Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и мире и перспективы его развития

Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и мире и перспективы его развития
ВВОДНАЯ ГЛАВА 2
ПРЕДЫСТОРИЯ (BACKGROUND) 2
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 4
ЦЕЛЬ (PURPOSE) 4
МЕТОД 5
ВЫБОР МЕТОДА 5
МОТИВ ВЫБОРА 5
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ МЕТОДЫ 5
НЕДОСТАТКИ МЕТОДА (CRITICAL VIEW OF THE METHOD) 5
ТЕОРИЯ 6
КРАТКИЙ ОБЗОР 6
СУЩНОСТЬ, ИСТОРИЯ, И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ЧЕРТЫ ИПОТЕКИ 6
МИРОВОЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 14
КЛАССИФИКАЦИЯ И ТИПЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 21
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 28
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И МИРЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ 33
ИССЛЕДОВАННЫЕ ВОПРОСЫ 33
РЕЗУЛЬТАТЫ 33
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 33
ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС - ИСТОРИЯ И ПРИЧИНЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ 48
ПОСЛЕДСТВИЯ КРИЗИСА SUB-PRIME В РОССИИ 55
ПЕРСПЕКТИВЫ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРИЗИСА И ПУТИ ЕГО ПРЕОДОЛЕНИЯ 64
ВЫВОДЫ 74
ЗАВЕРШАЮЩАЯ ДИСКУССИЯ 76
ВЫВОДЫ (IMPLICATIONS) 76
РЕКОМЕНДАЦИИ 81
ЛИТЕРАТУРА 83
ССЫЛКИ 87
ИСТОЧНИКИ 87
Вводная глава
Предыстория (Background)
По мере становления рыночных отношений, в России появляются финансовые механизмы, свойственные развитым странам. Одним из таких механизмов является ипотека, актуализация которой в последнее время связана с рядом макроэкономических причин: углубление рыночных преобразований и стабилизация экономической ситуации; развитие и становление институтов рыночной экономики, функционирование которых задействует разнообразные финансово-экономические механизмы; переориентация финансовых организаций и, прежде всего банков, на работу по «длинным» позициям; отсутствие эффективных способов сохранения и накопления денежных средств, имеющихся у населения (фондовый рынок находится в стагнации, проценты по вкладам в банки зачастую ниже уровня инфляции, при относительно стабильном курсе доллара его покупка не выгодна и т.д.); высокий уровень ликвидности недвижимости, прежде всего жилья, что делает выгодным вложение средств в него; жилищная проблема актуальна для многих семей; повышение уровня доходов определенной части населения и т.д.
Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следстви ем определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительной срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки не является самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности.
Ипотечное кредитование широко развито в различных странах, применительно к особенностям которых разработаны различные варианты схем кредитования. Большой опыт в этом направлении имелся и в дореволюционной России. Анализ накопленного опыта делает возможным быстрое развитие ипотеки в настоящее время, путем адаптации наиболее эффективных схем к российским особенностям.
Существующая в настоящее время программа жилищного строительства не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны.
Согласно социологическим исследованиям, около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, при этом 10 % располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Исходя из того, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) в среднем 20 тыс. долларов, потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов .
Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу из инвестиционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.
В то же время в настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово-экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, прежде всего, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.
В этой связи представляется актуальным анализ причин, сдерживающих становление института ипотеки в нашей стране. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике.
Объект исследования
Объект исследования - рынок ипотечного кредитования, постигший его кризис.
Цель (purpose)
Основной целью дипломной работы является выявление сути проблем, возникших в настоящее время в ипотечном кредитовании в России и мире, выявлении их взаимовлияния на мировой финансовый кризис, выяснения основных причин/предпосылок и попытка прогнозирования дальнейшего развития ситуации с оценкой предпринимаемых мер.
Метод
Выбор метода
В качестве основного метода исследования в работе использовано изучение периодической печати, констатирующей те или иные изменения и факты объекта исследования, а также содержащие суждения и оценки авторитетных специалистов рынка.
Мотив выбора
Мотивом выбора данного метода является специфика исследуемого объекта: высокая актуальность и злободневность происходящих изменений, отсутствие авторитетных монографий и комплексных исследований, в силу новизны проблемы. Поскольку мы находимся в эпицентре исследуемой проблемы, единственным адекватным источником, отражающим современное состояние проблемы определена периодическая печать (авторитетные финансовые массмедиа).
Альтернативные методы
В качестве альтернативного метода в работе использован метод интервьюирования.
Использован также графический метод для иллюстрации тех или иных утверждений, данных в работе.
Недостатки метода (Critical view of the method)
Недостатки метода заключаются в невозможность создать точную и достоверную картину происходящего. Данный метод позволил нам лишь построить представление о том, как видят ситуацию авторитетные специалисты рынка, его ключевые игроки.
Теория
Краткий обзор
Достижение поставленной перед исследованием цели представилось невозможным без анализа экономической сущности общественных отношений, составляющих базис ипотечного кредитования. Однако никакое экономическое явление само по себе не существует в отрыве от породивших его потребностей общества. Представляется в этой связи, что сложная система отношений, складывающихся по поводу ипотечного жилищного кредитования, обязана своим становлением не только экономическим, но и социальным предпосылкам.
Сущность, история, и отличительные черты ипотеки
Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).
Предшественник Солона - Драконт (в 621 г. до н. э.) - ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.
В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:
• отменяет поземельные налоги;
• вводит свободу завещания.
Вымороченное имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться с собственностью и завещать ее по своему усмотрению.
Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. Hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.
На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. Например, в Риме по закону двенадцати таблиц на лицо, не исполнившее, принятого на себя обязательства, допускалось «наложение руки». В России же основным способом обеспечения обязательств был «правеж», (неисправного должника ежедневно в течение месяца выводили на площадь перед приказом и били прутьями, затем должник, в случае неуплаты долга, поступал в распоряжение истца) и «зажив» (должник обязан был либо самостоятельно отработать долг, либо отдать в холопство собственного ребенка или крепостных людей, если должник был дворянского или барского сословия).
Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция. (от лат. Fiducia - сделка на доверии или доверительная сделка).
Следующая форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. Pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства.
Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.
В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. Принцип, который служит: «Que prior est tempore potior est jure» - «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве».
Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:
• ипотека инвестора на инвестиции;
• ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов;
• ипотека на имущество опекуна;
• ипотека жены на имущество мужа;
• ипотека церкви и т. д.
Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.
В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.
В Римской империи уже в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антонина Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).
Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.
• Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
• Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
• В четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
• В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
1. гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.
Мировой опыт развития системы ипотечного кредитования
В мировой практике в зависимости от уровня развития первичного и вторичного рынков выделяется несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования.
Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии .
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных листов, эмиссия и обращение которых закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так называемую «немецкую модель», основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных кассой квартир.
В немецком варианте в роли кредита выступают денежные средства.
Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования распространена в странах англо-саксонской системы права. Ее возникновение в США было предопределено большой самостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования, а также необходимостью экономической стимуляции жилищного строительства после Великой депрессии, что нельзя было сделать без частного капитала.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, созданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции права собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее «расщепление». На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, «разделение» содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.
Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.
1. Контрактные сбережения
Устойчивые системы контрактных сбережений введены:
В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;
В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;
В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.
Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).
Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.
Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей - среднесрочных и долгосрочных - ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
2. Ипотечное кредитование.
До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.
В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.
В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.
В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
3. Государственная поддержка.
Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.
Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.
Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.
Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.
Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).
Классификация и типы ипотечных кредитов
Как было сказано выше, многообразие возможных комбинаций факторов внешней среды позволяет существовать одновременно различным вариантам организации ипотечного кредитования. Ипотечные системы разных стран отличаются друг от друга, поскольку каждая страна имеет свою кредитно-денежную и жилищную политику, свои особенности формирования и эксплуатирования жилищного фонда. Однако, несмотря на это, при анализе существующих ипотечных систем можно заметить, что все они, имея национальные особенности, склоняются в той или иной степени к существующим моделям ипотечного кредитования.
В экономической литературе, посвященной вопросам формирования ипотечного рынка, большое внимание уделяется описанию моделей ипотечного кредитования. Напомним, выделяются две основные модели: двухуровневая классическая (американская) и одноуровневая (немецкая). Принципиальным различием между ними, как видно из их условных названий, является степень активности функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и наличие или отсутствие в подсистеме вторичного рынка специальных посредников (агентств), целью деятельности которых является выкуп и размещение закладных.
Механизм функционирования классической модели состоит в следующем. Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке и оформленные в виде закладных, выкупаются специальными агентствами. Далее агентства формируют разрозненные закладные в единые пулы, затем эмитируют ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и размещают ипотечные ценные бумаги на открытом финансовом рынке (рис. 1.2.).
За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страхованием или гарантиями, распределяются между всеми составляющими пул кредитами и, соответственно, приобретателями участий в пуле.
Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Как известно, толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. Инициатива развития ипотечного рынка принадлежала правительству США. Были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - целью деятельности которых было страхование ипотечных кредитов, что обеспечивало кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке. Решением Конгресса США в 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она явилась тем «специальным агентством», которое характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую, поскольку создана была для развития вторичных ипотечных рынков через выкуп у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованных ипотечных кредитов. Фэнни Мэй обеспечивала поддержку специальных жилищных проектов, которые были не в состоянии привлечь в достаточном объеме частные инвестиции, например, таких, как низко доходное жилищное строительство. Результатом деятельности этой организации стало введение новых ипотечных механизмов, сочетающих долгосрочное финансирование с невысокими требованиями к собственному капиталу заемщиков.
Рис. 1.2. Двухмерная модель организации ипотечного кредитования
Направления деятельности Фэнни Мэй на ипотечном рынке сводились к следующему:
• продвижение потоков капитала в регионы, где ощущается недостаток ипотечных ресурсов;
• перемещение на ипотечный рынок инвестиций из других секторов национальной экономики США посредством продаж выпускаемых ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек;
• защита местных кредиторов и строителей от риска падения процентных ставок в будущем путем выпуска обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой и доходностью;
• выравнивание потоков ипотечных средств при неустойчивых состояниях экономики страны через покупку ипотечных кредитов при недостаточности кредитных средств в экономике и продажу кредитов, когда фонды легко доступны.
В 1980 году правительством Соединенных Штатов был принят закон (Depository Deregulation and Monetary Control Act, DDMCA), посвященный дерегулированию частных вкладов. Им было отменено действовавшее ранее так называемое «правило Q», запрещавшее банкам платить проценты по вкладам до востребования и вкладам со сроком менее 30 дней, и устанавливавшее максимальное значение процентов по депозитам. Результатом введения в действие данного нормативного акта стало бурное развитие вторичного ипотечного рынка и сближение его с рынком капиталов. Рынок закладных стал более интегрирован в национальную экономику по сравнению с прежними временами, когда в регионах существовали обособленные вторичные ипотечные рынки, не реагировавшие на изменения, происходящие на национальном рынке капиталов. Теперь единый рынок ипотечных ценных бумаг США воспринимается экспертами как значительная часть общеамериканского рынка капиталов.
Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования. По состоянию на конец 1999 года государственные и около государственные структуры держали в своих портфелях закладных на сумму 2535,4 миллиарда долларов, что составляет 41 % от всего объема данного рынка. Для сравнения, еще в 1989 году этот показатель составлял всего 1067,3 миллиарда долларов, или 29, 8 % .
Успех ипотечной системы Соединенных Штатов Америки обусловлен не только значительной государственной поддержкой при ее создании, но и своеобразной структурой жилищного фонда, а также особенностями англоамериканской системы права, по-своему трактующей понятие собственности и правовые отношения, возникающие при ее передаче. При англо-американской системе права судебный прецедент является источником права, что позволяет гибко и оперативно решать проблемы, возникающие в сфере недвижимости и ипотечного кредитования.
Таким образом, благодаря продуманной государственной политике, унификации ипотечных продуктов, в сочетании с исторически сложившимися условиями и традициями, в Соединенных Штатах Америки удалось построить конкурентный ипотечный рынок, занимающий, через вторичный рынок закладных, значительное место в национальной финансовой системе.
