деятельной процедуры тотального управления качеством на предприятии.
В современном гостиничном комплексе контроль и координацию работы по управлению качеством выполняет служба управляющего по качеству.
Управляющий по качеству осуществляет ежедневный контроль за качеством предоставляемого обслуживания и его соответствием технологическим стандартам и санитарным нормам. Он подчинен генеральному директору и осуществляет свою деятельность в тесном контакте с руководителями других подразделений гостиницы. Замечания управляющего по качеству к руководителям подразделений и сотрудникам обязательны для исполнения.
Управляющий по качеству совместно с отделом кадров, руководителями других подразделений гостиницы организует обучение и переподготовку персонала, а совместно со службой маркетинга отслеживает и рекомендует для внедрения новые гостиничные и ресторанные услуги, технологии, участвует в разработке стратегии гостиничного предприятия. К этой работе привлекаются независимые эксперты, консультационные и обучающие фирмы.
Служба управляющего по качеству совместно с отделом маркетинга и другими подразделениями гостиницы участвует в разработке программы повышения качества, а также систем, контролирующих организацию и предоставление услуг.
Управляющий по качеству участвует в работе кулинарного совета, занимающегося разработкой нового меню, винных карт и технологии обслуживания для предприятий общественного питания гостиничного комплекса.
Важным аспектом работы службы качества является анализ жалоб и предложений гостей, останавливающихся в гостинице. В службу поступают анкеты с отзывами гостей о пребывании в гостинице. Ежедневно просматривается книга отзывов и предложений, делаются соответствующие выводы. Работы с устными и письменными жалобами, поступающими от гостей, держится под постоянным контролем руководителя службы качества.
На службу управляющего по качеству, как правило, возлагается задача осуществления контактов с органами сертификации услуг гостиниц, санитарной и торговой инспекции, с представителями которых она участвует в проводимых проверках.
Рис. 7. Схема взаимодействия служб подразделений гостиницы «Айсберг» в работе по улучшению качества
3.3. Франчайзинг как перспективный метод управления гостиничной недвижимостью
3.3.1. Выбор компании-оператора и принципы заключения договора на управлени Для большинства владельцев франчайзинг является менее рискованным путем при управлении небольшими и средними гостиницами. Договор на управление с профессиональной компанией оператором является более дорогим с точки зрения гонораров и раздела прибыли, но с другой стороны услуги, предоставляемые высококвалифицированной международной компанией - оператором гораздо более эффективные.
При выборе компании - оператора необходимо уделить особое внимание нескольким важным моментам. Управляющие компании и торговые марки, уже присутствующие на конкретном рынке не вызывают интереса со стороны собственника. При выборе компании - оператора необходимо обратить внимание на следующие характеристики этой компании:
• Наличие контактов и опыта работы на определенном рынке;
• Наличие квалифицированного и опытного персонала;
• Чувствительность и адаптация к культурным обычаям и традициям принимающей страны;
• Репутация честной компании;
• Высокие стандарты оперативного управления и ведения учета;
• Успех ведения финансовых операций;
• Успешный опыт по обучению персонала гостиницы;
• Желание разделить риск путем инвестирования в капитал гостиницы, предоставление займов или установления себе гонорара в зависимости от успешности бизнеса;
• Условия гонорара и контракта.
Некоторые из перечисленных выше условий являются приемлемыми при рассмотрении условий франчайзинга. При разработке договора на управление и договора франчайзинга необходимо уделять внимание положению управляющей компании на рынке и как привлечение оператора или бренда окончательно отразятся на эффективности работы гостиницы. Если управляющая компания является дочерним предприятием большого конгломерата, необходимо проверить репутацию, стабильность и финансовое положение материнской и дочерней компаний.
Оперативное управление гостиничным бизнесом различается в зависимости от типа и класса гостиницы, это связано, в первую очередь с удовлетворением потребностей целевого сегмента рынка. Оно может осуществляться как назначенными собственником менеджерами, так и посредством привлечения внешней профессиональной компании-оператора. Основными задачами оператора являются:
• Достижение запланированных собственниками показателей эффективности деятельности гостиницы;
• Текущее управление ресурсами гостиницы;
• Установление и поддержание качественных стандартов деятельности гостиницы и ее подразделений.
Принимая на себя ответственность по управлению оперативной деятельности гостиницы, компании - операторы одновременно несут ответственность перед собственниками за такие аспекты бизнеса, как сохранность и рост стоимости имущества, создание индивидуального имиджа гостиницы, рост показателей эффективности деятельности всех ее подразделений, что в конечном итоге позитивно отражается на благосостоянии собственников.
В Международной практике существует несколько вариантов передачи прав управления гостиницей специализированной профессиональной управляющей компании. Ниже следуют примеры трех альтернативных вариантов:
• Передача прав управления гостиницами компании - доверительному управляющему контрольным либо неконтрольным пакетом акций.
Данный подход подразумевает делегирование всех полномочий собственника компании - доверительному управляющему, на которую возлагается комплексная ответственность за все аспекты деятельности гостиницы: рост стоимости бизнеса, эффективность деятельности, инвестиции и т.п. Компания - доверительный управляющий, в данном случае, обладает правом по своему усмотрению решать вопрос, связанный с оперативным управлением гостиницами, нанимая от своего имени профессионального оперативного управляющего либо управляя самостоятельно. Другими словами право корпоративного и оперативного управления делегируются собственниками контрольного пакета акций гостиниц.
