ипотечное кредитование |
| Рефераты - Экономика | |
|
Оглавление: Введение 3 1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория 5 2. Классификация и типы ипотечных кредитов 10 Заключение 17 Список литературы 20 ВВЕДЕНИЕ Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг - ипотечных облигаций, которые весьма надежны. Ипотека в России проходит качественно новый этап своего развития, а именно комплексную оптимизацию ипотечных кредитных продуктов и как следствие их доступность. По данным банка России, если в 2004 году только 9% семей имели возможность приобрести жилье по социальным стандартам самостоятельно и с помощью заемных средств, то в прошлом году этот показатель возрос уже до 11%. А на 2010 год намечено достижение уровня 30%. За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. Средние ставки займов на покупку готового жилья в валюте опустились до 10-11% годовых. Рублевые кредиты подешевели до 12-14% годовых. Ставки по кредитам на покупку строящегося жилья снизились до 13-15% в валюте и 16-18% в рублях. Национальным жилищным проектом предусмотрено снижение процентной ставки по рублевым кредитам до 11% в 2007 году и до 10% в 2008 году. В то же время развитию ипотеки мешает ряд проблем. Больше всего ипотечные брокеры и риэлторы довольны услугами банков: сейчас банки, идя навстречу покупателю квартиры, сократили срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита до одного дня, а то и до нескольких часов. К сожалению, аналогичной политикой не могут похвастать страховые и оценочные компании. Деятельность последних значительно увеличивает срок всей сделки, делая ипотечных покупателей еще менее привлекательными партнерами по сделке по сравнению с покупателями с "живыми" деньгами. Еще одной серьезной проблемой, которая мешает развитию ипотеки в стране, является рост цен на недвижимость - причем это происходит не только в Москве, но и в других крупных городах России. Чтобы сделать ипотечного покупателя таким же привлекательным для продавца квартиры, как покупатель с "живыми" деньгами, надо существенно сократить срок ипотечной сделки. В идеале - сделка по купле-продаже квартиры с использованием механизма ипотеки должна быть такой же по времени, как без ипотеки. Пока такое условие не будет выполняться, ипотечные покупатели по-прежнему будут самыми малопривлекательными партнерами для продавца квартиры. Между тем, ипотечная сделка отличается от обычной значительно большим числом необходимых операций. Так, для покупки квартиры по ипотеке надо провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить титул квартиры, застраховать три вида рисков. Кроме того, заемщик на всех этапах совершения ипотечной сделки должен находиться в руках одного универсального специалиста. Как выяснили опытным путем риэлторы, нельзя разделять сделку на этапы, выполняемые силами различных организаций и экспертов. Вышеперечисленные факторы значительно препятствуют развитию ипотечного рынка в таком крупном городе, как Санкт-Петербург. Ипотечный покупатель заинтересует продавца петербургской квартиры в последнюю очередь. С этим связано то, что объем ипотечных сделок не так высок, как мог бы быть. Ипотека также развивается в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург и Омск. Еще в 2004 году в Екатеринбурге ипотечные кредиты были готовы предоставить лишь два банка: "Сбербанк" и местный банк. Потом банков, готовых работать с ипотекой, стало больше. 1. СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИПОТЕКА КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем. Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры). Преимущества ипотечного кредитования: • возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; • получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; • возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; • возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; • выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год); • получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита. В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью . Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности: • долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); • обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства; • относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; • низкая доходность ипотечных ценных бумаг; • высокая надежность ипотечных ценных бумаг; • наличие государственного контроля за операциями; • государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций. Таким образом, в отличие от рынка недвижимости, который является, по сути, частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость . Так же как и рынок недвижимости, ипотечный рынок через изменение своих показателей способен оказать влияние на динамику показателей, характеризующих общее состояние экономики. Если рассматривать равновесную двухпериодную экономическую систему, в первом периоде которой происходит выдача ипотечного кредита домохозяйству с целью приобретения недвижимости для личного проживания, а во втором - возврат кредита, то динамика показателей потребления, сбережения и национального дохода будет выглядеть следующим образом. Получение кредита и приобретение недвижимости вызовет рост потребления жилищных благ. Поскольку недвижимость приобретается на кредитные средства, изменения