В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой -недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита (рис. 1.3.).
Рис. 1.3. Одноуровневая модель организации ипотечного кредитования
Деятльность банков, выпускающих ипотечные облигации, должна регулироваться специальным законодательством и контролироваться органами банковского надзора. Такие банки могут осуществлять, помимо выдачи ипотечных кредитов, только низкорискованные операции на рынке. Оценка обеспечения (т.е. стоимости закладываемой недвижимости) производится не по рыночной стоимости, как в США, а по долгосрочной стоимости недвижимости с учетом капитализации. Это обусловлено тем, что при рыночной оценке залога возможно предоставление завышенных кредитов, что может отразиться на рынке жилья. Если в дальнейшем стоимость недвижимости снизится, то исчезнет реальное обеспечение ипотечных облигаций .
Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Европы, в особенности в Германии и Франции.
В рамках одноуровневой системы функционирует так называемая «немецкая система стройсбережений». Основная ее идея состоит в мобилизации свободных денежных средств населения на строительство и приобретение жилья в рамках специализированных банковских институтов -строительных сберегательных касс (Bausparkasse).
В Германии система стройсбережений получила наиболее широкое распространение. Примерно 60 % всех проектов приобретения жилья частично финансируется за счет стройсберссуд. Источником ресурсов для строительных ссуд населению являются поступления в стройсберкассы от вкладчиков на их накопительные счета и от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии, выплачиваемые по договорам стройсбережений. Благодаря этому система стройсбережений функционирует практически автономно и отделена от национального рынка капиталов. В результате заемщики, получающие так называемые стройсберссуды, оказываются в более выгодном положении по сравнению с заемщиками, берущими ипотечные кредиты в ипотечных банках, так как процентные ставки по ипотечным кредитам в ипотечных банках могут изменяться в течение времени в зависимости от изменений стоимости кредитных ресурсов на рынке капиталов. Процентные ставки по вкладам и ссудам в стройсберкассах ниже рыночных (5-6 %) и фиксируются на все время контракта по стройсбережениям.
Сумма, полученная по договору стройсбережений, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50 - 60 %). Остальная часть приобретаемого или строящегося жилья финансируется за счет ипотечного кредита, взятого в ипотечном банке, а также собственных средств заемщика. Таким образом, ссуда, предоставляемая по стройсберегательному контракту, оказывается как бы «второй ипотекой», которая обеспечивается залогом приобретаемого жилья.
В целом система стройсбережений включает в себя три фазы: фазу сбережения, распределения и фазу кредита.
В фазу сбережения происходит накопление вкладчиком в стройсберкассе определенной фиксированной суммы путем внесения на накопительный счет регулярных взносов. Как правило, процентная ставка по этому вкладу фиксируется на весь срок контракта.
После накопления суммы, равной 40 - 50 % стоимости будущего жилья, и достижения минимального срока накопления наступает фаза распределения. На этом этапе рассчитывается так называемый квалификационный показатель, который служит мерой участия индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов. В зависимости от величины этого математически рассчитываемого показателя определяется очередность вкладчиков при распределении стройсберссуд.
В дополнение к накопленной сумме вклада по стройсберконтракту вкладчику (а теперь уже заемщику) предоставляется кредит - наступает фаза кредитования. Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (максимальный срок - 12 лет), по согласованному с заемщиком графику равными долями по фиксированной процентной ставке.
Существенный недостаток системы стройсбережений - ограничение размера привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов. Тем самым она не распространяется на сбережения другой, незаинтересованной части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.
Одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании и недорога в организации и контроле по сравнению с двухуровневой моделью. Кроме того, европейская модель более устойчива по сравнению с американской, в которой невыполнение обязательств одним из участников ипотечного рынка ведет к неисполнению обязательств другими его участниками.
Системы жилищного финансирования других стран Западной Европы имеют свои особенности по сравнению с изложенными выше. Более того, ипотечная система самой Германии не ограничивается стройсберкассами, поэтому представляется необходимым описать их более подробно.
Организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования
Операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. Субъектами первичного рынка выступают, с одной стороны, частные лица - заемщики, с другой стороны - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие кредиты под залог недвижимости. Кредитные институты при осуществлении ипотечных операций формируют долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости. Однако при этом у них снижается объем доступных денежных ресурсов -возникает проблема привлечения свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования.
Вторичный рынок ипотечного кредитования возникает с целью решения проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Существует несколько вариантов рефинансирования, основными из которых являются уступка прав по ипотечному кредиту взамен получения денежных средств при помощи цессии или ценных бумаг и выпуск, и размещение ценных бумаг кредитора при оставлении требований по ипотечным кредитам в собственном портфеле.
При первом варианте рефинансирования необходимо наличие специальных институтов, специализирующихся на покупке ипотечных кредитов, формировании их в пулы и продаже пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке. Для второго варианта рефинансирования требуется наличие специального законодательства в сфере эмиссии ценных бумаг кредитора, обеспеченных имеющимися в его портфеле требованиями по выданным ипотечным кредитам.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах .
При более детальном рассмотрении ипотечного рынка его структура представляет собой совокупность взаимосвязанных частей, принадлежащих внутренней или внешней среде ипотечнй системы . В каждой среде существует несколько подсистем, характеризующих отдельный элемент ипотечной системы (Рис. 1.4.).
Рис. 1.4. Структура ипотечной системы
Во внутреннюю среду ипотечного рынка входят подсистема недвижимости, характеризующая состояние рынка строительства и оборота недвижимости; подсистема первичного рынка, дающая представление о рынке ипотечных кредитов, и подсистема вторичного рынка, связанная с функционированием финансового рынка. Именно на финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования.
Подсистемы первичного и вторичного рынка во внутренней среде ипотечной системы отвечают за процесс инвестирования капитала на рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Подсистема рынка недвижимости отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь ипотечный процесс. Она отвечает за формирование предложения. Поскольку, как известно, строительная индустрия относительно инерционна и не может быстро реагировать на изменение объема спроса, подсистема недвижимости полностью подчинена поведению инвестора, который может активизировать потребительский спрос. Поэтому ее роль в ипотечной системе пассивна.
К внешней среде системы ипотечного кредитования относятся:
• политические факторы, такие как: стабильность общественной системы, предсказуемость политических режимов, отсутствие военной угрозы, развитость мер государственной поддержки системы;
• правовые факторы, характеризующиеся общим состоянием правовой среды общества и выражающиеся в способности защищать отношения собственности и обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;
• экономические факторы: общее развитие кредитно-финансовой системы в стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной валюты к инфляции, платежеспособность населения, развитие системы страхования экономических рисков, связанных с ипотекой;
• исторические условия и факторы.
Существование этих факторов является основой для многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования могут реализовываться одновременно и не исключают друг друга, а отличаются преимущественно технологией рефинансирования.
При выработке политики по построению общегосударственной системы ипотечного кредитования необходимо рассмотреть начальные условия для ее формирования, которые задаются факторами внешней среды системы, и проанализировать их влияние на внутреннюю среду ипотечной системы.
Если в стране не развит рынок капиталов (как в экономике пореформенной России), то подсистема вторичного рынка не может выполнять доминирующую роль. Связано это с тем, что свободные ресурсы, которые могли бы быть вовлечены в оборот, имеют экономические характеристики, не привлекательные для широкого круга заемщиков. По этим же причинам функцию главного инвестора не может выполнять и первичная подсистема. Но при этом она может играть роль оператора системы.
Подсистема недвижимости, где главными действующими лицами являются покупатель, продавец и производитель жилья, также имеет неблагоприятные начальные условия, созданные совокупностью факторов внешней среды. Однако на этапе становления ипотечной системы, в случае принятия экономических мер по активизации потребительского спроса, эта подсистема может стать ведущей. Если в развитой системе ипотечного кредитования основным инвестором является рынок капиталов, а потребитель выполняет роль соинвестора, то в развивающейся системе основным инвестором является покупатель. Дополнительные источники финансирования могут быть привлечены из реального сектора экономики, поскольку именно он получает мобилизованный инвестиционный импульс от покупателя. В целом, через активизацию потребительского спроса в системе ипотечного кредитования происходит мобилизация инвестиций населения. Благодаря эффекту мультипликации эти инвестиции умножаются, порождая новые налоговые поступления. Поскольку часть дополнительно полученных из налоговых поступлений бюджетных ресурсов может быть использована для рефинансирования в системе ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что при определенных условиях эта система становится самодостаточна.

Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и мире и перспективы его развития
Исследованные вопросы
В рамках самостоятельного исследования, проводимого в данной работе, предполагается дать ответ на следующие вопросы:
1. Каково современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и мире?
2. Ипотечный кризис - история и причины возникновения.
3. Каковы пути преодоления ипотечного кризиса и перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в России ?
Результаты
Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России
В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом, в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, то есть речь идет об ипотеке.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В случае договора об ипотеке государственных и муниципальных предприятий необходимо получить согласие соответствующего комитета по управлению имуществом на передачу предприятия в залог, если в договоре этого предприятия с комитетом не оговорено иное.
Если имущество закреплено за организацией на праве оперативного управления, то, как правило, такая организация не вправе передать его в залог. Исключение составляет имущество, приобретенное с согласия собственника и в соответствии с законом, в результате самостоятельной предпринимательской деятельности.
Ипотека позволяет органам государственного управления в рамках мероприятий по урегулированию проблем неплатежеспособности осуществлять реструктуризацию и финансовое оздоровление предприятий, попавших в кризисную ситуацию.
Поскольку ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в балансе предприятия, то при неисполнении обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом.
Если эти меры не дают надлежащего результата, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие, и оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.
Таким образом, без проведения процедур, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), методом ипотеки можно достичь аналогичных целей.
Передавать в ипотеку предприятие, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации, нельзя.
В результате законотворческой работы был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть закон об ипотеке позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.
Таким образом, ипотека возникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность.
Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.
Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя:
• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);
• причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).
Данный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».
Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 закона).
Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Федеральным законом от 21.11.1996 г. №29-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в гл. 42 ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.
Передача вещей (товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражать операцию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с тем заемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат с использованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечет за собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.
Своим постановлением от 14.01.2000 г. №28 Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Федерации и муниципальных образований.
Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.
По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Остановимся на некоторых проблемных моментах регулирования ипотечного кредитования.
1) Размер ставок по ипотечным кредитам.
Основными параметрами любой ипотечной системы и соответственно ипотечной программы являются проценты по кредиту - ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.
Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки. В настоящий момент АИЖК установлены следующие ставки по ипотечным кредитам:
Таблица 2.1
Условия ипотечных жилищных кредитов, рефинансируемых Агентством
Соотношение кредит/залог,% Процентная ставка, % годовых
от 12 до 120 мес. (от 1 до 10 лет) включительно более 120 до 240 мес. (от 10 до 20 лет) включительно более 240 до 360 мес. (от 20 до 30 лет) включительно
от 30% (включительно) до 50% (включительно) 10,75 11,00 11,25
более 50% до 70% (включительно) 12,00 12,25 12,50
более 70% до 90% (включительно) 13,50 13,75 14,00
Портфель АИЖК:
В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через Сервисного Агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховыми компаниями.
Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечные кредиты выдают 145 организации из 75 регионов РФ.
Рис. 1.1 Динамика объёмов рефинансирования АИЖК 2006-2008
По Стандартам Агентством рефинансирован 120 197 ипотечных кредита на общую сумму 88 млрд. 596 млн. руб.
2) Определение в законодательстве «молодой семьи» и меры ее поддержки при ипотечном кредитовании.
В федеральном законодательстве понятие «молодая семья» определяется лишь в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года, а также в Основных направлениях государственной молодежной политике, утвержденных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 3 июня 1993 года № 5090-1. Под ней понимается семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей.
Подобным же образом понятие «молодая семья» определяется в нормативных актах Самарской области, Санкт-Петербурге и некоторых других субъектов Российской Федерации. В г. Москве, Красноярском, Приморском краях, в Кемеровской, Новосибирской, Тверской, Тюменской областях молодая семья определяется как семья, в которой возраст одного из супругов не превышает 30 лет, а также неполная семья, в которой мать или отец не достигли 30 лет.