• Передача прав корпоративного и оперативного управления гостиницами раздельно на базу специальным образом отобранных собственником компаний.
Данный подход отличается от предыдущего тем, что изначально право корпоративного (доверительное управление акциями) и оперативного управления (текущее управление гостиницей по контракту) разделяются. Соответственно, разделяется и спектр ответственности корпоративного и оперативного управляющего. Корпоративный управляющий несет ответственность за вопросы связанные с инвестициями и отчетностью перед собственником, оперативный управляющий - за вопросы, связанные с эффективностью работы гостиничного комплекса.
• Передача прав оперативного управления гостиницами компании профессиональному оператору, при этом право корпоративного управления сохраняется за собственником и реализуется через Совет Директоров, созданный на профессиональной основе.
Данный подход предполагает делегирование функций оперативного управления специализированной компании-оператору, которая будет нести ответственность за эффективность текущего управления деятельностью гостиницы. Одновременно, на данную компанию целесообразно возложить ответственность за рост стоимости активов управляемого комплекса, что автоматически реализуется в случае качественного исполнения управляющей компанией своих обязанностей по повышению стандартов деятельности гостиницы. Контроль за деятельностью оперативного управляющего возлагается на Совет Директоров, созданный собственниками на профессиональной основе. В случае управления комплексом гостиниц одного класса единой компанией-оператором, Совет Директоров должен быть продублирован во всех данных гостиницах. Совет Директоров должен быть построен по функциональному принципу, который подразумевает наличие в аппарате кроме самих Директоров некоторой профессиональной структуры, способной осуществлять текущий мониторинг, контроль, стратегическое и инвестиционное сопровождение деятельности оперативного управляющего.
3.3.2. Структура вознаграждения управляющей компании
Большинство гонораров управляющей компании состоят из основного гонора (обычно, процент от валового дохода GOP) и стимулирующего гонорара, зависящего от оговоренной прибыли или чистого потока денежных средств. В последние годы основной гонорар установился на уровне 3-4% от валового дохода. Операторы обычно предпочитают получать только основной гонорар.
Структура вознаграждения должны адекватно стимулировать компанию - оператора приносить больше прибыли собственнику.
Существует три основных вопроса, которые больше всего волнуют владельца гостиницы относительно гонорара управляющей компании:
1) Какие специфические услуги оператора покрываются его гонораром;
2) Какая часть гонорара покрывает расходы компании - оператора, а какая является ее прибылью;
3) Какая структура гонорара обеспечит заинтересованность в эффективной работе управляющей компании и определенную прибыль на собственный капитал.
Операторы гостиничных цепей утверждают, что им необходимо зарабатывать между 2-2,5% общего дохода, что бы покрыть свои корпоративные накладные расходы, которые напрямую не покрываются условиями контракта.
Важным моментом при обсуждении гонорара являются налоги страны происхождения компании - оператора и страны расположения гостиницы.
В дополнение к основному гонорару, управляющая компания начисляет владельцу так называемые «системные расходы», которые могу включать в себя расходы на системный маркетинг, рекламу, продажи, учет, обучение и т.д.
Эти расходы могут составлять от 1% до 3% от валового дохода помимо основного гонорара компании - оператора.
Поэтому во время переговоров собственник должен точно определить тот спектр услуг, который должен быть включен в гонорар управляющей компании.
Ниже следует описание стратегии поведения собственника и компании - оператора при обсуждении условий контракта на управление.
Таблица 14
Ключевое условие Позиция собственника Позиция оператора
1 Длительность контракта Заключить контракт на самый короткий срок, который только возможно с последующей возможностью его продления по желанию собственника. Заключить контракт на самый долгий срок, который возможно, с возможностью продления контракта по желанию оператора.
2. Гонорар управляющей компании Гонорар базируется только на проценте от чистого дохода после выплаты процентов по займам и выплаты минимального возврата на вложенный собственником капитал. Пытается минимизировать величину процента. Гонорар базируется только на проценте от общего дохода. Пытается максимизировать величину этого процента.
3. Требования по отчетности Требует детальный финансовый отчет, частое обновление бюджета и частые встречи с собственником. Минимизирует на сколько возможность оперативную и бюджетную отчетность перед собственником.
4. Согласования Строит контракт так, что бы собственник имел возможность утверждать все аспекты оперативной работы гостиницы. Строит контракт так, что бы оператор не нуждался в каких бы то ни было согласований со стороны собственника.
5. Прекращение договора Хочет получить право прекратить действие договора сразу же после письменного уведомления об этом оператора. Не согласен на расторжение договора ни при каких обстоятельствах до окончание срока контракта.
6. Инвестирование со стороны компании - оператора Оговаривает, что оператор покупает право на управление гостиницей (имеется в виду, инвестирует капитал или услуги) или дает гарантию достижения определенных финансовых результатов для получения контракта на управление. Оговаривает, что оператор не делает никаких инвестиций в капитал гостиницы.
7. Административные расходы оператора в его головном офисе. Оговаривает, что все административные расходы оператора в его головном офисе покрываются за счет основного гонорара, без начислений дополнительных затрат на управляемую им гостиницу. Оговаривает, что определенная часть расходов офиса головной компании должна начисляться на затраты управляемой им гостиницы вместе со всеми прямыми расходами управляющей компании - оператора.