объема автономного потребления не произойдет. Тем не менее, общий объем потребления домохозяйства в первом периоде возрастет. В связи с тем, что при приобретении недвижимости на кредитные средства часть стоимости недвижимости заемщик-домохозяйство вносит из собственных сбережений (30-50%), то объем его сбережений в первом периоде сократится. Если же недвижимость рассматривать в качестве актива, часто - крупнейшего актива домохозяйства, получаемого в первом периоде в полном объеме (100%), то налицо будет суммарный рост объема сбережений. В итоге в первом периоде доход экономической системы также возрастет. Во втором периоде, на этапе возврата кредита, потребление домохозяйства снизится из-за необходимости выплаты процентов, в то время как уровень сбережений останется неизменным. Следовательно, совокупный доход второго периода, также сократится. В реальной экономике, когда существует множество домохозяйств, часть которых берет кредиты, а другая отдает в течение одного и того же периода, рост доходов первой категории домохозяйств (берущих кредит) будет компенсироваться сокращением доходов второй категории домохозяйств (отдающих кредит). Таким образом, итоговый совокупный доход экономической системы будет оставаться неизменным: у →const. Рост или сокращение национального дохода может произойти в случае общего изменения экономической конъюнктуры, которое, через изменение ставки процента или других макроэкономических показателей, окажет воздействие на спрос домохозяйств на ипотечные кредиты. Помимо заемщиков-домохозяйств, имеющих целью приобретение на кредитные средства недвижимости, которая будет служить обеспечением по кредиту, на ипотечном рынке присутствуют и другие категории субъектов. К ним относятся: • банк, стремящийся максимизировать прибыль и дивиденды акционеров через участие в долгосрочном кредитовании; • инвестор, стремящийся диверсифицировать риски в своем портфеле путем вложения средств в низкорисковые ипотечные ценные бумаги; • государство, создающее условия для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляющее контроль за операциями на ипотечном рынке и поддержку отдельных категорий заемщиков . С позиции финансового рынка, в роли субъектов ипотечного рынка выступают: вкладчики, т.е. первичные кредиторы, или первичные источники капитала; кредиторы - сберегательные депозитные институты; посредники вторичного рынка; кредиторы, не являющиеся депозитными институтами, и конечные потребители капитала в сфере недвижимости. Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности. Существует два основных вида ресурсов. Во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков. Если речь идет об универсальном коммерческом банке, то средства вкладчиков выступают прямым источником для ипотечных операций банка. Однако возможен и другой вариант, когда депозиты населения рассматриваются в качестве накопительных счетов в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах, из которых в дальнейшем осуществляется долгосрочное кредитование самих вкладчиков по закрытой схеме (как в немецкой модели стройсбережений). Во-вторых, возможно получение средств для ипотечного кредитования из так называемых «оптовых» источников (wholesale funds). К ним относятся средства пенсионных, страховых и других крупных фондов; кредитные линии и другие договоренности с одним или несколькими банками (используется в основном для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков); средства, полученные в результате продажи ипотечных ценных бумаг крупным институциональным инвесторам. Как будет видно из дальнейшего анализа, именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента их увольнения, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Таким образом, ресурсы пенсионных фондов, условия платежей и ожидаемая норма прибыли соответствуют принципам долгосрочности ипотечных ссуд и фиксированности процентов по ипотечным кредитам. Составляющими элементами традиционного ипотечного кредита являются: допустимый размер кредита; срок кредитования; условия погашения кредита; размер процентной ставки; размер регулярного платежа. Чем выше процентная ставка по кредиту, тем выше регулярные платежи и, следовательно, ниже будет число заемщиков. Если доход потенциального заемщика постоянный или снижается, а ипотечная процентная ставка растет, то большая часть потенциальных заемщиков будет вынуждена уйти с рынка: i↑,y-const.-D↓,AD↓ С другой стороны, когда доходы растут быстрее, чем процентная ставка, покупатели хлынут на рынок, рассматривая недвижимость в качестве надежного объекта для инвестиций и обеспечения собственной стабильности. Таким образом, для повышения доступности ипотечных кредитов кредитор меняет одну или несколько из составляющих ипотечного кредита. При осуществлении операций на ипотечном рынке его участники испытывают различные виды рисков: риск процентных ставок; риск досрочной оплаты; кредитный риск; рыночный риск, риск ликвидности . Риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов ипотечного кредитора по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. В классическом варианте процент по ипотечному кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Положительной чертой такого кредита является возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению кредитного риска. Однако он может