При этом надо отметить о решении Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 года № 3-443, которым признаны недействующими со дня принятия соответствующие правовые нормы, устанавливающие ограничения применительно к мерам поддержки молодых семей, лишь семьями, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста.
В Кировской области «молодая семья» определена как семья, в которой оба супруга находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья.
В этой связи в федеральных и региональных нормативных актах необходимо закрепить норму о том, что молодой семьей является семья, в которой возраст одного из супругов не превышает 30 лет, а также неполная семья, в которой мать или отец не достигли 30 лет. Либо даже возраст увеличить до 35 лет.
3) Компенсация взносов при ипотечном кредитовании.
Одной из мер социальной поддержки участников ипотеки является компенсация (субсидирование) государством части взносов.
В г. Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплату 30 % стоимости квартиры вносится молодой семьей с ребенком, другие 30 % компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.
В Волгоградской области администрацией предоставляет жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления, по отдельным категориям заемщиков.
В Самарской области молодым семьям, в которых оба супруга являются работниками бюджетной сферы либо заняты в сельскохозяйственном производстве, первоначальный взнос полностью компенсируется за счет средств областного бюджета. Остальным молодым семьям проводится компенсация 50% первоначального взноса при условии, если среднедушевой доход не превышает 3-х прожиточных минимумов.
Другой формой поддержки молодых семей является компенсирование части взносов по ипотечным кредитам при рождении детей.
Достаточно типичен пример Самарской области - при рождении первого ребенка молодой семье погашается часть ипотечного жилищного кредита в размере стоимости 18 кв. метров общей площади жилья. При рождении второго ребенка погашается следующие 18 кв. метров общей площади жилья. При рождении третьего ребенка погашается оставшаяся сумма ипотечного жилищного кредита.
Однако, при отсутствии у молодой семьи детей, либо при их рождении до момента получения молодой семьей кредита, в том числе в период после принятия решения о выделении кредита, но до момента фактического получения полученный молодой семьей ипотечный кредит не погашается.
В настоящее время в Правительстве Российской Федерации рассматривается новая подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Участником ее станет молодая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, независимо от наличия детей.
Предполагается также предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита в размере:
• 35% от средней стоимости жилья - для семей, не имеющих детей;
• 40% от средней стоимости жилья - для семей, имеющих одного и более ребенка.
В проекте подпрограммы, как и сейчас, закрепляется право субъектов РФ и органов местного самоуправления предусматривать дополнительные формы поддержки молодых семей.
В целях стимулирования рождаемости возможно установление мер поддержки семей при ипотечном кредитовании в случае рождения ребенка вне зависимости отнесения семьи к категории молодых, т.е. вне зависимости от возраста родителей.
4) Рост стоимости жилья и относительное снижение в этой связи доходов населения. Данное обстоятельство может свести на нет всю привлекательность ипотечного кредитования. На примере города Самары стоимость жилья на первичном и вторичном рынках за последний год увеличилась в 1,5-2 раза.
Росту цен на жилые помещения способствуют нарушения при выдаче разрешений на строительство и отводе земельных участков, финансовая несостоятельность некоторых заказчиков-застройщиков, скандалы с инвесторами-дольщиками, а также уже имеющееся на рынке жилья превышение спроса над предложением. Последний фактор напрямую связан с темпами жилищного строительства в стране и развитие индустрии строительных материалов. Правительству РФ и региональным органам власти целесообразно разработать комплекс мер по разрешению данной ситуации.
5) Недекларируемость доходов заемщиков. Данный фактор также сдерживает развитие ипотеки, т.к. заемщики, не имея возможности подтвердить все свои доходы могут не получить того размера кредита, на который в действительности они могут претендовать. Кроме того, они могут необоснованно получить льготы как недостаточно обеспеченные граждане, если такие меры поддержки предусмотрены.
6) Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативных актах многих субъектов РФ включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения заемщиков, не выполнивших условия договоров (Краснодарский край, Новгородская, Самарская области). Об этом говорит и ст.106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике подобный жилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для решения этого вопроса.
Можно выделить следующие основные программы ипотечного кредитования в России на современном этапе:
• ипотека без первоначального взноса,
• ипотека для молодых семей,
• государственная ипотека,
• ипотека без комиссии,
• социальная ипотека,
• военная ипотека.
А также программа "Строим вместе", национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Ипотека без первоначального взноса
Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако, здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотечный кредит без первоначального взноса увеличивает риски и распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, хотя и имеет своих сторонников.
Ипотеку без первого взноса предлагали, например:
• Банк Москвы
• Внешторгбанк
• Абсолют-Банк
• Банк жилищного финансирования
Однако, следует отметить, что в результате возникновения ипотечного кризиса в США в 2007 году, многие банки ужесточили требования к заемщикам, и в настоящее время практически нет банков, которые выдавали бы кредиты без первоначального взноса. Сам же минимальный первоначальный взнос также увеличился до 15- 20 % от стоимости недвижимости.
Ипотека - молодым семьям
Участники подпрограммы - молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы.
Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.
Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз. Субсидия предоставляется в размере не менее: 35% расчетной (средней стоимости жилья) - для молодых семей, не имеющих детей; 40% расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, имеющих 1 и более детей.
Ипотека без комиссий
Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.
Стоимость кредита для заемщиков по программе "Ипотека без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20% стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.
Всероссийская программа "Строим вместе"
Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств населения.
Задача участника программы - накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы. Получатель жилья может распоряжаться недвижимостью с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем (с согласия ПИК), делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или строить на купленном земельном участке свой дом. Срок рассрочки можно выбрать в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного плана и срока накопления. Когда пай полностью выплачен, залог с недвижимости снимается.
Социальная ипотека
Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 4000 долларов . При этом, правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.
Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году должна уменьшится до 12 процентов годовых в рублях, в 2007 году - до 11 процентов, в 2008-м - до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижало процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 11,5 процента до 14,5 процента годовых в рублях. АИЖК рассчитывает к концу 2008 г снизить процентную ставку по своей программе до 10 % годовых в основном за счет увеличения объемов рефинансирования ипотечных кредитов.
Московская программа по ипотеке "Военные сертификаты"
Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате орг-штатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет получают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом "О статусе военнослужащих" право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади. Срок реализации сертификатов теперь продлен до 9 месяцев (ранее - 6 мес.).
Всероссийская программа "Военная ипотека"
Программа "Военная ипотека" предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.
Соответствующий закон содержит положения, устанавливающие в качестве формы реализации права на жилье механизм накопительной ипотечной системы для военнослужащих, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. За военнослужащими, заключившими контракты до 1 января 2005 года, сохраняется возможность реализации своего права на жилье в соответствии с ранее сложившейся системой жилищного обеспечения (служебное жилье, жилищный сертификат, социальный найм).
Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт молодого военного будет перечислятся солидная сумма - в среднем около 30 тысяч рублей. Участниками этой системы, как правило, становятся молодые военнослужащие - курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники.
Ипотечный кризис - история и причины возникновения
Почти весь 2007 год мировое финансовое сообщество напряженно следило за развитием ситуации в США, где разразился настоящий кризис на рынке ипотеки с плавающей ставкой, называемый ещё «sub-prime» - в сфере, которая до сего момента считалась довольно устойчивой к рискам. Фактически это произошло из-за продолжавшегося несколько лет повышения ставки рефинансирования ФРС, к которой, обычно, привязывался ипотечный процент. В результате набралось довольно много ипотечных заёмщиков (по разным оценкам в 2007 году произошло около 1 миллиона ипотечных банкротств), которые уже не могли обслуживать долги, возросшие с 2000-го года в 3-4 раза . Однако просрочка по ипотечным ссудам стала лишь катализатором кризиса. Дело в том, что рынок ипотеки «sub-prime» в принципе является «обеспеченным», т.е. в случае просрочки по платежам банк-кредитор вправе продать недвижимость заёмщика. Реальный кризис произошел как раз с необеспеченными «структурированными деривативами» CDO (collateralized debt obligations). CDO - это долговые инструменты, которые разбиты на транши с различным уровнем риска и сроком погашения, а доходы по ним привязаны к текущим уровням выплат по кредитным пулам или другим инструментам типа RMBS (residential mortgage-backed security) и ABS (asset-backed security).
Вкратце схема кризиса выглядит следующим образом: международные банки учреждали «дочки» - SPV-компании (special purpose vehicle), основной целью которых была продажа коротких траншей CDO с высоким кредитным рейтингом «ААА», в то время как длинные транши с низким кредитным рейтингом SPV-компании оставляли на своём балансе. Таким образом, SPV получали существенные доходы от разницы в ставках.
В начале эта схема работала очень четко: высокие кредитные рейтинги SPV, полученные автоматом от материнских банков, позволяли легко рефинансировать краткосрочные транши CDO. Однако SPV-компании являются, по сути, пустыми, что в определенный момент и спровоцировало «кризис доверия». Дело в том, что с ростом объявлений о дефолтах по ипотеке цены облигаций, обеспеченных залогом на недвижимость, начали устойчиво снижаться. Соответственно, покупатели CDO резко ужесточили свои требования по оценке залогового обеспечения SPV-компаний, что вызвало падение цен на CDO всех траншей и соответственное снижение кредитных рейтингов SPV. Через какое-то время стоимость длинных траншей CDO упала очень сильно (до 80-90%), и они полностью потеряли ликвидность. Это и вызвало настоящий кризис. Если учесть, что объем рынка долговых обязательств, обеспеченных недвижимостью, составляет несколько триллионов долларов, то озвученные потери в десятки миллиардов долларов не выглядят неожиданно.
Таблица 1.2
Крупнейшие банки, пострадавшие от кризиса sub-prim
Крупнейшие банки, пострадавшие от кризиса sub-prime Размер убытков в III кв 2007 Прогноз убытков в IV кв 2007 Размер оставшихся проблемных активов Ожидающееся сокращение штата
Credit Suisse 3.4 млрд$ 2.0 млрд$ 170 мест
Royal Bank of Scotland 2.6 млрд$ 0.6 млрд$
Barclays 2.7 млрд$ 10 млрд$
Deutsche Bank 3.1 млрд$ 85 млрд$
BNP Paribas 2.8 млрд$
UBS 3.4 млрд$ 10 млрд$ 26.6 млрд$
Bear Stearns 6 млрд$ 1.2 млрд$ 650 мест
Merrill Lynch 4.5 млрд$ 11.5 млрд$ 8 млрд$
Wachovia 1.1 млрд$ 600 мест
Morgan Stanley 3.7 млрд$ 4.6 млрд$ 10.8 млрд$ 600 мест
Citigroup 18.7 млрд$ 25 млрд$ 32'000 мест
Bank of America 3 млрд$
JP Morgan 3.4 млрд$ 5 млрд$
Однако реальный масштаб потерь пока неизвестен никому. Крупнейшие инвестбанки уже списали порядка 70млрд$ из-за банкротства своих фондов и SPV. Но самое болезненное, скорее всего, ещё впереди, ведь пока неизвестны убытки американских пенсионных фондов. По оценкам аналитиков, только потери по обязательствам «sub-prime» могут составить около 400млрд$, а общие потери от кредитного кризиса - 1трлн$. Для сравнения весь фондовый рынок России на начало 2007 года оценивался в сумму чуть более 1трлн$.