8. Передача собственности. Заверяет, что владелец может передать права собственности на гостиницу кому угодно и когда угодно. Заверяет, что собственник не может передать право собственности на гостиницу без согласия на то оператора и что оператор имеет право на отказ от передачи прав собственности на гостиницу.
9. Эксклюзивность. Устанавливает право собственника владеть любой гостиницей на определенном рынке, которой управляет оператор. Устанавливает право оператора управлять любой гостиницей, находящейся в собственности оператора.
10. Страхование и конфискация имущества. Исключает оператора из любых процедур получения доходов по страхованию и возмещения ущерба. Оговаривает, что оператор получает определенную долю страховки и возмещения ущерба.
11. Персонал гостиницы. Оговаривает, что весь персонал гостиницы должен являться сотрудниками оператора. Оговаривает, что весь персонал гостиницы должен быть сотрудниками собственника.
12. Резервы на восстановление основных средств. Согласен на финансирование восстановления основных средств (мебель, оборудование и т.д.) по мере необходимости. Устанавливает право создания как можно большего резерва на восстановление основных средств за счет собственника.
13. Ограничения Оговаривает, что оператор не может владеть или управлять другой гостиницей на том же самом рынке. Не принимает ограничения по владению и управлению другой гостиницей на том же самом рынке.
14. Возмещение убытков Оговаривает, что собственник будет полностью освобожден от материальной ответственности по всем действий против оператора со стороны третьих лиц. Оговаривает, что собственник будет освобождать от всякой материальной ответственности оператора по всем действиям, совершенным против оператора третьими лицами.
Операторы гостиницы иногда назначают гонорар за техническую помощь, заключающуюся в активных консультациях по дизайну и планированию гостиницы. Консультационные услуги могут включать в себя: ТЭО, архитектурное проектирование, дизайн, установку оборудования, руководство строительством и т.д. Содержание технической помощи может варьироваться и поэтому часть этих услуг, как правило, включают в общий контракт на управление. Гонорар за техническую помощь зависит от специфики и сложности проекта и назначается либо в виде процента от стоимости контракта, либо в виде фиксированной суммы (например, 600 долл. за один номер).
Предоперационные гонорары выплачиваются оператору за разработку предоперационного плана, бюджета гостиницы и за контроль над деятельностью подготовительного периода, включая набор персонала, обучение персонала, маркетинговые действия и т.д. Бюджет предоперационных действий составляет приблизительно 1,5 - 1,9 % от общей суммы проекта и может равняться 100 000 долл. США в зависимости от размера проекта. Так как такие затраты бывают очень большие, то они обычно амортизируются в течении 5 лет и относятся на текущие затраты гостиницы.
Протяженность контракта на управление является основным предметом обсуждения обоих сторон. Компания - оператор хочет получить продолжительный контракт с тем, что бы защитить свои инвестиции в персонал, принципы менеджмента, маркетинга, технической экспертизы, дизайна, другие затрат и время, которое они потратили на заключение договора на управление. Долгосрочный контракт предполагает стабильность для всех сторон, но с точки зрения собственника ограничивает гибкость и возможность прекращение договора. Большинство собственников предпочитают краткосрочный договор с тем , что бы иметь возможность избавиться от неэффективного оператора.
Для международных компаний большинство контрактов заключается на срок от 10 до 30 лет. Операторы гостиничных цепей имеют возможность договариваться о более долгих сроках контрактов, чем независимые операторы, так как гостиничная сеть дает общепризнанный бренд, что принесет гостинице большую известность. Операторы гостиничных цепей утверждают, что им надо от 8 до 10 лет, что бы покрыть все свои первоначальные расходы и сделать свои действия по проекту эффективными. За последние годы протяженность контрактов на управление уменьшилась, так как собственники гостиниц сами стали более опытными в гостиничном бизнесе. Другим фактором является большой уровень конкуренции среди операторов, которые в связи с этим хотят предлагают заключить контракты на управление.
Принимая во внимания прибыльность гостиницы и ее репутацию, возможность продления контракта на управление становится важным условием.
В контракте на управление должны быть оговорены права прерывания прекращения контракта для собственника и оператора. Эти права зависят от условий самого контракта и позиции каждой из сторон. Всегда существуют три условия прекращения договора для собственника и оператора:
1) Если одна из сторон не в состоянии выполнить условий договора;
2) Если одна из сторон стала банкротом, или собственность подлежит продаже кредиторам;
3) Если у одной из сторон была приостановлена или аннулирована лицензия.
В последнее время в контрактах на управление часто стали употреблять следующие условия прекращения договора:
• Возможность собственника прервать контракт без какой либо причины;
• Прерывание контракта в случае продажи собственности;
• По финансовым результатам работы оператора.
В случае, когда собственник хочет иметь возможность прервать договор без всякой причины, в контракте оговаривается, что такое прекращение отношений возможно только после определенного временного периода обычно от трех до пяти лет. При условии прерывания контракта по причине продажи собственности в контракте оговаривается возможность оператора купить гостиницу, возможность согласования с оператором покупателя гостиницы и продолжение контракта на управление после продажи.
Сегодня контракты на управление могут включать в себя индикаторы работы оператора в период его 10-летней работы. Такое условие договора дает возможность собственнику прекратить контракт, если оператор не достиг запланированных результатов. При этом индикаторы деятельности оператора должны быть реальными, справедливыми и определяться только после определенного периода работы оператора.