применяться только в экономических системах с относительно низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимостью финансовых ресурсов (Рис. 1.). Рис. 1. Влияние на изменение потребления домохозяйств кредитов с фиксированной и «плавающей» процентной ставко С1 - потребление в I периоде С2 - потребление во II периоде AB - первоначальное бюджетное ограничение е - первоначальное потребление f - потребление после выдачи кредита с фиксированной ставкой процента g - потребление после скачка инфляции π↑↑,i↑→ά↑→реальные платежи по кредиту ↓→АВ→DB,→e→g→ кредиты с «плавающей» процентной ставкой →DB→AB Значительное изменение уровня инфляции в сторону повышения в течение срока кредитования с фиксированной ставкой процента может привести к нарушению баланса активов и пассивов кредитной организации и потере ее ликвидности. Реальная стоимость возвращаемых средств сокращается, что выгодно для заемщика и позволяет ему перейти на более высокий уровень потребления. На Рис. 1.1. это отражено переходом с бюджетной линии AB (точка f) на линию DB (точка g). 2. КЛАССИФИКЦИЯ И ТИПЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ Как было сказано выше, многообразие возможных комбинаций факторов внешней среды позволяет существовать одновременно различным вариантам организации ипотечного кредитования. Ипотечные системы разных стран отличаются друг от друга, поскольку каждая страна имеет свою кредитно-денежную и жилищную политику, свои особенности формирования и эксплуатирования жилищного фонда. Однако, несмотря на это, при анализе существующих ипотечных систем можно заметить, что все они, имея национальные особенности, склоняются в той или иной степени к существующим моделям ипотечного кредитования. В экономической литературе, посвященной вопросам формирования ипотечного рынка, большое внимание уделяется описанию моделей ипотечного кредитования. Напомним, выделяются две основные модели: двухуровневая классическая (американская) и одноуровневая (немецкая). Принципиальным различием между ними, как видно из их условных названий, является степень активности функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и наличие или отсутствие в подсистеме вторичного рынка специальных посредников (агентств), целью деятельности которых является выкуп и размещение закладных. Механизм функционирования классической модели состоит в следующем. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке и оформленные в виде закладных, выкупаются специальными агентствами. Далее агентства формируют разрозненные закладные в единые пулы, затем эмитируют ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и размещают ипотечные ценные бумаги на открытом финансовом рынке (рис. 2.). За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страхованием или гарантиями, распределяются между всеми составляющими пул кредитами и, соответственно, приобретателями участий в пуле. Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. Инициатива развития ипотечного рынка принадлежала правительству США. Были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - целью деятельности которых было страхование ипотечных кредитов, что обеспечивало кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке. Решением Конгресса США в 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она явилась тем «специальным агентством», которое характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую, поскольку создана была для развития вторичных ипотечных рынков через выкуп у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованных ипотечных кредитов. Фэнни Мэй обеспечивала поддержку специальных жилищных проектов, которые были не в состоянии привлечь в достаточном объеме частные инвестиции, например, таких, как низко доходное жилищное строительство. Результатом деятельности этой организации стало введение новых ипотечных механизмов, сочетающих долгосрочное финансирование с невысокими требованиями к собственному капиталу заемщиков. Рис. 2. Двухмерная модель организации ипотечного кредитования Направления деятельности Фэнни Мэй на ипотечном рынке сводились к следующему: • продвижение потоков капитала в регионы, где ощущается недостаток ипотечных ресурсов; • перемещение на ипотечный рынок инвестиций из других секторов национальной экономики США посредством продаж выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек; • защита местных кредиторов и строителей от риска падения процентных ставок в будущем путем выпуска обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой и доходностью; • выравнивание потоков ипотечных средств при неустойчивых состояниях экономики страны через покупку ипотечных кредитов при недостаточности кредитных средств в экономике и продажу кредитов, когда фонды легко доступны. В 1980 году правительством Соединенных Штатов был принят закон (Depository Deregulation and Monetary Control Act, DDMCA), посвященный дерегулированию частных вкладов. Им было отменено действовавшее ранее так называемое «правило Q», запрещавшее банкам платить проценты по вкладам до востребования и вкладам со сроком менее 30 дней, и устанавливавшее максимальное значение процентов по депозитам. Результатом введения в действие данного нормативного акта стало бурное развитие вторичного ипотечного рынка и сближение его с рынком капиталов. Рынок закладных стал более интегрирован в национальную экономику по сравнению с прежними временами, когда в регионах существовали обособленные вторичные ипотечные рынки, не реагировавшие на изменения, происходящие на национальном рынке капиталов. Теперь единый рынок ипотечных ценных бумаг США воспринимается экспертами как значительная часть общеамериканского рынка капиталов. Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. По состоянию на конец 2007 года государственные и около государственные структуры держали в своих портфелях закладных на сумму 2535,4 миллиарда долларов, что составляет 41 % от всего объема данного рынка. Для сравнения, еще в 1989 году этот показатель составлял всего 1067,3 миллиарда долларов, или 29, 8 % . Успех ипотечной системы Соединенных Штатов Америки обусловлен не только значительной государственной поддержкой при ее создании, но и своеобразной структурой жилищного фонда, а также особенностями англоамериканской системы права, по-своему трактующей понятие собственности и правовые отношения, возникающие при ее передаче. При англо-американской системе права судебный прецедент является источником права, что позволяет гибко и оперативно решать проблемы, возникающие в сфере недвижимости и ипотечного кредитования. Таким образом, благодаря продуманной государственной политике, унификации ипотечных продуктов, в сочетании с исторически сложившимися условиями и традициями, в Соединенных Штатах Америки удалось построить конкурентный ипотечный рынок, занимающий, через вторичный рынок закладных, значительное место в национальной финансовой системе. В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой -недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита (рис. 3.). Рис. 3. Одноуровневая модель организации ипотечного кредитования Деятельность банков, выпускающих ипотечные облигации, должна регулироваться специальным законодательством и контролироваться органами банковского надзора. Такие банки могут осуществлять, помимо выдачи ипотечных кредитов, только низкорискованные операции на рынке. Оценка обеспечения (т.е. стоимости закладываемой недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости с учетом капитализации. Это обусловлено тем, что при рыночной оценке залога возможно предоставление завышенных кредитов, что может отразиться на рынке жилья. Если в дальнейшем стоимость недвижимости снизится, то исчезнет реальное обеспечение ипотечных облигаций . Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Европы, в особенности в Германии и Франции. В рамках одноуровневой системы функционирует так называемая «немецкая система стройсбережений». Основная ее идея состоит в мобилизации свободных денежных средств населения на строительство и приобретение жилья в рамках специализированных банковских институтов -строительных сберегательных касс (Bausparkasse). В Германии система стройсбережений получила наиболее широкое распространение. Примерно 60 % всех проектов приобретения жилья частично финансируется за счет стройсберссуд. Источником ресурсов для строительных ссуд населению являются поступления в стройсберкассы от вкладчиков на их накопительные счета и от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии, выплачиваемые по договорам стройсбережений. Благодаря этому система стройсбережений функционирует практически автономно и отделена от национального рынка капиталов. В результате заемщики, получающие так называемые стройсберссуды, оказываются в более выгодном положении по сравнению с заемщиками, берущими ипотечные кредиты в ипотечных банках, так как процентные ставки по ипотечным кредитам в ипотечных банках могут изменяться в течение времени в зависимости от изменений стоимости кредитных ресурсов на рынке капиталов. Процентные ставки по вкладам и ссудам в стройсберкассах ниже рыночных (5-6 %) и фиксируются на все время контракта по стройсбережениям. Сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50 - 60 %). Остальная часть приобретаемого или строящегося жилья финансируется за счет ипотечного кредита, взятого в ипотечном банке, а также собственных средств заемщика. Таким образом, ссуда, предоставляемая по стройсберегательному контракту, оказывается как бы «второй ипотекой», которая обеспечивается залогом приобретаемого жилья. В целом система стройсбережений включает в себя три фазы: фазу сбережения, распределения и фазу кредита. В фазу сбережения происходит накопление вкладчиком в стройсберкассе определенной фиксированной суммы путем внесения на накопительный счет регулярных взносов. Как правило, процентная ставка по этому вкладу фиксируется на весь срок контракта. После накопления суммы, равной 40 - 50 % стоимости будущего жилья, и достижения минимального срока накопления наступает фаза распределения. На этом этапе рассчитывается так называемый квалификационный показатель, который служит мерой участия индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов. В зависимости от величины этого математически рассчитываемого показателя определяется очередность вкладчиков при распределении стройсберссуд. В дополнение к накопленной сумме вклада по стройсберконтракту вкладчику (а теперь уже заемщику) предоставляется кредит - наступает фаза кредитования. Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (максимальный срок - 12 лет), по согласованному с заемщиком графику равными долями по фиксированной процентной ставке. Существенный недостаток системы стройсбережений - ограничение размера привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов. Тем самым она не распространяется на сбережения другой, незаинтересованной части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц. Одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании и недорога в организации и контроле по сравнению с двухуровневой моделью. Кроме того, европейская модель более устойчива по сравнению с американской, в которой невыполнение обязательств одним из участников ипотечного рынка ведет к неисполнению обязательств другими его участниками. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления так и со стороны рынка. При этом в целом все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны. Действительно, доля ипотечных кредитов в ВВП США составляет более 75 % (по данным середины 2006 года). В России с ее перманентной жилищной проблемой, ипотека является единственным способом решения жилищного вопроса с привлечением средств населения. Кроме того, грамотное развитие системы ипотечного кредитования предполагает увеличение ввода нового жилья, что само по себе влечет увеличение ВВП страны, а также имеет кумулятивный эффект на смежные отрасли (строительные материалы, мебель, товары для ремонта, целый ряд услуг и пр.). На сегодняшний день на федеральном уровне приняты основополагающие для развития ипотеки нормативные правовые акты: Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и соответствующие подзаконные акты, Закон «Об ипотечных ценных бумагах», поправки в Жилищный кодекс РФ. С точки зрения бизнеса - и в первую очередь банков - ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка. По данным Центрального Банка на 01.07.2006 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам составила 104,5 млрд. руб. Прирост задолженности за 1 полугодие 2006 года составил 51,7 млрд.руб. Несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно. В России, по различным оценкам, с помощью ипотечных кредитов приобретается не более 1-2% жилья, а доля рынка в ВПП не превышает 1-2%. Эксперты рынка считают, что в среднесрочной перспективе высокие темпы роста развития рынка ипотечного кредитования в РФ сохранятся, и ипотечное кредитование останется одним из наиболее динамично развивающихся сегментов финансового рынка. В этом случае, в течение ближайших 2-3 лет доля ипотеки в ВВП России может достичь 5%. Важной характеристикой рынка ипотеки в России является доля оформленных закладных. Если в 2005 году только в 47% случаев ипотеки выдавалась закладная, то уже в 1 полугодии 2006г. - в 63% случаях ипотеки были выданы закладные. Увеличение доли выданных закладных свидетельствует об интересе банковской системы к процессу рефинансирования ипотечных кредитов. Необходимость в будущем рефинансировать кредиты, ставшая все более очевидной 2005 году по мере роста портфеля кредитов, заставляет кредитора залогодержателя оформлять закладные. Некоторая доля закладных была оформлена в 1 полугодии 2006 года на кредиты, выданные ранее. Рост уровня жизни населения способствует росту объемов потребительского кредитования, в том числе и ипотечного. Доля ипотечного кредитования в общей корзине потребительских кредитов пока не превышает 5 %. По мнению автора, вероятность существенного замедления темпов роста реальных располагаемых доходов граждан в настоящее время достаточно мала. Это связано с устойчивой политической ситуацией в стране, благоприятной конъюнктурой мировых цен на нефть, благодаря чему доходы страны от экспорта энергоресурсов обеспечивают устойчивый приток средств в страну. В связи с этим относительное улучшение материального благополучия граждан станет, по нашим прогнозам, основным стимулом к столь же интенсивному развитию рынка кредитования физических лиц в ближайшие пять-шесть лет. В течение ближайших пяти-шести лет, по прогнозам аналитиков, доля кредитов населению в активах банковской системы увеличится с нынешних 10% до 17-20%, что дает основание предполагать, что к концу 2010 года остаток ссудной задолженности физических лиц при условии сохранения темпов роста ВВП на уровне 5-6% в год может превысить 4,5 трлн. руб. Среднегодовые темпы прироста рынка будут находиться на уровне 35%, а сам объем рынка за предстоящее пятилетие вырастет более чем в 4 раза. При этом в объеме валового внутреннего продукта доля потребительских кредитов увеличится с 3,7% до 11-12%. Эффективное функционирование системы ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратноа также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Гражданский кодекс РФ 2. Налоговый кодекс РФ 3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями на 30 декабря 2004 года) 4. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. 5. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. 6. Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» / Под. ред. Е.В.Орешкович. - Киров: УПЦ «Март-2000», 2007. 7. Бэнкс Рональд. Российская модель рынка недвижимости // Экономика сельского хозяйства России. - 2007. - № 4 - С.23. 8. Материалы интернет-сайта Института экономики города -www.urbaneconomics.ru, 2007. 9. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России /Под ред. В.С.Ема. - М.: Статут, 2007. 10. Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. - СПб.: Изд-во СПбГУ, 2007. |
|
| « Пред. | След. » |
|---|