В 2007 году локальный, в общем-то, кризис «sub-prime» оказал очень значительное негативное влияние на весь финансовый рынок в мире. Можно ожидать, что и в 2008 году его влияние сохранится. Несмотря на снижение ставки ФРС США, кредитные ставки LIBOR выросли даже для первоклассных заёмщиков. Колоссальные вливания ликвидности со стороны центробанков (до 500млрд$/день) удержали финансовую систему от коллапса, однако ликвидность активов всех классов заметно упала. Существенно пострадали обязательства американских и европейских компаний с низким кредитным рейтингом, а также «мусорные» облигации (т.е. без кредитного рейтинга), хотя, по мнению рейтингового агентства Moody's, в 2007 году был зарегистрирован минимум корпоративных банкротств в мире, начиная с 2000-го года. Также начались проблемы с обязательствами, обеспеченными выплатами по кредитным картам у американских банков. Кризис затронул рынки недвижимости уже не только в США, но и в Европе. Это в свою очередь может нанести ощутимый урон очень ёмкому европейскому рынку облигаций, обеспеченных недвижимостью (в том числе и коммерческой). Настроения потребителей в США и Европе также не оставляют надежд на скорое выправление ситуации - по оценке международного исследовательского агентства The Nielsen Company (далее, Nielsen) индекс потребительского доверия снизился в 21 стране из 48 исследуемых. В 2008 году случится глобальный финансовый кризис.
Рис. 1.2 Глобальный индекс потребительского поведения
Отрицательно влияют на рынок также оценки, полученные в ходе опроса среди 100 ведущих мировых бизнесменов, составленного Всемирным Экономическим Форумом (далее, ВЭФ). Общий вывод, который можно сделать, сводится к тому, что в настоящий момент экономика как никогда уязвима перед глобальным кризисом.
Рис. 1.3 Риски мировой экономики в 2008 году
Таким образом, в 2008 году ситуация выглядит очень тревожно. Последствия кредитного кризиса в США стали причиной существенного падения корпоративных прибылей и замедления роста экономик США и Европы вплоть до рецессии. Действительно, в условиях высоких цен на энергоносители, которые подстегивают инфляцию, бороться с кредитными кризисами становится очень трудно. В связи с этим аналитики UBS Wealth Management ожидают ощутимого спада активности на глобальном рынке слияний и поглощений, даже несмотря на то, что по показателю P/E фондовые рынки смотрятся уже на 10-20% дешевле по сравнению со средними показателями за 1998-2007 годы.
31 октября 2007 года многие индексы мировых фондовых рынков достигли пика, после которого началось снижение: с того дня по 3 октября 2008 года, когда палата представителей конгресса США со второй попытки приняла план Полсона, индекс S&P 500 упал на 30 %; индекс MSCI World, показывающий динамику на рынках развитых стран, упал на 32,3 %; индекс развивающихся рынков MSCI Emerging Markets - на 40,5 % . В отличие от предшествующего обвала в 2000-2002 годы, который был вызван крахом на фондовом рынке технологических компаний и был ограничен рынками США, обвал 2007-2008 годов затронул все страны и был обусловлен событиями за пределами фондового рынка - бумом, а затем крахом в кредитном и жилищном секторах, а позднее - и на сырьевых рынках: первыми стали падать акции западных банков, а с июля 2008 года, когда начала быстро дешеветь нефть, - акции сырьевых компаний развивающихся стран .
Банковская неделя 6 - 10 октября 2008 года принесла исторически максимальное падение индексов на торговых площадках США : Dow Jones Industrial Average упал до 7882,51 и закрылся на 8451,19 . The Financial Times сравнивала обвал фондового рынка в пятницу 10 октября 2008 года с 10 октября 1938 года: «На утренних торгах в пятницу падение индекса S&P 500 за десятилетие было почти идентичным его падению за десятилетие в ту же дату в 1938 году.»
Обвал фондового рынка в октябре 2008 года стал рекордным для рынка США за последние 21 года, для рынка Японии - за всю историю . «Пять ведущих инвестиционных банков США прекратили свое существование в прежнем качестве: Bear Stearns был перепродан, Lehman Brothers обанкротился, Merrill Lynch перепродан, Goldman Sachs и Morgan Stanley сменили свою вывеску, перестали быть инвестиционными банками в связи с особыми рисками и необходимостью получить дополнительную поддержку Федеральной резервной системы»
8 октября 2008 года все ведущие центробанки мира, исключая ЦБ Японии и России, приняли беспрецедентное решение об одновременном снижении процентных ставок. Ключевая ставка Федеральной резервной системы США (ФРС) была снижена с 2 % до 1,5 %; так же на 0,5 процентного пункта были снижены ставки Банка Канады, Банка Англии, Банка Швеции, Национального банка Швейцарии и Европейского центробанка (ЕЦБ) . Такое решение было расценено обозревателями как признание глобального характера кризиса , требующего координированных действий ведущих экономик. На следующий день примеру последовали Финансовые регуляторы Южной Кореи, Тайваня и Гонконга, также снизившие основные учётные ставки .
Собравшиеся 10 октября 2008 года на совещание в Вашингтоне министры финансов и главы центральных банков стран Клуба семи утвердили антикризисный план , заменивший собой традиционное для подобных встреч итоговое коммюнике, заявив, что они предпримут «неотложные и исключительные действия» . Принятый «семёркой» план из 5-и пунктов предусматривал «использовать любые имеющиеся средства, чтобы поддерживать системно важные финансовые институты, не допуская их краха» и иные меры, уже осуществлявшиеся к тому времени правительствами стран-участниц .
12 октября 2008 года лидеры 15 стран Евросоюза на встрече, прошедшей в Париже, договорились ввести систему государственных гарантий для кредитов, привлекаемых банками, а также обеспечить поддержку финансовым институтам, которые столкнулись с проблемами: гарантии должны предоставляться по межбанковским кредитам на срок до 5 лет; правительства получат право поддерживать банки, покупая их привилегированные акции; системообразующие банки, столкнувшиеся с трудностями, будут рекапитализироваться за счёт бюджетных средств .
Европейский центробанк (ЕЦБ), Банк Англии и ЦБ Швейцарии пообещали 13 октября 2008 года, что по договору о валютном свопе с Федеральной резервной системой (ФРС) США предоставят «долларовое фондирование в размере, необходимом для удовлетворения спроса» в 2008 и 2009 годы . В тот же день британский премьер-министр Гордон Браун призвал к созданию «нового Бреттон-Вудса» .
Правительство США объявило «план спасения», предусматривающий выделение 250 миллиардов долларов на стабилизацию финансовой системы, часть которых, а именно 125 миллиардов, пойдёт на покупку долей в девяти крупнейших американских банках, в частности: Bank of America Corp, Wells Fargo, Citigroup, JPMorgan Chase & Co, Goldman Sachs, Morgan Stanley и Bank of New York Mellon Corp. . План предусматривает беспрецедентную в истории США частичную национализацию частных банков , что сам Генри Полсон назвал «предосудительным», но необходимым для оживления экономики .
14 ноября 2008 года лидеры стран Группы двадцати (G20) собрались на антикризисный саммит. По итогам рабочего заседания участники саммита приняли декларацию , содержащую, в частности, общие принципы реформирования финансовых рынков, реорганизации международных финансовых институтов, обязательство воздерживаться от применения протекционистских мер в последующие 12 месяцев (пункт 13 Декларации саммита ). По мнению газеты «Ведомости» от 17 ноября 2008 года конкретные меры, содержащиеся в приложении к декларации и направленные на укрепление прозрачности финансовых систем и продуктов и унификацию регулирования в разных странах к 31 марта 2009 года, суть «высокоприоритетные пожелания, не имеющие прямого действия» .
Последствия кризиса sub-prime в России
Начало кредитного кризиса, безусловно, не могло не затронуть Россию. В условиях стремительного роста ставок по LIBOR летом 2007 года нерезиденты вывели из России порядка 20-25млрд$. Это спровоцировало так называемый «кризис ликвидности», который вылился в 2-кратном росте краткосрочных ставок MosIBOR, и вызвал проблемы у российских банков второго и третьего эшелона. Однако оперативное вмешательство ЦБ (в виде снижения нормативов обязательных резервов и широкомасштабного РЕПО) предотвратило серьезные последствия, и кризис удалось локализовать. Для эмитентов корпоративных облигаций также наступили тяжелые времена, поскольку инвесторы стали предъявлять к погашению по офертам до 80% объемов выпусков. Такая ситуация привела к тому, что с августа 2007 года новых размещений на облигационном рынке практически не наблюдалось. По оценке аналитиков ИК «Ренессанс-Капитал» только компании из 1-го и 2-го эшелона отказались от размещений на сумму в почти 242млрд.руб (это почти 10млрд$)! Кроме того, ипотечный кризис в США не позволил российским банкам, накопившим большие пулы ипотечных и авто-кредитов, провести секьюритизацию и выпустить CDO на примерно 4-5 млрд$.
Проблемы ипотечного кредитования в США не задели ипотечный рынок России напрямую. В тоже время кризис ликвидности, затронувший мировую финансовую систему, достаточно ощутимо ударил по отечественным банкам. Дело в том, что весьма важным источником денег для банков России являлись и являются заимствования от западных финансовых институтов.
Одним из последствий кризиса были сокращение таких заимствований - многим банкам закрыли лимиты кредитования за границей, другим банкам контрагенты повысили процентные ставки, так что занимать деньги стало невыгодно. Что же касается такого канала привлечения западных средств, как продажа прав требования по ипотечным кредитам или выпуск облигаций под залог этих кредитов, то он закрылся надолго.
Кризис затронул Россию в конце 2007 года, то есть примерно через полгода после того, как он разгорелся на Западе. Первые затруднения проявились в сентябре-октябре, когда наиболее агрессивный игрок - Москоммерцбанк был вынужден резко сократить объемы выдаваемых кредитов. Источником затруднений являлось как качество портфеля, так и проблемы с фондированием, затронувшие акционеров банка - казахские финансовые институты.
К концу года кризис затронул уже все банки, широко использующие западные деньги. Они были вынуждены сократить лимиты на ипотечные кредитование, ужесточить требования к заемщикам и увеличить процентные ставки. Через некоторое время их примеру последовали отделения западных банков в России, которые, хотя и не имеют теоретически проблем с фондированием, все-таки в целом движутся в русле рынка.
На практике это привело к тому, что многие банки стали либо отказывать в кредитовании большинству клиентов, либо сокращать одобряемые суммы кредита, либо затягивать сроки рассмотрения и исполнения кредитной сделки. В самом деле, если спрос на ипотечные кредиты значительно превышает предложение, то банки имеют всякую возможность выбирать только самых лучших клиентов, отказывая всем другим, даже вполне благонадежным и достаточно кредитоспособным гражданам.
Наиболее сильный разрыв между спросом и предложением в ипотеке пришелся на начало 2008 года. Многие банки еще не знали, что делать в новых условиях, лимиты на кредитование были сокращены так, что в некоторых банках процент отказов клиентам достигал 90%. В некоторых местах клиентские запросы «рассматривались» по несколько месяцев, то есть попросту забрасывались.
Согласно данным ЦБ РФ, в первом квартале 2008 года банки предоставили населению ипотечных кредитов всего на примерно 5 млрд. долларов, в то время как в последний квартал 2007 года было выдано кредитов на 11 млрд. Это падение произошло не только за счет сезонности - в первый квартал прошлого 2007 года кредитов было выдано на 7 млрд. долларов. То есть, падение объемов кредитования в 2008 году по сравнению с 2007 годом составило 30%, в то время как кредитование в 2007 году росло на 300-400% по сравнению с 2006 годом!
Ситуация немного изменилась к маю 2008 года. Возросшие с начала года цены на недвижимость и, в меньшей степени, увеличившиеся проценты по ипотеке отсекли значительный слой возможных заемщиков. Так, если в 2007 годы молодая пара, зарабатывающая на двоих 70 тыс. рублей, могла купить по ипотеке однокомнатную квартиру в Москве, то в 2008 году размер требуемого минимального дохода достиг 100 тыс. рублей. При этом повысились требованию к минимальному первоначальному взносу, который в среднем составляет сейчас 15%.
Это привело к тому, что спрос на ипотечные кредиты определенным образом снизился. Кроме того, на финансовом рынке России произошла некоторая стабилизация. Это привело к тому, что доля отказов по заявкам на кредитование в банках понемногу сокращается.