Универсальное условие контракта на управление - это контроль за деятельностью гостиницы. Обычно оператор хочет иметь полный контроль за всей деятельностью гостиницы, что бы минимизировать влияние, которое может быть оказано со стороны и повредить его принципам менеджмента. Собственник же обычно хочет принимать участие в важных управленческих решениях, что бы защитить свои интересы, так как собственник берет на себя ответственность за риск по инвестициям, займам и другим финансовым обязательствам. С другой стороны, собственник получает хорошую репутацию управляющей компании, что может стать очень хорошей гарантией при получении кредитов. Обобщая, управляющая компания получает право и привилегию контроля за ежедневной деятельностью гостиницы, в то время как собственник получает право только корпоративного контроля и управления своими инвестициями.
Бюджет - это один из основных инструментов собственника, которым он может контролировать деятельность гостиницы. Во время ведения переговоров по контакту на управление собственник будет пытаться ограничить свободу действий оператора в области бюджетирования и планирования затрат. В контракте на управление обычно оговаривается порядок составления и утверждения следующих трех бюджетов:
• Оперативный бюджет;
• Бюджет резервов на ремонт и замену оборудования;
• Бюджет капитальных затрат на модернизацию и развитие.
Каждый бюджет должен обсуждаться отдельно, так как каждый из них имеет различные цели и механизмы утверждения.
В отношении оперативного бюджета собственник может захотеть получить право на его утверждение и установить определенные ограничения по затратам.
Собственника так же интересует ежегодные отчисления в резерв на ремонт, порядок расходования этого резерва, право собственника утверждать этот бюджет, порядок перехода этого резерва в случае окончания действия договора и т.д.
Бюджет капитальных затрат подразумевает затраты на модернизацию и развитие самой гостиницы, а не замену имеющегося инвентаря. То есть бюджет капитальных затрат - это инвестиции в основные средства, а бюджет на ремонт и замену оборудования - это текущие затраты гостиницы.
Собственник обычно хочет получать предварительное оповещение о предстоящие затратах от оператора и право утверждать или отклонять разработанные оператором бюджеты и право контролировать исполнение этих бюджетов.
Во время переговоров по контракту на управление особое обсуждение вызывает классификация перечисленных выше бюджетных затрат (так как эти затраты могут принципиально сказаться на гонораре управляющей компании), поэтому целесообразно вносить в сам контракт на управление четкое определение этих затрат, то есть что конкретно входит в ту или иную категорию затрат. Например, в гостинице предполагается открыть новый ресторан, который подразумевает большие затраты на его оснащение. В данной ситуации оператор захочет отнести эти затраты на капитальные и списывать амортизацию по этим затратам на текущие расходы. Собственник же захочет рассмотреть эти затраты как текущие расходы оператора, что снизит общую прибыть гостиницы и соответственно гонорар управляющей компании.
В работе гостиницы должно быть использовано два вида страхования:
• Страхование самой собственности;
• Страхование оперативной деятельности гостиницы.
Как правило, собственник обращает особое внимание на страхование самой гостиницы, в то время как управляющую компанию интересует страхование оперативной деятельности гостиницы.
Большинство международных управляющих компаний следует стандартной практике руководствоваться законодательством страны, на территории которой идет оперативная деятельность. В связи с этим в контракте на управление целесообразно делать ссылки на конкретные законодательные акты страны, на территории которой находится гостиница.
Как правило, все затраты по персоналу считаются затратами гостиницы и относятся на счет собственника, даже если персонал нанят оператором. Тем не менее, этот пункт может стать предметом для обсуждения со стороны собственника. Собственник обычно хочет иметь право на выбор, утверждение и увольнение генерального директора и другого управленческого персонала, но оператор обычно не хочет допускать такого контроля со стороны собственника из- за внутренней политики управляющей компании и своих соображений по поводу правильного управления гостиницей. Иногда собственника приглашают на интервью с потенциальным генеральным директором или другим управленцем, но, тем не менее, право окончательного выбора остается за оператором.
Ограничительные статьи контракта оговаривают, что оператор не имеет право владеть, управлять или кооперироваться с другой гостиницей на определенном географическом рынке в течении определенного периода времени. Собственник хочет ограничить эту географическую территорию как можно больше с целью получать эксклюзивные услуги операторы и избежать конфликтов интересов. Тем не менее, оператор не захочет беспричинно ограничивать географию своей деятельности по управлению другими предприятиями альтернативного характера на других рыночных сегментах.
Условия разрешения споров появляются во всех контрактов на управление. Особенно они касаются собственника при долгосрочном контракте на управление, когда сам собственник ограничен в правах на прекращение договора. Эти пункты договора должны четко описывать, какие споры подлежат разбору в арбитраже, а какие будут разбираться в другом порядке. Большинство международных контрактов на управление оговаривают, что все споры по контракту будут разбираться в соответствии с установленном местным законодательством порядке.
Большинство местных и международных компаний считают, что создание совместных предприятий способствует более успешной работе на рынке. Создание совместных предприятий обычно включает в себя сложные переговоры относительно:
• Определения ценности взноса каждого участника предприятия;
• Определение долей;
• Распределение прибыли;
• Раздел рисков и убытков;
• Сам процесс ведения бизнеса и его управление.