Обозреватель журнала Research Алексей Байер в «Ведомостях» от 10 октября 2008 года писал, что удар глобального кризиса по России был сильнее, чем по экономикам иных стран вследствие 3-х причин: «американская финансовая катастрофа», негативно отразившаяся на всех рынках и финансовых системах развивающихся стран; падение цен на нефть при значительной зависимости России от её экспорта; политические ошибки российского руководства. Автор высказал предположение, что если все три фактора сравнимы, то «с середины года рынок потерял около 600 пунктов только из-за ухудшения инвестиционного климата в России - из-за конфликта с Грузией и из-за ссоры акционеров ТНК-BP, атаки на „Мечел"».
Экономист, бывший советник президента России (2000-2005) А.Н. Илларионов в октябре 2008 года полагал , что российский фондовый кризис следует отсчитывать от 19 мая 2008 года - дня, когда российские биржевые индексы перестали расти, и началось падение.
Начавшееся в конце мая 2008 года снижение котировок акций российских компаний стало перерастать в обвал в конце июля. По мнению ряда СМИ и финансовых аналитиков, первое резкое падение котировок произошло вследствие заявлений премьер-министра Владимира Путина в адрес руководства компании «Мечел» 24 июля .
Индекс РТС в сравнении c S&P 500 и ценами на сырую нефть. Все цены в процентах относительно значений на 1 Мая 2008 года. A - Владимир Путин критикует Мечел; B - начало Войны в Южной Осетии; C - Признание Россией независтимости Абхазии и Южной Осетии; D - Алексей Кудрин заявляет, что "системный кризис отсутствет"; E - пакет мер по спасеню основных банков; F - Глобальный финансовый кризис октября 2008 года; G - Президент Дмитрий Медведев объявлет дополнительное финансирование поддержки финансовой системы
22 сентября 2008 года экономист и генеральный директор журнала «Эксперт» А. Привалов писал : «Речи о том, что беды на нашем финансовом рынке суть прямое следствие заморских событий, и верны, и обманчивы одновременно. С одной стороны, конечно же, следствие. Жёсткие критики режима любят указывать, что обвал рынка стал ему (режиму) наказанием за „кошмаренье" бизнеса и особенно - за „неадекватную реакцию" на Саакашвили. Но простите: вот вам другой экспортёр углеводородов, Норвегия. С Грузией она не воевала и не посылала доктора к „Мечелу". Результат - в терминах фондовых индексов - не намного лучше, чем у нас. Или Украина. Обвал гораздо круче нашего (с начала года на 70%), хотя уж такая демократия, что только держись, - и дешевеющую ныне нефть покупает, а не продаёт. Так что спорить не приходится: на фондовом рынке наведённый эффект сейчас явно заглушает почти любой местный колорит. Но, с другой-то стороны, не в одном же фондовом индексе дело (да он уже и выправляется). Возьмите инвестиции. Более двух лет они росли у нас на двадцать с лишним процентов в год; за несколько последних месяцев темп их роста упал почти до нуля - это покойные братья Леман его уронили? Или резвый рост импорта при стабильности экспорта - это Федеральная резервная система нам наворожила? <...>»
Другим фактором ускоренного, по отношению к американскому индексу Доу-Джонса, падения фондового рынка в России стал, по мнению ряда аналитиков и экономистов, российско-грузинский военный конфликт. Журнал Newsweek, в материале опубликованном 23 августа 2008 года, замечал о экономических последствиях конфликта с Грузией для России: «После конфликта в Грузии российская фондовая биржа пережила одно из самых мощных падений котировок за последнее десятилетие. В течение только одного дня курс акций упал почти на 6 процентов. Инвесторы больше всего опасаются, что наступит новая эпоха военной конфронтации между Россией и её соседями. Тем временем, амбициозный план реформ Медведева оказался перехваченным амбициями Путина. Придя к власти, Медведев говорил о необходимости покончить с российской традицией „правового нигилизма", вымогательства и коррупции. Ещё в прошлом месяце президент велел российским чиновникам прекратить „кошмарить" бизнесменов мелкими придирками и требованиями взяток. Он также пообещал реформировать судебную систему и права собственности. Но как только Медведев включил первую скорость и почувствовал себя более уверенно в роли президента, он обнаружил, как его хватает за горло история - в виде Путина и маленького нагноившегося постсоветского конфликта, который прорвался и превратился в полномасштабную войну.» Аналогичного мнения придерживались The Financial Times от 11 сентября , американский журнал Fortune , российский журнал «Эксперт» D' за август 2008 года , а также экономист А. Илларионов : «Это произошло, прежде всего, в результате радикального ухудшения ситуации в июле - августе в связи с агрессивной кампанией российских властей против российского и зарубежного бизнеса, наиболее яркой историей из которых стала история по поводу отправки доктора к хозяину „Мечела", отправка Роберта Дадли из ТНК-ВР. Ну и конечно, российская агрессия против Грузии, которая привела к тому, что пошли разговоры про „холодную войну" и про противостояние России Западу.»
The Financial Times от 18 сентября 2008 года в своём обширном материале, посвящённом анализу российской экономики, усматривала первостепенную причину краха российского фондового рынка, кризиса ликвидности и оттока капитала в августе - сентябре 2008 года во внутренних проблемах страны:
«<...> российский финансовый сектор сильнее всего пострадал от кредитного кризиса в США. Для московских фондовых бирж и банков международное положение усугубило существовавшую кризисную ситуацию, объяснявшуюся в основном внутренними факторами, то есть августовской российско-грузинской войной.»
Газета осветила вехи пути, приведшего к кризису: май 2008 года, когда, после избрания на пост президента Дмитрия Медведева, «в страну хлынул поток инвестиций»; появление в конце мая «первых признаков надвигающейся беды» (атака на британскую сторону в совместном англо-российском предприятии ТНК-BP); вынужденный отъезд из страны в июле генерального директора предприятия Роберта Дадли (Robert Dudley); заявление Путина тогда же в отношении главы компании «Мечел» Игоря Зюзина, послужившее толчком к панике среди инвесторов; последовавшие расследования со стороны антимонопольных служб в отношении прочих крупных металлургических компаний . Финальным толчком к обрушению рынка, по мнению издания, стала военная кампания против Грузии: «Война в Грузии для многих стала последней каплей. Страх перед капризным и своенравным поведением Кремля привел к массовому бегству инвесторов из страны; по оценке экспертов, в первые несколько недель после начала боевых действий из России ушло инвестиций на сумму в двадцать один миллиард долларов. Дополнительными негативными факторами стала общая нестабильность мировых фондовых рынков и падение цен на нефть, от которых зависит финансовое благополучие России. 16 сентября Алексей Кудрин заявил, что в случае, если нефть будет стоить менее 70 долларов за баррель, федеральный бюджет придет к дефицитному балансу. <...> Вектор падения, наметившийся на рынках в результате бегства инвесторов, стал особенно резким после того, как внутренние инвесторы стали сталкиваться с маржевыми требованиями по акциям, купленным на заемные средства.» Так же оценивали ситуацию и американские газеты International Herald Tribune и The Wall Street Journal (которая, в частности, обвиняет Путина в том, что тот «испугал» рынок) .
6 октября 2008 года произошло очередное, рекордное за всю историю российского рынка акций, падение индекса РТС (за день на 19,1 % - до 866,39 пункта ; в Лондоне, где торги не останавливались, российские «голубые фишки» подешевели на 30-50 % ).
8 октября 2008 года индекс ММВБ упал при открытии на 13 %, через полчаса падение составило 14,35 %: индекс опустился до отметки 637,87 пункта . Торги акциями были приостановлены до появления соответствующего решения ФСФР. Торги на РТС, где индекс опустился до отметки 761,63 пункта, были приостановлены на час, но после полудня не возобновились - также до выхода специального распоряжения ФСФР. Торги российскими бумагами - депозитарными расписками на акции - переместились в Лондон.
Сейчас есть определенные признаки стабилизации положения на мировых финансовых рынках. Поскольку события на Западе обычно достигают России с полугодовым запозданием, можно с умеренным оптимизмом прогнозировать, что в 2009 году фондирование русских банков возобновится, и ипотечное кредитование опять начнет быстро развиваться. Процентные ставки по ипотеке при этом опять начнут падать, хотя другие условия кредитования вряд ли сильно смягчатся.
До этого же времени подход к ипотечному кредитованию у банков будет различаться и зависеть от индивидуального состояния ликвидности кредитной организации. Некоторые банки будут вынуждены ужесточать условия кредитования и повышать ставки, другие, со значительными финансовыми резервами, могут попытаться воспользоваться положением и завоевать рынок.
«В долгосрочной перспективе прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в России хорошие»
Перспективы дальнейшего развития ипотечного кризиса и пути его преодоления
Опубликованный 13 ноября 2008 года экономический обзор Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) констатировал, что развитые экономики мира вступили в рецессию . Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings полагало, что рецессия будет самой суровой со Второй мировой войны, и впервые развитый мир вступает в нее синхронно .
Аналитики Fitch констатируют, что кредитный кризис на Западе, падение цен на сырьевые товары и сокращение притока капитала приведут к резкому замедлению роста развивающихся экономик. Впрочем, рецессия большинству из них не грозит. Так, например, рост экономик стран БРИК сократится с ожидаемых Fitch 7,9% в этом году до 5,7% в 2009-м. Именно это позволит удержать от спада мировую экономику, темпы роста которой, однако, сократятся со среднего за последние пять лет значения в 3,5% всего до 1%. Из стран БРИК максимальное замедление в следующем году испытает Бразилия - с 5 до 2,3%. Рост Китая в 2009 году будет минимальным с 1990 года - 7,2 против 9,5% в 2008-м, а Индия увеличит ВВП на 6% после роста на 6,8% по итогам этого года.
Что же касается России, то ей аналитики Fitch предрекают замедление экономического роста с 6,8% в 2008 году до 4% в 2009 году. Резкое замедление притока капитала ударит по доступности кредитов, а сокращение нефтяных котировок сократит доходы страны. Однако резкой посадки экономики скорее всего удастся избежать, так как власти снизили зависимость банковского сектора от внешнего финансирования. Кроме того, за исключением нефтяного сектора, российская экономика в небольшой степени уязвима перед снижением мировой торговли, полагает Fitch. Соруководитель аналитического департамента Deutsche Bank в России Ярослав Лисоволик прогнозирует рост российского ВВП в следующем году на 3,4%. По мнению главного экономиста ИБ «Траст» Евгения Надоршина, главной причиной замедления экономики может быть вероятная плавная девальвация рубля, которая приведет к снижению внутреннего потребления и инвестиций. Однако он ожидает, что ВВП в 2009 году вырастет на 5%. «Государство может поддержать экономику на этом уровне за счет увеличения бюджетных расходов и введения налоговых льгот», - подчеркнул он. Риском для этого прогноза он считает непредсказуемость политики властей, например резкое ослабление рубля со стороны Центробанка, из-за чего темпы роста экономики могут оказаться ниже.
Fitch в связи с синхронностью экономического спада на Западе затрудняется проводить исторические параллели, однако рассчитывает, что оживление произойдет в 2010 году. Темпы роста, однако, будут значительно ниже докризисных. Тот же вывод делает и ОЭСР, отмечая, что максимальное сокращение в конце 2008-го - начале 2009 года сменится с середины года квартальным увеличением ВВП. Организация призывает расширить поддержку реального сектора с сокращения ставок на увеличение расходов и снижение налогов. «Сложно сказать, будет ли восстановление вообще, без фискальных мер», - отметил РБК daily экономист Credit Suisse Марсель Тильян. Особенно долгим «похмелье», по его мнению, будет в США. Что же касается восстановления экономической активности в развивающихся странах, то оно, по мнению Евгения Надоршина, может произойти не позже, чем в развитых странах, как можно было бы ожидать, а, наоборот, быстрее. «Развивающиеся страны могут переориентировать свои торговые и денежные потоки с развитых на другие развивающиеся страны», - полагает он.
ПРОГНОЗ ТЕМПОВ РОСТА ВЕДУЩИХ МИРОВЫХ ЭКОНОМИК
2008 2009
ОЭСР FitchRatings ОЭСР FitchRatings
США 1,4 1,4 -0,9 -1,2
Еврозона 1,1 1,2 -0,5 -1,6
Япония 0,5 0,5 -0,1 0,4
БРИК нет 7,9 нет 5,7
Автором было составлено и проведено интервью, целью которого являлось выяснение перспектив развития ипотечного кредитования, с учётом последних кризисных явлений в мировой экономике.
Интервью проводилось 18 ноября 2008 года.
В качестве респондентов выступили: Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) Владилав Назаров, Генеральный директор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.
Владимир Джикович
Как вы оцениваете актуальную ситуацию на рынке ипотечного кредитования ?
«Кредиты на жилье подорожали, но не столь существенно, чтобы стать совсем недоступными. Первую скрипку на рынке ипотеки сегодня играют банки с государственным участием и с зарубежным материнским капиталом.
Банкам, не зависящим от внешних источников финансирования, удается даже наращивать объемы выданных кредитов».
Владислав Назаров
Хотя практически все отечественные банки ввели те или иные «заградительные» меры по ипотечному кредитованию, прогнозы обвального падения цен на недвижимость и другие «катастрофические» мнения многих экспертов рынка пока не оправдываются. Судя по анализу сделок за последний месяц, колебание цен составляет плюс-минус 1,5%.
Сложнее ситуация с банковскими кредитами. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья - новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья.
«Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях». Более того, многие банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков и вовсе приостановили все ипотечные программы. Некоторые из них не делают этого официально, стремясь сохранить «лицо». Оставшиеся на «ипотечном поле» помимо повышения ставок серьезно ужесточают требования к заемщикам. Канули в Лету кредиты с нулевым первоначальным взносом, и даже 20% также не рассматривается. Минимальные требования банков - наличие у заемщика 30-40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости.
Кредитный договор стал недоступен и тем, кто не в состоянии подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ. По оценкам экспертов рынка, таких насчитывается не более 20% от желающих получить кредит и имеющих достаточный доход, но в «сером» варианте - попросту говоря, «зарплату в конверте».
Дмитрий Шустерняк
«В последнее время наметилась такая тенденция - очень часто заемщики попросту получают отказ, несмотря на то, что их заявки соответствуют требованиям. «Поскольку в мире наблюдается нехватка «длинных» денег, страдают в первую очередь именно долгосрочные кредитные продукты.
С начала осени ставки по ипотечным кредитам выросли в среднем на 2-4%, и сейчас они, например, в Сбербанке находятся в районе 16-18% годовых в рублях и 14,5-16,5% в валюте. При этом большинство банкиров не устают повторять, что по уже выданным кредитам ставки пересматриваться не будут. Впрочем, такой шаг был бы для них смерти подобен, так как вызвал бы цунами обращений в суды и поставил тем самым крест на репутации любого финансового учреждения. В этом году исполняется 10 лет закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако салют участники ипотечного рынка явно устраивать не будут: хватает собственных нерешенных проблем, на которые накладывается кризис мировых финансов.»
Как вы прогнозируете преодоление кризиса банками?
Владимир Джикович
Думаю, что успешно. Главное - сохранять здравый смысл и не раскачивать лодку в ситуации, когда с международных рынков идут потоки негатива. Банкам, испытывавшим трудности в исполнении обязательств, государство подставило плечо, действуя разумно и правильно».
Владислав Назаров
«...было бы чересчур оптимистично утверждать, что к середине 2009 года все последствия кризиса будут преодолены. Однако вполне допустимо говорить, что самый трудный период останется позади и начнется выздоровление. В ближайшей перспективе банки, которые привлекали средства для ипотеки на внешнем финансовом рынке, приостановят ипотечные программы. В активе останутся те, у кого достаточно собственных финансовых ресурсов. Массовая ипотека продолжит развиваться (ставки пойдут вниз, а требования к заемщикам смягчатся) сразу после улучшения ситуации на финансовом рынке.
Дмитрий Шустерняк
«Безусловно, в условиях отсутствия дешевого западного кредитования наши банки будут поднимать уровень ставок по кредитам, делая их практически недоступными, и этот период продолжится как минимум еще год».
Есть ли уже сейчас известные Вам положительные сдвиги в преодолении кризиса?
Владимир Джикович
«По данным Газпромбанка и банка ВТБ 24, в их петербургских филиалах в третьем квартале увеличились объемы выданных кредитов, а также их количество. И это несмотря на традиционный сезонный спад деловой активности в третьем квартале. ...в действующих на рынке программах кредитования покупателей квартир в строящихся домах изменены условия: повышены ставки, стала жестче оценка надежности застройщиков».
Владислав Назаров
«уровень ставок вырос не настолько существенно, чтобы заставить отказаться от кредита тех, кто раньше мог позволить себе ипотеку. Ставки по ипотечным кредитам ВТБ 24, Газпромбанка и Сбербанка сегодня установлены в пределах 11-12,5% в валюте и 13,25-15,5% - в рублях. Увеличение первого взноса до 15-20% считаю недостаточным. Необходимо возвращаться к классическим канонам ипотеки: заемщик должен вносить как минимум 30% от стоимости жилья сам. Такое «соинвестирование» обеспечит гарантии возврата кредита, а следовательно, защиту клиентских денег, которыми распоряжается банк»
Как вы прогнозируете ситуацию на рынке недвижимости?
Владимир Джикович
«... предложение на рынке жилья сократится в двухлетней перспективе. Строители из-за отсутствия финансирования вынуждены останавливать проекты на начальной стадии, бросая силы на завершение близких к готовности домов. Привлекательность Петербурга для «внутренних» мигрантов - на фоне сокращения предложения новых квартир - обеспечит стабильность цен. В крайнем случае, речь может идти лишь о коррекции.
Прогноз Владислава Назарова выглядит так: тенденция сокращения ввода жилья вкупе с формированием отложенного спроса толкают цены «не вниз, а вперед».
Дмитрий Шустерняк
«Ни мировой кризис, ни меры сопротивления банков ипотеке, ни возможные новые схемы афер не объясняют главную причину существования «квартирного вопроса» - низкие доходы россиян. По данным Росстата, только три процента российских семей (с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц) могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.
Около пяти процентов российских семей (с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей) могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров. И семь процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.
Не в лучших условиях оказался сейчас и «исполнитель воли потребителей» - застройщик. «Рост ипотечных ставок неизбежен и будет продолжаться на фоне негатива мировых катаклизмов на биржах. Кризис девелопмента начался еще полгода назад, когда возникли первые трудности с перекредитованием на внешних рынках. Сейчас «подтянулись» и отечественные банки, которые все более активно отказываются от кредитования новостроек, поскольку есть риски, что застройщики новых проектов жилья приостановят инвестирование средств». На сегодняшний день банкиры предлагают либо выкупать доли или целиком девелоперские компании, либо объявляют кредитную ставку на уровне 18-25%, что может привести к глобальным изменениям рынка.»
С целью выяснения положения дел в региональном ипотечном кредитовании проведено интервью с Новиковым Евгением - заместителем председателя правления ОАО ВТБ Северо-Зап
- Что произошло с американской ипотекой? Ведь мы брали за основу американскую модель, когда строили в России систему ипотечного кредитования?
«В Америке ипотечный механизм в итоге раскрутили до того, что кредиты стали давать даже безработным. Потому что капитализацию ипотечных банков стали мерить по принципу охвата рынка, а бонусы у лучших менеджеров зависели от капитализации банка. Поэтому они пошли в зону низкообеспеченных ссуд, которые на рынке активно продавались. Денег стало много, начала расти инфляция. Следовательно, поднялась ставка по кредиту - с 2% до 6%.
Пособия по безработице не стало хватать для того, чтобы выплачивать кредит. А по закону пособие не может быть изъято в принудительном порядке за долги. Заемщики стали отказываться от домов и переезжать в социальное жилье. В итоге в одном из пригородов выставили на продажу сразу сто домов, хотя новые кредиты, уже по ставке 6%, люди взять не в состоянии. Дома не покупают - цены падают. Рыночный индекс цен на недвижимость тоже упал, значит, надо переоценивать активы. Раз переоценили, два переоценили? «Вдруг» возник кризис.»
- Как вы считаете, есть ли у нас шансы повторить эту ситуацию? Заемщики Вашего банка надежнее американских?
« У нас такого кризиса не будет. Мы оцениваем заемщика индивидуально - стабильность его заработка, по определенной истории клиента делаем вывод о его платежеспособности. Этим занимаются очень квалифицированные специалисты, то есть решение принимается по принципам оценки рисков и контроля над ними.»
- Но олжники все-таки появились?
« Проблемные клиенты, конечно, появляются, хотя мы их постоянно учим: нельзя финансировать инвестиционные проекты «короткими» деньгами! Но благодаря тщательному отбору потери у нас минимальные. Жилищные кредиты составляют более 50% кредитного портфеля по физическим лицам. По ипотеке невозвраты очень маленькие: 0,6% - по физическим лицам, и 0,75-0,76% - по юридическим лицам.»
- Будете ли Вы сворачивать ипотечное кредитование, как другие банки?
« В свое время мы не спешили заходить в жилищное кредитование и, надо сказать, не сильно опоздали. Во-первых, Иркутск тех чемпионских темпов роста строительства, которые наблюдались в соседних регионах, не достиг. Поэтому обеспеченность жильем у нас недостаточно высокая. Плюс рентабельность в строительном бизнесе достаточная, есть куда двигаться. Во-вторых, ни один банк не объявил о прекращении жилищных программ. Ипотечное кредитование продолжается, так как это основной инструмент привлечения денег для строителей.»
Мировой экономический кризис выявил многочисленные слабые места российской ипотеки. Ее состояние во многом зависит от стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖКБ). Банки сегодня страдают от дефицита долгосрочных средств, ведь выдаваемые ими ипотечные кредиты должны рефинансироваться путем продажи на вторичном рынке кредитов, который практически не действует. В этих условиях заявления правительства о поддержке финансовой системы дали надежду на стабилизацию положения. Далеко не все из предложенных Министерством экономического развития России мер были уже утверждены, однако «первой ласточкой» стало выделение АИЖК 60 млрд рублей для увеличения его уставного капитала.
Планируется, что на часть выделенных средств агентство выкупит закладные на уже выданные кредиты у региональных ипотечных операторов. Выкуп закладных будет произведен с дисконтом, так как создавшиеся условия не позволяют АИЖК выкупать закладные по полной стоимости.
Оставшаяся часть средств будет направлена на развитие системы рефинансирования. Решение правительства о предоставлении поручительства АИЖК по выпускаемым ценным бумагам позволит создать дополнительную ликвидность на рынке, заинтересовать инвесторов и, соответственно, - снизить рост процентных ставок. Именно государственные гарантии повышают рейтинг ипотечных ценных бумаг до суверенного рейтинга, которым обладает АИЖК.
Участники рынка соглашаются с необходимостью таких мер. Этот шаг подтверждает, что государство по-прежнему считает развитие ипотеки одним из основных приоритетов и готово ее поддерживать даже в условиях кризиса. Хотя основной экономический эффект будет ощущаться уже после локализации кризиса, тем не менее его своевременность не вызывает сомнений. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг - экономически верный ход. На рынке главную роль играет инвестор, который покупает ипотечные бумаги. Поэтому решение об обеспечении поручительств АИЖК должно стимулировать рынок.
Но нельзя останавливаться на достигнутом. С помощью одной только описанной меры невозможно решить проблемы, накопившиеся за годы существования российского ипотечного рынка. Нужно не только как можно быстрее реализовать уже принятые решения (о предоставлении поручительств АИЖК, включении ипотечных кредитов в ломбардный список Центробанка), но и разработать всесторонне продуманный комплекс мер. Необходимо внести изменения в стратегию АИЖК, акцентируя основное внимание на его деятельности как оператора вторичного ипотечного рынка. Стоит ускорить принятие поправок в законодательство, направленных на улучшение условий функционирования профессиональных участников ипотечного рынка.
Выводы
Последние годы Россия боролась за снижение ставок по ипотеке. Однако снижение ставки до 10% оказались весьма кратковременными - с лета по начало осени 2007 года. Далее ставки повысились. Причинами этого были названы удорожание иностранных ресурсов для российских банков из-за мирового финансового кризиса. Непосредственным предтечей общего финансового и банковского кризиса в США был кризис сублимированного ипотечного кредитования в 2007 году, то есть ипотечного кредитования лиц с низкими доходами и плохой кредитной историей.