3.3.3. Базовые условия договора франчайзинга
Составление договора франчайзинга по сложности равносильно составлению контракта на управление.
Существуют различные типы договора франчайзинга. По договору франчайзинга владелец гостиницы имеет право использовать дизайн франчайзера, систему управления, процедуры работы и что самое важное - всемирную систему бронирования, а так же общую сетевую рекламу, продвижение и систему закупок. Франчайзер часто дает консультации по выбору месторасположения будущей гостиницы, проводит ТЭО, назначает архитектора, оказывает бизнес - консультации. В свою очередь собственник обязан соблюдать требования франчайзера по оперативному управлению гостиницей и стандартам предоставляемых услуг в целях сохранения хорошей репутации бренда. Франчайзер может направлять инспектора для проверки соблюдения стандартов и требований; при наличии существенных отклонений от стандартов гостиничной цепи, франчайзер может прекратить договор.
Договор франчайзинга обычно заключается на срок от 10 до 20 лет. Владелец и оператор гостиницы должны иметь четкое представление об условиях прекращения контракта:
• Может ли собственник продать или сдать в аренду гостиницу с последующей передачей лицензии на франчайзинг?
• Какая юридическая процедура и какой штраф берется с собственника, если он хочет прекратить действие контракта?
Распространенным условием прекращения договора франчайзинга со стороны франчайзера являются не выплата собственником гонорара, не выполнение стандартов качества, нарушение пунктов договора.
Название гостиницы при заключении договора франчайзинга является предметом обсуждения со стороны собственника. При заключении договора франчайзинга или контракта на управление большинство международных гостиничных цепей настаивают на включении их имени в название гостиницы по ряду маркетинговых причин. Хотя использование всемирно известного бренда и логотипа являются одним из важнейших преимуществ франчайзинга, некоторые собственники отказываются использовать имя гостиничной цепи и хотят оставить уникальное имя гостиницы.
Так же как всемирно известная компания оператор не будет принимать в управление любую гостиницу, точно так же и собственник гостиницы должен щепетильно подходить к вопросу выбора управляющей компании.
Для ведения успешного бизнеса между собственником и оператором должно существовать взаимное доверие и уважение к культурным различиям, понимание интересов каждого участника и всех пунктов контракта.
Отличительные особенности цепи определяют физические характеристики гостиницы, предъявляемые франчайзером. Далее приведены некоторые из таких требований:
• Площадь номера;
• Количество мебели;
• Размер кровати;
• Наличие точек питания;
• Часы работы подразделений;
• Наличие стоянки;
• Наличие телевидения;
• Наличие плавательного бассейна.
Из описанных выше критериев только часы работы подразделений достаточно просто изменить, этот пункт в некоторой степени относится к обеим категориям.
Корпоративные стандарты качества обслуживания меняются более просто, поэтому они являются предметом обсуждения. К этим стандартам можно отнести:
• Технологии уборки;
• Поведение персонала;
• Качество обслуживания;
• Стоимость услуг;
• Время выезда;
• частота смены постельного белья;
• Использование особых предметов, например, содержащих название цепи.
Несомненно, невозможность удовлетворения всем стандартам рассматривается время от времени, как неизбежность, но дальнейшие нарушения не допускаются.
Вне зависимости от возможным сложностей франчайзодатель заинтересован в привлечении в свою цепь новых членов и потому имеет специально подготовленные документы, наиболее важным из них является «Заявление об условиях». Этот документ, содержит информацию о франчайзодателе, характере его бизнеса, а также содержании франчайзинга и дополнительном оборудовании, которое обязан приобрести франчайзополучатель в случае заключения контракта. Если предложение, содержащееся в заявлении об условиях, принято, подписывается договор, закрепляющий правоотношения между франчайзодателем и франчайзополучателем, где оговариваются условия работы предприятия в конкретных условиях, цена франчайзинга, а также платежи за использование имущества и вознаграждение.
Договор франчайзинга заключается на 10-20 лет, иногда и на более долгий срок. Заключение договора франчайзинга предоставляет франчайзополучателю следующие прав:
• использование фирменного знака;
• технологии;
• использование методов работы;
• системы резервирования;
• систему отработанных маркетинговых процедур;
• систему стандартов оборудования и обслуживания, систему скидок.
После рассмотрения «заявления об условиях» подписывается договор франчайзинга.
Таблица 15
Фактические условия выплат гонораров по франчайзингу по результатам переговоров
Вид платежа С 1 по 6 мес. С 7 по
12 мес. С 13 по
36 мес. Свыше
36 мес.
Единовременный взнос - 100 000 USD
Плата за франчайзинг 0* 2%* 2,5% 3,5%*
Маркетинг 0* 0* 0* 3%*
Бронирование 1,5%* 1,5%* 1,5% 1,5%*
Инспекция 0 0 0 2 000 USD
Бонус 0 25%** 25%** 0
*выручка от номерного фонда без НДС
**прирост выручки от номерного фонда без НДС
Большинство франчайзеров взимает первоначальную плату за использование своей торговой марки, которая не возвращается в случае расторжения договора по инициативе франчайзополучателя. В дополнение к первоначальной плате, которая может достигать 300-400 долларов США за номер, может взиматься фиксированная месячная плата, процент от продаж или некая комбинированная сумма. Ниже приведены методы расчета вознаграждения:
• Фиксированная месячная плата;
• Фиксированная месячная плата плюс сумма от подтвержденных броней сделанных через систему резервирования;
• Фиксированная сумма е расчета на один доступный номер;
• Фиксированная сумма е расчета на один занятый номер.