В значительной степени очевидно, что спровоцирован финансовый кризис сабпрайм-ипотекой. То есть "сабпрайм" - это следствие попытки государства дешёвыми деньгами насытить экономику и искусственно разогнать ипотеку. В результате создался соответствующий финансовый пузырь или ипотечный пузырь. Когда инфляция пошла вверх (и это тоже было одним из неизбежных следствий такого разогрева, такой накачки денег, когда ставка рефинансирования была доведена до 5 %, даже выше), то плохие заёмщики были первые, кто перестал платить по таким кредитам.
Сентябрь 2008 года стал переломным моментом в развитии кредитного кризиса - банки перестали кредитовать друг друга.До данного этапа в развитии кризиса реальный сектор экономики не испытывал ощутимых проблем. В конце октября 2008 года в мировых экономиках специалисты констатировали рецессию.
Экономический кризис 2008 года в России как часть мирового экономического кризиса, стал возможным благодаря произошедшей интеграции российской экономики в мировую экономику, когда «любое событие за рубежом оказывает влияние на стоимость российских облигаций и акций, на ликвидность, доходы граждан и рост экономики.
Результаты проведённого исследовали показали, что внастоящий момент среди специалистов российского рынка ипотеки нет единого мнения в отношении прогнозов дальнейшего развития ситуации: так одни банки предпочитаю сворачивать ипотечные программы, другие же оценивают перспективы рынка более оптимистично и продолжают кредитовать, однако общей тенденцией рынка является рост стоимости кредитов (процентных ставок). Ключевая роль в управлении кризисными явлениями в российской ипотеке отводится АИЖК - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основным инструментом называется выкуп АИЖК закладных на уже выданные кредиты у региональных ипотечных операторов. Планируется также инвестирование в развитие системы рефинасирования.
Завершающая дискуссия
Выводы (Implications)
В соответствии с целью и задачами в работе были исследованы следующие группы проблем.
Первая группа проблем связана с изучением теоретических основ ипотечного кредитования.
Осуществлен краткий исторический обзор возникновения и развития ипотеки, начиная с древних времен. Возникшая в Древней Греции ипотека получила свое дальнейшее распространение в гражданском праве Древнего Рима. Изначально ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляла собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Во многих своих основных проявлениях принципы ипотеки сохранились и по сегодняшний день.
Существующие сегодня ипотечные кредиты можно разделить на 3 группы, объединяющие абсолютно все типы ипотечных кредитов:
- ипотечные кредиты, используемые в качестве способа долгосрочного финансирования приобретения недвижимости;
- ипотечные кредиты, используемые в качестве способа рефинансирования затрат, уже произведенных при строительстве или приобретении недвижимости;
- ипотечные кредиты, привлекаемые под залог недвижимости, для обеспечения финансирования на цели, несвязанные непосредственно с приобретением недвижимости.
В настоящее время ипотека по своему содержанию представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
В исследовании доказано, что ипотечное кредитование является частью рынка ссудных капиталов и обладает рядом специфических свойств:
- ипотечный кредит - это ссуда под строго определённый залог, под которым выступает недвижимость;
- ипотечные ссуды имеют целевое назначение для финансирования приобретения или постройки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;
- в силу высокой стоимости жилья ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок и представляют собой достаточно большую сумму;
- ипотечный кредит позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики;
- ипотечное кредитование подвергается государственному регулированию;
- ипотечные кредиты могут обращаться на вторичном рынке.
Собственно ипотечные кредиты в широком понимании, представляющие собой кредиты под залог недвижимости, имеют между собой различия, но именно жилищные ипотечные кредиты представляют собой самую крупную и значимую группу ипотечных кредитов.
Системный подход в исследовании позволяет понимать ипотеку, прежде всего, как ипотечную систему, которая, в свою очередь, подразумевает экономическую и юридическую подсистемы, охватывающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент времени. При наличии ипотечной системы, позволяющей чётко установить достоверность прав владельцев на определённую недвижимость, создаются условия для надёжного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости.
Главной проблемой в этой области является вопрос о мобилизации ресурсов для ипотечного кредита, особенно учитывая его долгосрочный характер. Как известно, основным источником средств для банков является привлечение вкладов до востребования и депозитов. Едва ли на рынке краткосрочных депозитов можно привлечь достаточно средств, чтобы удовлетворить спрос на долгосрочные ипотечные кредиты по приемлемым для заёмщиков ставкам.
Рынок недвижимости тесно связан с системой ипотечного кредитования. В условиях, когда нет стабильной системы долгосрочного финансирования приобретения недвижимости, объем продаж недвижимого имущества значительно снижается из-за недостатка платежеспособного спроса, и рынок недвижимости становится менее ликвидным.
В работе на основе теоретических обобщений раскрыты сущность и роль ипотечного кредитования в социально-экономическом развитии общества. В современных условиях развития экономики и общества ипотечное кредитование играет все более существенную роль для экономического и социального развития страны, поскольку посредством развития ипотеки решаются не только жилищная проблема, но также вопросы, связанные, например, с улучшением инвестиционного климата в стране, регулированием денежной массы в экономике и др.
Востребованность ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики.
Развитие ипотечной системы кредитования является значительным шагом на пути к росту благосостояния общества. Помимо выполнения своей главной социальной функции - обеспечения жильем населения рынок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны. Получая дополнительные средства, способствующие удовлетворить ранее недоступную потребность, активизируется ранее не участвовавшие в обороте собственные средства покупателя, составляющие, как правило, около 30% от стоимости покупки. При массовости внедрения ипотечных программ полученные средства могут обернуться инвестициями, направляемыми в реальный сектор экономики. В то же время покупатель недвижимости по ипотечной программе начинает более ответственно относиться к своему рабочему месту, потеря которого влечет, в свою очередь, потерю доходов, что может привести к неспособности рассчитаться по полученному кредиту. Этот факт отражается на микроэкономических показателях деятельности хозяйствующих субъектов и воздействует на общеэкономическую ситуацию в стране или регионе.
Вторая группа проблем связана с анализом проблем и перспектив развития российского рынка ипотечных услуг.
Определен круг проблем, присущий сегодня российскому рынку ипотечных услуг, а также выявлены перспективы его дальнейшего развития.
Решение жилищного вопроса входит в число приоритетных правительственных программ и возведено в ранг национального проекта «Доступное и комфортное жилье». В 2007 году Правительство РФ планирует увеличить объемы кредитов на жилье до 151 млрд. руб. и довести их к 2010 году до 415 млрд. рублей. Решение задачи повышения доступности жилья во многом зависит от развития механизма ипотечного кредитования.
Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%.
Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами. На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12-13%, в долларах - 10-11%. Наиболее распространенные условия кредитования - это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 25-30 лет. По прогнозам экспертов, ставки по кредитам будут увеличиваться до 2009 г. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.
Одной из главных проблем при покупке квартиры с помощью ипотеки, остаётся невозможность воспользоваться уже одобренным кредитом из-за интенсивного роста цен на жилье.
Учитывая общую экономическую ситуацию, рост цен на жилье может даже затормозить развитие ипотечного кредитования и еще больше снизить темпы выдачи ипотечных кредитов. Банкиры отмечают снижение объемов выдачи ипотечных кредитов.
Российский ипотечный рынок, сейчас переживает не самые лучшие времена. Высокий уровень инфляции и рост цен на жилье не позволяют заемщикам делать накопления даже на первоначальный взнос по ипотеке. Влияние нового витка американского кризиса на российский рынок эксперты оценивают по-разному. Однако, некоторые уже сейчас говорят о наступление кризиса, но только не для банков, а для заемщика.
Можно сказать, что ипотечный кризис уже происходит в России. Однако, к счастью, протекает он намного легче, чем в США и странах Европы.
Рекомендации
Значительную роль в оздоровлении рынка может сыграть начало использования банками механизма выпуска ипотечных банковских облигаций на кредиты, выданные ранее не по стандартам АИЖК.
Ранее наблюдательным советом АИЖК было одобрено решение о выпуске ценных бумаг по таким кредитам. При этом в целях стимуляции спроса на эти бумаги Агентство будет предоставлять по ним дополнительные гарантии. Ожидается, что в скором будущем этот вид бумаг будет включен в ломбардный список Центробанка. В настоящее время ведутся переговоры о принятии соответствующих соглашений. Вероятность того, что переговоры увенчаются успехом, достаточно велика. Это означает, что банки, выпустив ипотечные облигации с поручительством АИЖК, смогут получить в общей сложности рефинансирование на сумму до 500 миллиардов рублей в Центральном банке. Таким образом, риски по ипотеке АИЖК оставляе себе, а деньги под ипотеку банкам дает Центральный банк или через ломбардное кредитование, или через сделки РЕПО. Если этот механизм хорошо зарекомендует себя на рынке, с его помощью банки смогут эффективно восполнить недостаток ликвидности к середине 2009 года.
В то же время делать прогнозы в сложившейся ситуации невозможно, однако ипотека как финансовый инструмент, хоть и с изменениями, но сохранится на рынке. В данный момент трудные времена переживают оба сектора экономики, на которые опираются ипотечные программы: банки испытывают дефицит долгосрочных финансов, с проблемой отсутствия денежной массы столкнулись и многие строительные компании. В целом банковская система сегодня не готова предлагать данный продукт. Но с локализацией кризиса ипотечные программы будут восстановлены с более серьезными подходами к оценке заемщиков и рисков - в этом еще один плюс кризиса. Предложение правительства выкупить жилье у строительных компаний с 15%-ной наценкой на себестоимость понизит стоимость уже построенных объектов - раньше наценка участников строительной сферы была существенно выше. Это вызовет понижение стоимости жилья и у остальных продавцов, а когда количество предложений по снижению цен превзойдет критическую массу, рынок начнет реагировать, опуская цены.
Пока нет уверенности в планомерной поддержке правительства, эти шаги не приведут к стабилизации. Резкое падение стоимости облигаций АИЖК 20 октября еще раз подтверждает, что необходимы не разовые вливания, а хорошо продуманный комплекс регулярных мер. Основной закон финансового рынка - информированность и достоверность. Крайне негативно на рынке отражаются частичные решения, несогласованные доработки уже сделанных шагов, недоговоренность - это приводит к недоверию, слухам, и, как следствие, - потере стоимости ценных бумаг. А потеря стоимости облигаций АИЖК снижает возможность воздействия агентства на рынок.
Литература
Ссылки
1. ПетровВ.Проблемыиперспективыобращенияипотечныхценныхбумагнаторговыхплощадях//Рынокценныхбумаг.-2008.№8-С.35.
2. Словарьиностранныхслов.М.,«Русскийязык»,1983.
3. РазумоваИ.А.ИпотечноекредитованиеПитер2006г.
4. РазумоваИ.А.ИпотечноекредитованиеПитер2006г.
5. КолобовО.А.ЖилищноеипотечноекредитованиеМ.2002
6. РазумоваИ.А.ИпотечноекредитованиеПитер2006г.
7. ИвасенкоА.Г.,ОпольскаяН.В..СоколовВ.Н.Международныйопытфинансированияжилищногостроительства//Сбоникматериаловмежкафедральногонаучно-методическогосеминара«Современныепроблемыэкономикиименеджмента»(выпуск2).-Новосибирск:СГГА,2006.-С.133-141.
8. ЩербининА.ГЗарубежныйопытпривлеченияинвестицийвстроительствожилья
9. Журнал"Недвижимостьиинвестиции.Правовоерегулирование"
10. Номер1-2(14-15)Июнь2003г
11. ДонцоваЛ.В.Системарегулированияинвестиционныхпроцессоввразвитыхстранах//МенеджментвРоссииизарубежом.1999.№4.С.91
12. KarlE.Case.RealEstateandtheMacroeconomy//BrookingsPapersonEconomicActivity,22000,p.131.
13. ПравовыепроблемыорганизациирынкаипотечногокредитованиявРоссии/Подред.В.С.Ема.-М.:Статут,1999.-стр.46.
14. ГутинВ.Б.Универсальныефункциональныемодулидляпостроениямоделейжилищнойипотеки//Экономикастроительства.-2001.-№8.-С.51-58.
15. ЛимаренкоВ.Управлениеипотечнымкредитованием:стратегияразвитиявусловияхпереходнойэкономики//ИнвестициивРоссии.-2000.-№8.-С.44-48.
16. ПравовыепроблемыорганизациирынкаипотечногокредитованиявРоссии,ПодРедакциейЕмаВ.С.,-М,2007г.
17. ПравовыепроблемыорганизациирынкаипотечногокредитованиявРоссии,ПодРедакциейЕмаВ.С.,-М,2007г.
18. СайтАИЖКhttp://www.ahml.ru/index.shtml
19. СайтАИЖКhttp://www.ahml.ru/index.shtml
20. ИпотекавРоссииКомсомольскаяправда:Газета,17марта2007г.
21. Специальныеипотечныепрограммы,-http://www.realtypress.ru/ipoteka/ipotechnye-programmy/
22. Законустановилнормативстоимостиквадратногометражилья:МосквавдвоедорожеРоссии,-http://moscow.newsru.com/article/20jan2008/normativ
23. ТолстоусовА.СтратегическоеобозрениеИТОГИ-2007ИРИСКИ-2008Инвестиционнаякомпания«БИТЦА-ИНВЕСТ»Январь,2008.,с.6
24. ТолстоусовА.СтратегическоеобозрениеИТОГИ-2007ИРИСКИ-2008Инвестиционнаякомпания«БИТЦА-ИНВЕСТ»Январь,2008.c.8
25. МедвежьецарствоВедомости(FT)№193(2215)13октября2008г.
26. МедвежьецарствоВедомости(FT)№193(2215)13октября2008г.
27. Marketcrashshakesworld(англ.).FinancialTimes(10октября2008).
28. Marketcrashshakesworld(англ.).FinancialTimes(10октября2008).
29. Longview:Heedtheharshlessonsofhistorytofindvalue(англ.).FinancialTimes(10октября2008).
30. Медвежийоктябрь.Ведомости(5ноября2008).-«Трейдерыиинвесторыещедолгобудутссодроганиемвспоминатьминувшийоктябрь.ТакогообваларынокСШАнепереживал21год,рынокЯпонии-вообщеникогда.РоссийскийРТСупална36%.Теперьроссийскиекомпанииможнокупитьвсреднемза4,4годовойприбылипосравнениюс13годомранее»
31. Россияифинансовыйкризис:мерыстабилизации,бюджетнаястратегия,инфляция.Выступлениенаконференциигазеты«Ведомости»«Рынкикапитала:Россиянафонемировогофинансовогокризиса».АлексейКудрин(министрфинансов),2октября2008.«Ведомости»
32. КризиспризнанмировымКоммерсантъ№183(4000)от9октября2008
33. КризиспризнанмировымКоммерсантъ№183(4000)от9октября2008
34. АзияоткрылавторойфронтРБКDaily10октября2008г.
35. G7представилапланпоборьбесглобальнымкризисомNEWSru11октября2008г.
36. Longview:Heedtheharshlessonsofhistorytofindvalue(англ.).FinancialTimes(10октября2008).
37. МинистрыфинансовиглавыЦентробанков«БольшойСемерки»непридумалиничегоновогоNEWSru11октября2008г.
38. МинистрыфинансовиглавыЦентробанков«БольшойСемерки»непридумалиничегоновогоNEWSru11октября2008г.
39. ЕвропейскиефондовыеиндексывпонедельникпродемонстрировалимаксимальныйростзавсюсвоюисториюNEWSru13октября2008г.
40. Деньгибезсчета«Ведомости»№194(2216)14октября2008г.
41. НовыйкредитныйпорядокРБКDaily14октября2008г.
42. СШАвыделяютеще250млрддолларовнастабилизациюфинсистемы-государствоможеткупитьакциитысячбанковNEWSru14октября2008г.,U.S.topump$250blnintobanks,economiesstruggle(англ.).Reuters(14октября2008).
43. СШАвыделяютеще250млрддолларовнастабилизациюфинсистемы-государствоможеткупитьакциитысячбанковNEWSru14октября2008г.
44. Innewera,U.S.totake$250billionbankstakes(англ.).Reuters(14октября2008).
45. Декларациясаммита«Группыдвадцати»пофинансовымрынкамимировойэкономикеНаофициальномсайтеПрезидентаРФ15ноября2008г.
46. Декларациясаммита«Группыдвадцати»пофинансовымрынкамимировойэкономикеНаофициальномсайтеПрезидентаРФ15ноября2008г.
47. Отредакции:Теорияархитектуры,Ведомости,17.11.2008,№217(2239)
48. ИпотечныйкризисвРоссии?25августа,2008г.//http://www.greenloan.ru/news/document765.shtml
49. Картинамира:КризисбезпаникиВедомости№192(2214)10октября2008г.
50. Что такое-кризис?TheNewTimes№40[86]от6октября,стр.4.
51. СловаПутинао«Мечеле»обрушилирынокроссийскихакцийNEWSru26июля2008г.,НовыезаявленияПутинаобуклонении«Мечела»отналоговвновьспровоцировалипаникунабиржеNEWSru28июля2008г.
52. ПриваловА.Отом,чтонельзяназывать//Эксперт,№37(626),22сентября2008
53. ARespectableRussiaNewsweek23августа2008г.,ОуэнМэттьюс(OwenMatthews)Россия,заслуживающаяуважения
54. FT:наибольшийуронфондовомурынкуРоссиинанесПутинNEWSru11сентября2008г.
55. HowtheKGB(andfriends)tookoverRussia'seconomy(англ.).Fortune(журнал)(10сентября2008).-«ВладимирПутинпривёлсвоихдрузейквластиутвердитьпорядокнаместехаоса.Нонестанетлиихтяжкаядланьгибельюроссийскогобума?»
56. «ЭкспертD'»№16(52)август2008г.,стр.8.
57. Чтотакое-кризис?TheNewTimes№40[86]от6октября,стр.4.
58. АндрейИлларионовофинансовомкризисевРоссииРадио«Свобода»9октября2008г.
59. RetreatfromMoscow:InvestorstakeflightasglobalfearsstokeRussiancrisisFinancialTimesот18сентября2008г.(датабумажногономерагазеты)
60. RetreatfromMoscow:InvestorstakeflightasglobalfearsstokeRussiancrisisFinancialTimesот18сентября2008г.(датабумажногономерагазеты)
61. RetreatfromMoscow:InvestorstakeflightasglobalfearsstokeRussiancrisisFinancialTimesот18сентября2008г.(датабумажногономерагазеты)
62. ИнопрессавозложилаответственностьзафинансовыйкризиснаКремльиПутинаNEWSru18сентября2008г.
63. Российскийфондовыйрыноквновьрухнул,побиврекорд«черноговторника».NEWSru6октября2008г.
64. Бирживкоме«Ведомости»№189(2211)от7октября2008г.
65. РынокбежалвЛондонКоммерсантъ№183(4000)от9октября2008г.
66. РынокбежалвЛондонКоммерсантъ№183(4000)от9октября2008г.
67. Последствиякризисадляроссийскогорынкаипотеки15октября2008//http://credit.rbc.ru/recommendation/ipoteka/2008/10/15/60057.shtml
68. ВеликаярецессияРБКdaily14ноября2008г.
69. ВеликаярецессияРБКdaily14ноября2008г.
70. Источники:ОЭСР,FitchRating
Источники
Законодательные и нормативные акты:
1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 (ред. от 13.05.2008)
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 N 143-ФЗ, от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 24.12.2002 N 179-ФЗ, от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 04.12.2007 N 324-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.03.2008)
4. Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 214-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 23.11.2007 N 268-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
5. Федеральный закон от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ
6. Федеральный закон N 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 193-ФЗ, от 27.07.2006 N 141-ФЗ)
Учебная и периодическая литература:
1. Александрович А.А. К вопросу о Концепции ипотечного жилищного кредитования. Бизнес и банки №6, февраль, 2006 г.
2. Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» / Под. ред. Е.В.Орешкович. - Киров, 2007. С. 67.
3. Аржанова О., Чувакова С.Г. Оценка отечественной ипотеки на современном этапе, - Банковское дело: журнал, № 4, 2006.
4. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости , - Питер, 2005
5. Багаев А.Н., Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. Феникс - 2006, 141 стр.
6. Банки и небанковские кредитные организации и их операции: Учебник/ Под ред. Е.Ф.Жукова.-М:Вузовский учебник, 2004-491с.
7. Банковское дело : учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г. Г. Коробовой. - изд. с изм. - М.: Экономиста, 2006. - 766 с.
8. Гpyдцынa Л.Ю., Kopшyнов Н.М., Пeтpoв С.М. Факторы, сдерживающие развитие жилищной ипотеки в России М. 2006
9. Гульнева Т.А Проблемы ипотечного кредитования жилья в РоссииБанковское дело: журнал, № 2, 2008.
10. Донцова Л.В. Система регулирования инвестиционных процессов в развитых странах , -Менеджмент в России и за рубежом. 2007. № 4. С. 91
11. Дедюхова И.А. Перспективы жилищного кредитования в России М. 2006
12. Ершов М. "Где взять деньги для экономического роста" - журнал "Экономика России: ХХI век", N 10 М. 2006
13. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: Кнорус, 2008
14. Ипотека в России Комсомольская правда: Газета, 17 марта 2005 г.
15. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2007. - С. 133-141.
16. Ипотечное кредитование и рынок недвижимости, - Журнал "Недвижимость и ипотека", № 8, 2007
17. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007 г.
18. Колобов О.А. Жилищное ипотечное кредитование М. 2007
19. Коммерческие банки, их деятельность: Учеб. пособие/Под ред. В.С. Паиковской- Кафедра «Бизнес, финансы и банковское дело»,2008.-418с.
20. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2007. - № 8. - С.26
21. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования : учебное пособие / О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко ; под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - 3-е изд., доп. - М. : КНОРУС, 2007. - 264 с.
22. Материалы Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» (21 апреля 2005 года);
23. Мингазов Э.Г. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Бизнес и банки №25, июнь 2007 г.
24. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов М.: Фонд "Институт экономики города", 2006. - 204 с. ISBN 5-8130-0087-9
25. Пастухова Н.С.,Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования (Серия "Реформы в сфере недвижимости") Жилищное финансирование Ин-т эконом. Города М. 2006
26. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадях // Рынок ценных бумаг. - 2006. № 8 - С. 35.
27. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, Под Редакцией Ема В. С., - М., 2007г.
28. Проскурин В.А. О повышении надежности ипотечных кредитов., - Бизнес и банки №10, март 2007 г.
29. ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕКИ НА 2008 год. По материалам (№01(12), январь 2008) номера аналитического продукта «Ипотечное кредитование и секьюритизация. Аналитический обзор»
30. Разумова И.А. Ипотечное кредитование, - Питер 2006 г.
31. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2007 г., 190 с., с ил.
32. Рогожина Н.Н.Опыт и проблемы ипотечного жилищного кредитования в Росси , - Институт экономики города , 2006
33. Чепенко Е. Перспективы российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году, - Журнал "Рынок ценных бумаг" №3(354), февраль 2008
34. Щербинин А.Г Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья
35. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
36. Номер 1-2 (14-15) Июнь 2003г
37. Сбербанк РФ: В первом квартале 2008 г. темпы роста рынка ипотечного кредитования в РФ замедлились, - http://realty.rbc.ru/regions/news.shtml?url=2008/05/22/13343259®ion=msk, 22.05.2008
38. Ипотека не влияет на доступность жилья, - pro-credit.ru/press/analitika/article-item_4377
39. Россияне задолжали по ипотеке 800 миллиардов рублей, - http://ipocredit.ru/news/537246/

« Пред.		След. »

Вернуться

Главное меню

Популярное

Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и мире и перспективы его развития

Последние новости

Заказать работу

Кто на сайте?