Возможно комбинирование двух и более способов.
При заключении договора франчайзинга необходимо учитывать некоторые важные обстоятельства. Многие собственники отелей не читают мелким шрифтом, когда подписывают договор и их может ожидать разочарование вследствие того, что они не до конца понимают свои обязательства в виде дополнительных платежей, которые иногда превышают базовый сумму управленческого гонорара. Эти скрытые затраты включают различные позиции, такие как определенная плата за досрочное расторжение договора, установка корпоративного программного обеспечения автоматизированных систем управления (PMS - Property Management System), подключение к глобальным системам резервирования (GDS - Global Distribution System), обучение персонала и внедрение корпоративных правил поведения и обслуживания гостей.
При заключении договора франчайзинга собственник должен быть уверен, что все услуги описаны в договоре. Если в договор включены программы обучения, то должно быть прописано количество сотрудников и период обучения.
В пунктах, касающихся закупок необходимо отразить максимальную наценку и комиссию франчайзодателя. В частности, франчайзополучателю необходимо защитить себя от чрезмерных затрат, связанных с закупкой предметов, содержащих символику цепи.
Многие франчайзодатели настаивают на том, чтобы гостиницы, заключившие с ними договор, использовали определенное компьютерное оборудование и программное обеспечение, чаще речь идет об автоматизированных системах управления гостиницей.
Таблица 16
Базовые условия выплаты гонораров по франчайзингу.
Наименование платежа Диапазон
Вступительный взнос (единовременный платеж) 0 - 300 000 USD
(0 - 400 USD/номер)
Базовая плата за франчайзинг 2 - 5 % от выручки номерного фонда без НДС
Маркетинг 1,5 - 3,5% от выручки номерного фонда без НДС
Бронирование 1 - 3 % от выручки номерного фонда без НДС
Инспекции, поддержание программного обеспечения 1 - 5 USD/номер в месяц
Поощрительный сбор До 25% от прироста выручки номерного фонда
Подобные системы требуют модернизации существующего или установки нового оборудования, дорогого программного обеспечения. Кроме того, покупка современных систем управления отелем связана с затратами на приобретение лицензий и затратами на поддержку систем со стороны производителей или поставщиков.
Большинство договоров франчайзинга заключаются на срок от 10 до 20 лет. В том случае если франчайзополучатель хочет досрочного расторжения договора, обе стороны договариваются о сумме вознаграждения и при расторжении договора и собственно о способе, по которому это вознаграждение будет рассчитываться. Подобная договоренность позволяет избежать судебных разбирательств каждый раз когда собственник решит досрочно отказаться от франшизы.
Это некоторые из скрытых затрат, связанные с договором франчайзинга. Подробное описание статей по договору франчайзинга содержится в Uniform Franchise Offering Circular, который является открытым документов выпускаемым каждым франчайзодателем.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Иметь гостиницу - очень привлекательная идея для многих людей, желающих вложить деньги, время и усилия в создание собственного бизнеса. Гостиничная индустрия часто предполагает хорошие стартовые возможности. Многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом и в значительной степени используют свои собственные финансовые средства. Отсюда тенденция развития гостиниц небольшого формата, набирающая силу в отдельных районах страны.
В России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц и еще столько же специализированных средств размещения общим объемом примерно на 445 тыс. номеров. Это меньше, чем в Германии или Франции, но не намного. Если во Франции на один гостиничный номер приходится 100 иностранных посетителей страны, то в России - 50. При этом в европейской части РФ сконцентрировано более 75% всего номерного фонда.
Тотальный дефицит гостиниц, соответствующих принятым международным стандартам, привел к тому, что на рынке, где почти нет конкуренции, востребован практически любой объект, что, естественно, обуславливает недостаточное внимание девелоперов к отдельным аспектам функционирования гостиниц, в том числе к формированию номерного набора.
Рост гостиничного рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2007 году город посетили около 3,2 млн человек.
Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК «Лучшие отели мира» московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе - 16 %. В том же Лондоне 40 %.
В Москве и Петербурге, особенно в «высокий сезон», наблюдается острая нехватка гостиничных мест. В связи с планируемым ростом туристических потоков спрос на отели (в большей степени трехзвездочные) будет увеличиваться.
Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти - семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Согласно планам правительства Москвы ежегодный прирост номерного фонда должен составлять не менее 22 тыс. мест. К 2010 году количество столичных отелей намечено увеличить на 248, а номерной фонд - до 170-200 тыс. мест). Однако ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что инвесторы предпочитают вкладывать средства в наиболее доходные и менее рисковые виды активов, которыми считаются торговые, складские и офисные помещения. Сроки реализации гостиничных проектов затягиваются и зачастую срываются. По многим из них, заявленным в программе мэрии, до сих пор не найдено инвесторов ввиду малопривлекательных условий участия. Высокие цены на аренду земли в Первопрестольной увеличивают срок окупаемости и снижают рентабельность проекта. В среднем в год вводят не более десяти объектов, что лишь частично покрывает потребности рынка. Гостиничный сегмент развивается менее активно в сравнении с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.
Основные проблемы московского рынка отелей - недостаточность инвестирования в гостиничные проекты и отсутствие системы профессионального управления. Этим в большинстве отелей занимаются собственники. На столичном рынке представлено всего несколько отечественных управляющих компаний. Западные гостиничные сети и девелоперские фирмы, осваивающие российский рынок, интересуются проектами категории четыре-пять звезд, а трехзвездочные отели они расценивают как менее привлекательные.
Основное преимущество мини-гостницы перед обычным отелем заключается в возможности осуществления индивидуального подхода, который немыслим в больших комплексах.
Ситуацию активного распространения мини-гостиниц спровоцировал дефицит отелей, доступных по соотношению цена/качество. Как правило, мини-отели насчитывают от 4 до 25 номеров (переоборудованные большие квартиры). Это почти то же самое, что система bed & breakfast, только мини-гостиницы пошли дальше в сторону повышения уровня комфорта для клиентов.
На сегодняшний момент малые гостиницы очень хорошо развиты в Санкт-Петербурге, в районе Большого Сочи, на Байкале. За мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка. В Санкт-Петербурге - до 40% гостиничного рынка заняты малыми отелями (открытых в бывших квартирах, общежитиях), в Сочи - около 50%.
В гостиничном бизнесе существует несколько форм управления отелем. К основным моделям организации сетевого бизнеса в гостиничном хозяйстве можно отнести:
1) Независимая управляющая компания;
2) Компания, управляющая гостиничной цепью;
3) Контракт на управление;
4) Договор франчайзинга;
5) Лизинг;
6) Партнерство;
7) Сеть систем маркетинговой информации и бронирования.
Таким образом, в гостиничной индустрии франчайзер создает качественный продукт и передает его компании, владеющей отелем. Многие инвесторы рассматривают привлечение франчайзера, как гарантию возврата капитала, при вложении в гостиничный бизнес. Банки и финансовые институты с большим доверием относятся к известным торговым маркам и, действительно, они часто вынуждены давать займы на строительство гостиниц потенциальным инвесторам, которые не имеют реального подкрепления в виде сильной торговой марки. Самым простым способом получения известной торговой марки и есть приобретение франшизы.
Наиболее успешными франчайзером в гостиничном бизнесе, несомненно, является Holiday Inn, в настоящее время по договору с этим оператором работает более чем 1 700 гостиниц. Hilton, Marriott, Best Western, Ramada Inn вот несколько других операторов, которые также очень успешно работают в этой области.
Для гостиничных операторов франчайзинг является привлекательной формой продвижения на международный рынок, так как подразумевает относительно небольшую степень риска. Тем не менее, развитие бизнеса по средствам франчайзинга может быть успешным только при эффективном управлении самой гостиницей. Недостатком франчайзинга с точки зрения гостиничной цепи являются потеря ежедневного оперативного контроля, потенциальные сложности в отношениях с собственником, возможные проблемы с качеством предоставляемых услуг и отсутствие контроля над ценовой политикой. В худшем случае, будет очень сложно убрать имя бренда с дискредитирующей гостиницы, которая вредит общему имиджу бренда.
Гостиница «Айсберг» относится к сегменту столичных гостиниц 4*, в который также входят отели: "Аэротель", "Ирис Конгресс", "Космос", "Марриотт Тверская", "Новотель Шереметьево-2", "Новотель Москва-Центр", "Орленок", "Протон", "Рэдиссон САС Славянская", "Марко-Поло-Пресня".
Анализ конкурентов показал, что гостиница «Айсберг» по бальной оценке (4,684) находится между отелем «Novotel-Center» (4,727) и гостиницей «Татьяна» (4,233), и опережает отель «Марко-Поло» (4,180). Поэтому конкурентный профиль будет строиться по отношению к отелю «Novotel-Center», имеющим лучшие конкурентные преимущества.
Наиболее слабыми сторонами в деятельности гостиницы по сравнению с его конкурентом - отелем «Novotel-Center» является реклама (2 степень приоритетности), маркетинговая стратегия (10 степень приоритетности). К сожалению, это является прямым следствием того, что отель "Айсберг" не является сетевым, в то время как «Novotel» принадлежит к одной из ведущих гостиничных цепей мира, и следовательно, имеет наработанную маркетинговую стратегию и возможность рекламировать московский отель. Поэтому именно этим направлениям следует уделить большее внимание в будущем.
Незначительно проигрывает «Айсберг» по таким показателям деятельности, как среднегодовая загрузка (17 степень) и текучесть кадров (18 степень).
Среди конкурентных преимуществ гостиницы «Айсберг» по сравнению с отелем «Novotel» можно отметить местоположение/вид из окна, среднюю цену за номер, контроль качества предоставляемых услуг, среднегодовую реализацию номерного фонда посредством бронирования, долю деловых туристов и долю корпоративных клиентов. Однако степень приоритетности этих качеств находится на последних местах ранга.
Являясь гостиницей высокого класса «Айсберг» сочетает в себе изысканность интерьеров с современным уровнем комфорта. Высокая культура обслуживания, местоположение гостиницы имели и имеют большое значение в формировании его отличной репутации.
Работа гостиницы должна быть хорошо спланирована и иметь хороший менеджмент. Управление должно быть организовано так, чтобы обслуживание в гостинице обеспечивало выгоды для клиента в выбранном рыночном сегменте. При этом необходимо создать системы, снабжающие управленческой информацией сотрудников гостиницы. Такие системы включают наем персонала и его обучение, процедуры покупки услуг, системы бронирования номеров, системы технического обслуживания оборудования гостиницы и т.д.
«Полное управление качеством» - непрерывный процесс, срабатывающий лучше всего в руках умелых менеджеров. Подлинного успеха достигают лишь фирмы, управляемые лидерами-менеджерами, способными создать на своем предприятии такой микроклимат, в котором гости и служащие становятся неотъемлемой частью общей миссии, устанавливая совместными усилиями корпоративные цели.
Важным аспектом работы службы качества является анализ жалоб и предложений гостей, останавливающихся в гостинице. В службу поступают анкеты с отзывами гостей о пребывании в гостинице. Ежедневно просматривается книга отзывов и предложений, делаются соответствующие выводы. Работы с устными и письменными жалобами, поступающими от гостей, держится под постоянным контролем руководителя службы качества.
На службу управляющего по качеству, как правило, возлагается задача осуществления контактов с органами сертификации услуг гостиниц, санитарной и торговой инспекции, с представителями которых она участвует в проводимых проверках
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Нормативно-правовые источники:
1) Гражданский Кодекс РФ
2) Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"
Учебники, монографии, брошюры:
3) Биржаков М.Б. Введение в туризм. М. - СПб, 2007.
4) Волков Ю.Ф. Экономика гостиничного бизнеса.- Ростов н/Д: Феникс, 2008.
5) Воронкова Л.П. История туризма и гостеприимства, М., 2007.
6) Гостиничное и ресторанное дело, туризм: Сборник нормативных документов. - Ростов н/Д: «Феникс», 2008.
7) Гостиничный сектор города требует $1,5 млрд инвестиций // Новости недвижимости: Санкт-Петербург , 07.04.2008
8) Гриненко С.В., Экономика недвижимости,Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005
9) Гуляев В. Г. Организация туристской деятельности. - М.: Нолидж, 2008.
10) Дворниченко В.В. История международного и национального туризма. Учебно-методическое пособие, М., 2008.
11) Джанджугазова Е.А. Маркетинг в индустрии гостеприимства.- М.: Издательский центр «Академия». 2008.
12) Дурович А.П. Маркетинг гостиниц и ресторанов. - Минск, 2008.
13) Квартальнов В. А. Теория и практика туризма. - М.: Финансы и статистика, 2008.
14) Квартальнов В. А., Романов А. А. Международный туризм: политика развития. - М., 2007.
15) Квартальнов В.А., Зорин И.В. Менеджмент туризма: основы менеджмента. - М., 2007.
16) Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000.
17) Основы управления в индустрии гостеприимства. - М., 2007.
18) Развитие различных видов туризма в России. Труды Академии туризма., Вып.1, СПб., 2007.
19) Рогачев А.Ф. Гостиничные цепи, как фактор повышения конкурентоспособности гостиничного хозяйства //Региональный потребительский рынок: проблемы и перспективы развития. Сборник материалов Международной научно-практической конференции. Под ред. И.В.Скопиной. - Киров: Изд-во ВятГУ, 2008.
20) Уокер Д. Введение в гостеприимство. - М.: ЮНИТИ, 2007.
21) Филипповский Е.Е., Шмарова Л.В. Экономика и организация гостиничного хозяйства. - М.: Финансы и статистика, 2008.
22) Фридман Дж., Орлуэй П., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 1995.
23) Янкевич В.С., Безрукова Н.Л. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт. - М., 2008.
Диссертации и авторефераты диссертаций:
Периодические издания:
24) Воронина К. Развлечение в гостинице - кому они нужны? // Торговое оборудование, август 2007.
25) Гендлин В. Разбор полетов. Трассовая дискриминация // Коммерсант-Деньги. 21.02.2007, №7.
26) Карасюк Е. Hotel как лучше // Секрет фирмы, 23.05.2008, №19.
27) Ламшин Г. Есть ли в России свои национальные гостиничные сети?// Журнал «Парад Отелей», №1 2008
28) Лесник А. В России может наступить гостиничный бум // ИА DAILYSTROY, 25.02.2008
29) Пономаренко А. Дорогой гостинец // Бизнес, 24 марта 2008 (№ 12)
30) Структура и формирование номерного фонда гостиниц. // Торговое оборудование, июнь 2007.
31) Туристический бизнес Санкт-Петербурга - гостиничный сектор как двигатель экономического развития //Деловой Петербург, 21.06.2008
32) Чичерова Л. Строительство гостиниц от планов до реальности// М2 - Квадратный метр, 30.06.200
Электронные ресурсы:
33) http://www.hotelcenter.ru/archiv.html
34) http://www.moshotel.ru/index.php?act=article&id=46
35) http://www.turizm.ru/news/030313.html
36) http://www.umaco.org/ru/news/bnews?page=28&cnt=10
37) www.prohotel.ru
38) Крупнейшие гостиничные сети мира // www.rbc.ru, 24.12.2007.
39) Малышев Д. Неудовлетворенные гости // www.stroybm.ru. 06.06.2007.
40) Современная ситуация и перспективы рынка гостиничной недвижимости // www.g2p.ru. 25.07.2008. |
